淺談哈爾濱地下商城經(jīng)營(yíng)模式

【摘要】 地下商業(yè)空間的開發(fā)利用在我國(guó)取得了一定的進(jìn)展，哈爾濱地下商城的經(jīng)營(yíng)模式在國(guó)內(nèi)也比較典型，本文闡述了哈爾濱地下商城的起源、開發(fā)現(xiàn)狀，分析了各地下商城成功的經(jīng)營(yíng)模式，并提出該行業(yè)的問題，展望了哈爾濱地下商城的發(fā)展前景。

【關(guān)鍵詞】 地下商城 經(jīng)營(yíng)模式 發(fā)展前景

目前，發(fā)展地下商城受到我國(guó)各大城市的高度重視，隨著城市現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展，結(jié)合人防工程建設(shè)，人防地下商城隨之不斷發(fā)展壯大。近十幾年來，我市新建了幾十項(xiàng)平戰(zhàn)結(jié)合的地下商業(yè)工程，其中，地下商場(chǎng)占85%以上。通過開發(fā)利用地下空間節(jié)約城市用地，將商城建于地下，實(shí)現(xiàn)了土地的多重利用，提高土地利用效率，同時(shí)也促進(jìn)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前我市地下商城的數(shù)量、規(guī)模，或者是經(jīng)營(yíng)理念、管理水平、營(yíng)銷能力等，都與外國(guó)有較大的差距。

1. 哈爾濱地下商城的起源

哈爾濱地下商城是根據(jù)平戰(zhàn)結(jié)合、人防建設(shè)和城市建設(shè)相結(jié)合的原則修建的。1988年竣工的哈爾濱人防奮斗路地下商業(yè)街工程（現(xiàn)為金街）被譽(yù)為哈爾濱第一條地下商業(yè)街，這條總面積1.3萬(wàn)平方米，共設(shè)1121個(gè)柜臺(tái)的地下商業(yè)工程建成時(shí)，轟動(dòng)了全國(guó)。金街的經(jīng)營(yíng)采取面向國(guó)營(yíng)、集體、個(gè)體商業(yè)者出租柜臺(tái)的方式，每月租金500-700元，年可收租金580多萬(wàn)元。1987-1990年3年時(shí)間收回了工程的全部投資。到2011年，年可收租金3600多萬(wàn)元收到了明顯的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益.

2. 哈爾濱地下商城的開發(fā)現(xiàn)狀

哈市現(xiàn)有地下公共空間總面積331.2萬(wàn)平方米，主要由人防工程、地下交通設(shè)施、地下商業(yè)設(shè)施、其他地下空間等組成。其中，人防工程總建筑面積177萬(wàn)平方米，地下商業(yè)設(shè)施總建筑面積45.48萬(wàn)平方米，地下交通設(shè)施（主要為過街通道和地下車庫(kù)）總建筑面積17.8萬(wàn)平方米，以及地下市政設(shè)施綜合管廊和各類建筑的地下室。21年來，哈爾濱地下商業(yè)街飛速發(fā)展，從總營(yíng)業(yè)面積1.3萬(wàn)平方米到30萬(wàn)平方米，從業(yè)人員達(dá)13萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)額30億元，年利潤(rùn)3.5億元。如今，哈爾濱的23個(gè)地下商業(yè)街、地下購(gòu)物廣場(chǎng)，遍布在道理、南崗、道外、香坊等區(qū)。地下商業(yè)街的開發(fā)，已經(jīng)成為一種時(shí)尚。

3. 地下商業(yè)街經(jīng)營(yíng)的成功模式

3.1 傳統(tǒng)租賃模式

此類經(jīng)營(yíng)模式是通過商鋪（柜臺(tái)）出租，收取租金進(jìn)行管理經(jīng)營(yíng)。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，租賃柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)模式被越來越多的商家采用。然而，由于商場(chǎng)管理不善、柜臺(tái)租賃商戶經(jīng)營(yíng)不規(guī)范等問題，虛假宣傳、雇托經(jīng)營(yíng)、欺詐推銷、假冒名牌、退賠推諉等問題屢屢發(fā)生，消費(fèi)者合法權(quán)益屢遭侵犯而維權(quán)艱難。

這種模式經(jīng)營(yíng)最成功的是哈爾濱國(guó)際貿(mào)易城。哈爾濱國(guó)際貿(mào)易城地處全是商業(yè)最繁華地區(qū)的南崗區(qū)東大直街，東起秋林公司，西至博物館，全長(zhǎng)289米，寬24米。總建筑面積2.2萬(wàn)平方米，分上下兩層，設(shè)九個(gè)購(gòu)物大廳和四個(gè)分類商品總匯，共有經(jīng)營(yíng)攤位2200多個(gè)，精品屋、專賣店175個(gè)，管理人員112人，私營(yíng)主從業(yè)者6000余人，主要經(jīng)營(yíng)服裝批發(fā)零售，年?duì)I業(yè)收入預(yù)計(jì)6000萬(wàn)左右。

3.2 紅博模式

紅博廣場(chǎng)“城中城”的經(jīng)營(yíng)模式是地下商城經(jīng)營(yíng)典范，其首創(chuàng)了“服裝經(jīng)紀(jì)人”的概念，并成功打造了“倍速經(jīng)營(yíng)”的模式，被譽(yù)為服裝品牌經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的新營(yíng)銷法則，在業(yè)界率先實(shí)現(xiàn)了由租賃式營(yíng)銷向引導(dǎo)式營(yíng)銷的轉(zhuǎn)變。紅博廣場(chǎng)成立于1997年7月1日，現(xiàn)已經(jīng)發(fā)展成為集分銷與零售于一體、具有強(qiáng)大網(wǎng)絡(luò)輻射與品牌控制功能的中檔服裝專營(yíng)市場(chǎng)。紅博以全新的營(yíng)銷理念，創(chuàng)造了全新的營(yíng)銷模式，也帶來“服裝經(jīng)紀(jì)人”這一全新的概念。在紅博旗下，眾多的品牌服裝經(jīng)銷商集結(jié)成“紅博服裝經(jīng)紀(jì)人軍團(tuán)”，正向服裝營(yíng)銷領(lǐng)域發(fā)起更為強(qiáng)勁的沖擊。紅博廣場(chǎng)已進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展的全盛時(shí)期，目前控制了東北品牌服裝市場(chǎng)85%的市場(chǎng)份額，已成為東北地區(qū)服裝界的領(lǐng)航者。

3.3產(chǎn)權(quán)式商鋪營(yíng)銷模式

開發(fā)商將其開發(fā)的商場(chǎng)割成不同面積單位出售，并與買方約定在出售后的一定年限內(nèi)由開發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行返租，由開發(fā)商或委托其他物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，保證買方購(gòu)買商鋪后每年獲得一定的收益。這種銷售模式，市場(chǎng)稱之為“產(chǎn)權(quán)式商鋪”，也稱作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”。這種營(yíng)銷模式在我市地下商城經(jīng)營(yíng)中由人和商城最先發(fā)起，亦是成功的典范。產(chǎn)權(quán)式商鋪有三種優(yōu)勢(shì)：一是有利于開發(fā)商快速回籠資金。二是對(duì)于投資者而言，產(chǎn)權(quán)式商鋪在包租期內(nèi)能獲得穩(wěn)定的租金回報(bào)，而且包租期越長(zhǎng)，回報(bào)越持久，風(fēng)險(xiǎn)就越小。三是能夠促使經(jīng)營(yíng)者搞好經(jīng)營(yíng)，努力爭(zhēng)取更大利潤(rùn)。

4. 行業(yè)存在問題

經(jīng)過多年建設(shè)，哈市城市地下公共空間開發(fā)利用取得較大成就，但還存一些問題：

4.1地下商城開發(fā)缺乏綜合發(fā)展規(guī)劃

地下商城開發(fā)缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，整個(gè)城市地下開發(fā)缺乏整體性、系統(tǒng)性，地下公共空間和巨大效益未充分發(fā)揮；開發(fā)利用形式單一，仍以人防設(shè)施利用和地下商業(yè)為主，還未形成地下空間系統(tǒng)；開發(fā)利用深度不夠，僅局限于淺層，且建設(shè)存在弊端，影響下一步開發(fā)利用；地下公共空間缺乏統(tǒng)一管理，未形成有機(jī)整體；地下公共空間功能被擅自改動(dòng)，不同類型設(shè)施開發(fā)比例不平衡等。

4.2 安全始是地下商城最嚴(yán)重問題

地下工程正在以強(qiáng)勁的勢(shì)頭增長(zhǎng)，其面積也越來越大，由幾萬(wàn)到十幾萬(wàn)平方米不等。目前，地下商業(yè)建筑也因?yàn)楣δ艿男枰蚨嘣l(fā)展，除了商業(yè)功能外，還有娛樂、餐飲等附加功能。地下商場(chǎng)作為人員密集場(chǎng)所，人員流量大，且大多數(shù)人員對(duì)地下商場(chǎng)環(huán)境不熟悉，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，地下商場(chǎng)安全疏散通常只能依賴于應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志。

4.3 哈市地下商城缺乏統(tǒng)一的監(jiān)管機(jī)制，開發(fā)建設(shè)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重

哈爾濱市地下商城開發(fā)使用的相關(guān)法律法規(guī)還很不完善，相互間的銜接和細(xì)化還存在不足。只有涉及地下空間規(guī)劃、地下工程建設(shè)和管理等方面及一些地方法規(guī)，而地下有償使用，地下工程產(chǎn)權(quán)取得、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等，還沒有專門的法律和行政法規(guī)來規(guī)范。

5.發(fā)展前景

依據(jù)哈爾濱市城市總體規(guī)劃，結(jié)合地下空間利用現(xiàn)狀，按城市發(fā)展階段、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期和發(fā)展需求，《哈爾濱市城市地下公共空間開發(fā)利用規(guī)劃》提出了適合我市地下公共空間利用的發(fā)展目標(biāo)：建設(shè)環(huán)保、節(jié)能、舒適、陽(yáng)光、溫馨、方便、功能齊全的具有寒地城市特色的“城下城”。

規(guī)劃確定了城市地下公共空間發(fā)展階段的近期、遠(yuǎn)期、遠(yuǎn)景目標(biāo)：

近期（到2015年）目標(biāo)，建設(shè)規(guī)模1200萬(wàn)平方米，堅(jiān)持平戰(zhàn)（災(zāi)）結(jié)合的原則，逐步改善和解決城市靜態(tài)交通設(shè)施嚴(yán)重不足的問題；

遠(yuǎn)期（到2020年）目標(biāo)，建設(shè)規(guī)模5000萬(wàn)平方米，通過地下公共空間的開發(fā)利用，使中心區(qū)的城市風(fēng)貌、城市環(huán)境和城市交通能有較大改善；

遠(yuǎn)景（到2050年）目標(biāo)，建設(shè)規(guī)模10000萬(wàn)平方米，在城市的地下再建一個(gè)哈爾濱。

按照規(guī)劃，預(yù)計(jì)到2020年，按照淺層——深層開發(fā)模式，哈市地下公共空間開發(fā)總用地面積將達(dá)到3100萬(wàn)平方米，可開發(fā)建筑面積約為5000萬(wàn)平方米。

按照使用功能可分為七大類：

地下交通設(shè)施，主要為全長(zhǎng)227公里的7條地鐵交通線路及站場(chǎng)、地下過街通道、地下交通疏散通道等設(shè)施。

地下停車場(chǎng)設(shè)施，規(guī)劃社會(huì)公共停車設(shè)施建筑面積466萬(wàn)平方米，約可提供停車泊位12萬(wàn)個(gè)；城市建設(shè)項(xiàng)目配套停車設(shè)施建筑面積1744萬(wàn)平方米，約可提供停車泊位45萬(wàn)個(gè)。

地下人防設(shè)施，主要包括人防指揮設(shè)施、人員掩蔽設(shè)施、醫(yī)療救護(hù)設(shè)施以及其他專項(xiàng)設(shè)施等。

地下商業(yè)設(shè)施，主要包括地下商場(chǎng)、地下商業(yè)街、地下商業(yè)綜合體等。

地下文體服務(wù)設(shè)施，主要包括地下辦公設(shè)施、地下體育設(shè)施、地下文化設(shè)施、地下科研設(shè)施等。

地下工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，主要包括地下倉(cāng)庫(kù)設(shè)施、地下工業(yè)設(shè)施等。

其他地下設(shè)施，主要包括各類用地的地下配套設(shè)施等。