經濟發展與土地管理及土地市場的關系

【摘 要】隨著我國經濟的飛速發展，我國的城市化進程也得到了前所未有的快速推進。與此同時，城市進程中日益突出的土地需求已經嚴重抑制了城市化的進一步發展，土地資源的價值也越來越凸顯，巨大的經濟利益驅使人們侵占耕種土地，甚至使一些地區的土地因等待開發閑置數年而成為荒地。

【關鍵詞】土地監管；土地流轉；土地利用率

土地是人類生存發展的重要物質基礎。我國是一個人多地少、耕地資源稀缺的發展中大國。改革開放以來，我國土地管理事業快速發展，初步建立起符合國情、適應社會主義市場經濟體制要求的土地管理制度的基本框架，為經濟社會發展提供了有力支撐。同時，我國土地管理仍面臨著不少新情況新問題。我們的發展，既要考慮滿足當代人的需要，更要為子孫后代留下生存發展空間。建立和完善最嚴格的土地管理制度，堅持節約用地，是貫徹落實科學發展觀的題中之義，是確保國家糧食安全的戰略舉措，是造福子孫后代、實現中華民族偉大復興和永續發展的長遠大計。加強土地資源節約和管理，珍惜和合理利用每一寸土地，才能確保經濟社會發展與土地資源利用相協調。

我國以占世界7%的耕地，解決了占世界20%左右的人口吃飯問題，是了不起的成績。我們實行最嚴格的耕地保護制度，嚴格控制農用地轉為建設用地，為保證國家糧食安全奠定了基礎；我們開展集體建設用地流轉試點，從明晰產權關系、確定流轉條件、規范流轉形式、等方面進行了積極探索；但也要看到，目前我國在土地資源利用和管理方面還有不少問題亟待解決。

土地監管存在漏洞，現行土地管理體制機制有待完善。現行土地管理實行“條塊結合”管理體制。由于各級土地管理部門行政上受同級黨委、政府領導并對其負責，地方土地管理部門實際上是執行同級黨委、政府的意圖，很難對一些地方的土地違法違規行為形成監管制約。這是一些地方城市建設過度擴張、項目不合理大量占地的重要原因。要進一步出臺加強土地管理的有力措施，嚴格控制各類建設用地指標，停止大規模新征土地，降低經濟增長對土地資源的過度消耗。在地少人多的基本國情下推進工業化、城鎮化、現代化建設，保護耕地、節約用地比以往任何時候都重要。必須永久實施保護耕地、節約用地的國家戰略，堅決守住耕地紅線，健全最嚴格的土地管理制度，綜合提高土地利用效率，以有限的土地資源保障和促進經濟社會永續發展。

積極引導農村土地使用權流轉，穩步推進農村土地管理制度改革。農村土地使用權流轉是規模經營的前提。隨著工業化、城鎮化和農業現代化的推進，必然加速農村土地流轉進程。必須堅持農村土地流轉始終“姓農”。承包地流轉要堅持農地農用原則，堅決制止土地流轉“非農”傾向，絕不能以流轉為名改變土地的農業用途，務必做到土地流轉不流失。必須堅持把農民利益放在首位。推進農村土地流轉，要堅持依法、自愿、有償的原則，確保農民享有土地流轉自主權、流轉方式選擇權和價格收益談判權等合法權益。必須完善農村土地流轉新機制。培育和發展各種類型的土地流轉服務中介組織，健全評估制度，規范流轉手續，形成統一、開放、競爭、有序的土地流轉市場體系。必須加強土地流轉的引導和管理。公平享有土地增值收益，弱化地方政府對“土地財政”的依賴。要遏制地方政府的“賣地”沖動，改變目前“賣地”越多、財政收入越多的現狀，有必要考慮將土地收入由原來地方政府自行支配的預算外收入，全部或部分納入中央統一掌管的預算內國稅收入，從根本上弱化地方政府與土地的利益關系。要改革和完善土地收益分配制度。進一步加強土地增值稅收制度改革，充分發揮土地稅收在抑制土地投機、規范房地產市場中的重要作用，提高土地取得和保有成本。經營性用地要嚴格按照市場運行機制操作，讓居民當事人充分享有知情權、參與權和土地增值收益分配權。要完善征地補償機制。積極探索各種補償方式，按照“先安置、后拆遷”的原則，對被征地拆遷的居民進行妥善安置，解決好他們的就業、住房和社會保障問題，確保其原有生活水平不降低，基本生活長期有保障，維護社會和諧穩定。

進一步加強監督檢查，完善土地管理配套措施和體制機制。要對土地管理法規和政策進行修改完善。堅決制止濫用征地權。同時加強保護耕地、節約用地的宣傳教育，增強全民憂患意識和保護耕地、節約用地的自覺性。要加強全國土地監管信息體系建設。綜合運用各種技術手段，建立健全土地監管網絡信息系統，完善舉報獎勵機制，對土地狀況進行動態監測和全方位管理。要加強地方政府土地管理能力建設。把土地管理工作納入重要議事日程，建立健全節約用地的考核制度和激勵機制，實行最嚴格的懲處措施，對違規建高爾夫球場和高級別墅的要嚴肅查處。要大力加強執法監督檢查。有關土地管理法規必須嚴格執行，不得以任何理由變通。建立健全土地和耕地定期檢查、動態巡查、不定期抽查責任制，及時發現問題，實行最嚴格的責任追究制度。

提高土地利用的集約化水平，就是要提高單位土地面積的產出率和土地利用率，使土地利用包括耕地、草地、建設用地、生態涵養用地等更加科學合理。為了達到這一目標，必須把市場和行政兩種手段有機結合起來，既發揮市場配置土地資源的基礎性作用，以利于實現土地使用效益的最大化；又利用規劃、政策、法律等手段的調節作用，滿足不同收入人群和不同用途對土地的需求。要研究以物業稅替代土地出讓金制度的相關改革。具體來說，就是通過實行物業稅，把土地出讓金一次性的繳納變成在使用過程中間，分年度以物業稅的形式交給政府，成為地方政府主要稅源，一方面可以降低房價，穩定城市住房價格，另一方面也有利于促進土地資源的節約。在成立土地承包經營權流轉服務中心、土地托管中心、土地代管所等中介的基礎上，可以建立農村土地經營權交易市場，或放在現有產權市場交易，讓土地經營權流轉起來，逐步走上土地市場化和土地集約化之路。這是節約用地的根本之道。

綜上所述，經濟發展和保護耕地是相輔相成的，犧牲耕地來促進經濟發展只是權宜之計、長久以往、必將嚴重影響經濟發展。保護耕地不但可以給經濟發展提供物質保障、也是給經濟發展提供良好的環境支持。經濟發展反過來又是在努力提高耕地是使用效果和效率。他們之間相互并不違背，我們不能為了經濟的過快發展，而變相發展經濟。健全的土地市場是最好的規劃師，也是實現土地集約利用的惟一出路。如果每一塊土地都有主人，如果每一塊土地都能通過市場形成價格，那么就不會有土地浪費，也不會有土地的閑置，亦有助于經濟增長方式的轉變。

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