當前房地產業值得關注的幾個問題

從住房的需求主體來看，也主要包括兩類：買房人群和租房人群。一個國家到底是買房人群占多數還是租房人群占多數，我個人認為和該國的收入結構有很大關系。比如說美國80%是中產階級，中產階級完全買得起房，因此，美國主要采用買的方式來解決住房問題。德國雖然也是中產階級占大多數，但是，由于政府制定了租房住更劃算的政策，因此，德國居民主要采取租的方式解決居住問題，56％左右的城市居民租房住，在大城市，如法蘭克福，租房住的家庭甚至超過80％。在像中國這樣的低收入人群占大多數的國家，即所謂“金字塔”型收入結構的國家，由于多數人買不起房，因此，只能選擇以租房住為主的房地產發展戰略。

關于中國房地產業發展戰略問題

從住房的供應主體看，也應包括兩類，一是政府，一是市場。考慮到公平和效率問題，政府應主要向居民提供租房資源，而不是買房資源，如經濟適用房和限價房等，買房資源應主要交由市場提供。當然，對于市場而言，它既可以提供租房資源，也可以提供買房資源，而且價格應完全由市場決定。

由此，中國房地產業的發展戰略就應該很清楚了：1.中國應主要采取租房為主的房地產發展戰略。2.政府應成為城市居民住房資源的提供者，而且應主要面對占比在30％左右的低收入貧困人群提供廉租房、公租房。3.市場是中國城市居民住房資源的主力提供者（占比70％左右），市場向城市提供住房的方式既包括出售的方式，也包括出租的方式。目前市場化的出售方式已經很發達了，但市場化的出租方式還主要以個人為主，公司型的房屋出租企業還是空白，今后應大力發展房地產投資基金，向社會提供更加穩定的租房資源。房地產投資基金實際上也是一類房地產開發商，它通過發行股票、債券和信托產品，籌集社會閑散資金進行房地產開發，只不過他建的房不能出售，而只能出租，但租金價格由市場決定。中國要實現居者有其屋的社會理想，必須有大思路。

關于房價調控問題

目前政府在房地產價格調控方面存在誤區，政府關注的焦點是房價，實際上房價是富人的房價，只有富人才買得起房子，而窮人只有去租房，因此，政府應該更加關注租房的價格，而不是買房的價格。政府為控制房價，對非戶籍人口進行限購、提高首付比例等措施，把很多原來買得起房的人逼入租房市場，結果反而推高租金價格，更加不利于窮人解決住房問題。

關于房地產調控策略方面的問題。

目前政府的房地產調控策略存在很大問題。從經濟學角度看，決定房價高低的核心要素是供給和需求。政府通過限購、提高首付、實行懲罰性利率來控制房地產需求，特別是投資、投機性需求，是沒有問題的，但是，政府在采取措施控制房地產需求的同時，又采取各種措施打壓房地產供給，就讓人難以理解了。這其中最典型例子的是嚴格限制房地產商融資渠道的各種政策措施。其背后隱藏的邏輯是：一旦將房地產商的融資渠道堵死，那么房地產商只有通過降價賣房來獲得流動資金，其結果是房價必然會下降。這種控制房價的邏輯可能短期內能取得一定成效，但長期看，不但不會壓低房價，而且還會導致房價暴漲。因為沒錢買地和建房，大批房地產商不得不退出房地產市場（有的房地產商從一線城市轉戰二三線城市，有的干脆完全退出），其結果必然導致商品房庫存（尤其是一線城市）大幅下降，商品房預期供應量大幅下降。

我們看到，自實施嚴厲的房地產調控政策以來，大多數一線城市無論是商品房新開工面積增速，土地購置面積增速還是商品房庫存都出現了明顯下降，這預示著未來幾年，一線城市的商品房價格很可能會出現報復性上漲。可能有人會問，目前統計局公布的商品房待售面積并沒有明顯下降，我想說的是，房地產開發有很長的時滯，目前的待售房屋很可能是2～3年前開發的，而且其中有相當比重是二三線城市的房屋待售面積，一線城市的房屋待售面積近1年來一直在下降。

所以政府在控制需求的同時應該增加供給，而不是限制供給。當務之急是放開對房地產商的貸款、股票、債券和信托融資的限制，同時增加商品房的土地供給，以增加商品房的未來供給能力。這不僅有利于控制房價，而且也非常有利于推動經濟企穩回升。政府在加大保障性住房、公租房建設的同時，也應該制定更加傾向租房人的政策和法律法規，讓更多的人愿意去租房，而不是買房。