淺析房地產開發企業的主要風險與內部控制的對策

【摘要】 論文對房地產開發企業主要風險進行了分析，針對我國目前房地產開發企業內部控制的現狀和出現的問題，提出加強房地產開發企業內部控制的對策，為房地產行業在完善內部控制以及防范市場風險提供思路。

【關鍵詞】 房地產開發企業 內部控制 問題 對策

近年來我國的房地產企業保持了良好的發展勢頭，但在快速發展過程中也暴露了種種問題，尤其是內部控制方面的問題更是迫在眉睫。本文通過對房地產開發企業主要風險進行了分析，針對我國目前房地產開發企業內部控制的現狀和出現的問題，提出加強房地產開發企業內部控制的對策，為房地產行業在完善內部控制以及防范市場風險提供思路。

1. 房地產開發企業主要風險分析

我國房地產開發企業承擔的風險有自然風險、社會風險、經濟和市場風險、技術風險、企業內部風險、法律風險等。由于我國的政治經濟環境穩定，社會安定團結，故對房地產經營管理影響最大的國家政治變動對我國的房地產開發企業而言影響有限，社會風險也不會對其產生深遠的影響。而由房地產經營管理過程中自然災害，諸如地震、洪水、風暴、火災等造成的房地產破壞和損害而形成的風險；由房地產市場狀況的變動引起的，或者說是由市場運行狀況的不確定因素引起的風險；由科學技術的進步引起的風險；由房地產經營管理企業內部管理水平等問題，形成經營管理風險等風險因素影響我國房地產開發企業。

2. 房地產開發企業內部控制存在的問題

2.1資金成本控制的風險意識淡漠

商品房價格漲速過快，空置率不容樂觀。在商品房價格上漲的同時，其空置面積也不斷增加截止到2009年10月末，全國商品房空置面積達 1.33億平方米。截至 2010年6月末，全國商品房待售面積共計19182萬平方米，即接近2億平方米的商品房建筑完畢之后無法投入銷售使用。可見，房價的激增和商品房空置率的增長共同加重了房地產行業的資金負擔，直接促成了房地產開發企業的資金風險。

2.2內部控制體系和監督機制不健全

目前，多數房地產開發企業的內部控制制度不夠全面，在控制環境、會計系統、控制程序等方面均有較多的不完善之處。例如沒有覆蓋所有的部門和人員，沒有滲透到企業各個業務領域和各個操作環節，使企業會計工作秩序混亂、核算不實而造成會計信息失真現象極為嚴重。

由于很多企業的內審部門并未單獨分立出來，嚴重缺乏應有的獨立性特征。并且在審計的過程中，重點是在會計賬目核對，帳帳是否相符層面，較少涉及審計企業的內部風險控制制度是否規范，是否需要完善以及各部門是否能夠依照職能高效率完成任務，內審的監督機制作用并未發揮出來。

2.3監督職能弱化，內部審計形同虛設

目前有很多房地產開發企業監督評審主要依靠內審部門來實現，而有些企業的內審部門隸屬于財務部門，與財務部同屬一人領導，內部審計在形式上就缺乏應有的獨立性。另外，在內審的職能上，很多企業的內部審計工作僅僅是審核會計帳目，而在內部稽查、評價內部控制制度是否完善和企業內各組織機構執行指定職能的效率等方面，卻未能充分發揮應有的作用。在崗位設置上為節省人工費用，實行一人兼多崗、一崗并多職，沒有很好地構成內部牽制；在貨幣資金管理、實物監控、投資和資產處置等方面，沒有制定成文的內控制度。

3. 加強房地產開發企業內部控制的對策

3.1完善內部控制制度

強化和完善內部會計控制機制。需要完善財務會計系統，并將其與監督系統區分開來。即，將財務會計系統中的所有真實發生并記錄的經濟業務，要在則一務會計報告中做出適當的分類，另外，重大的經濟業務要進行必要的詳細描述；衡量經濟業務的價值，在財務會計報告中準確記錄其貨幣價值；準確確定經濟業務發生的期間，不影響財務報告的基礎上，將其記錄在適當的會計期間；在財務會計報告中適當地表達經濟業務，并按要求披露相關事項等職能，與監督系統中的審計、稽核等職能區分開來，建立完善的內部監督部門，并賦予其應有的職權。

3.2完善業內部控制操作過程

改善房地產開發企業的治理結構。房地產企業要優化管理、正確實施內部會計控制，更要健全公司的治理結構，這是是內部控制系統構建的基礎。建立和完善內部會計控制制度，完善決策機制，將進一步強化董事會的作用。設立專門的內部審計、稽核等監督部門，并確定其獨立性，行使相應的監督權。要以制度約束人，強化責任追究制度，建立和改進激勵和約束機制。

3.3建立內部財務風險控制的信息系統

信息系統收集、生成、傳遞的信息在內容、時效性、準確性、可靠性、可用性等方面保證信息的質量。信息溝通在房地產開發企業風險控制的作用機制如圖1所示：

在風險評估階段，能夠自動收集市場的各種信息，計算企業所需要的各種相關財務指標，計算出采購預算；在風險管理階段，根據公司的風險管理策略，信息系統應具備決策咨詢和支持的功能，提出解決策略；在實施風險控制方案階段，信息系統根據預定的方案，在房地產開發前期成本、服務質量、土地成本、等關鍵環節引導和約束人員按風險管理和合同操作，充分降低開發企業過程的操作風險；信息系統能夠定期生成集中開發企業執行情況的報告，向管理層和董事會報告，風險管理部門也能通過信息系統查詢財務風險控制情況，及時了解開發企業的進度，提出相應的意見。

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