公允價值計量在房地產會計實務中的應用

【摘要】 隨著經濟的快速發展，傳統的成本計量模式已無法滿足經濟環境變化的要求，我國的新會計準則引入了公允價值計量，并明確了公允價值計量在投資性房地產會計實務中的應用。與成本計量方法相比，公允價值計量的使用能夠更好地反映投資性房地產的特性。本文就公允價值計量模式在房地產會計實務中的應用進行了分析。

【關鍵詞】 公允價值計量 房地產 會計實務 應用

1. 公允價值含義與適用范圍

1.1公允價值的含義

國際會計準則委員會（IASB）將公允價值定義為，熟悉情況的交易雙方在公平交易的環境下自愿進行資產交換或者負債清償的金額。我國對公允價值的定義與IASB所給的定義基本相同，《企業會計準則——基本準則》中對公允價值的定義是：“公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或債務清償的金額。”公允價值來自于公平的交易環境，作為一種新的計量屬性，是進行交易的雙方在充分考慮市場信息的基礎上達成的理智的共識，達成這種共識的市場交易金額就是公允價值。

1.2公允價值計量的適用范圍

當前，公允價值計量在我國企業主要運用在金融工具、資產減值、投資性房地產、企業債務重組及非貨幣資產的交換等幾個方面，準則中明確了投資性房地產只要滿足一定條件，就能夠使用公允價值計量模式計量的規定。

2. 公允價值的確定方法

資產與負債公允價值的確定，根據是否存在可觀察的市價分為市價法與現值估價兩種方法。

2.1市價法

市價法主要用于被計量的資產或負債存在可觀察市價情況下公允價值的確定。市價法的運用強調，某一資產或者負債的價值應與發揮同等效用替代品的市價相等。這要求比較被計量的資產、負債與在市場上進行交易的同類的資產或負債，最理想的情況是對照資產、負債的物與被計量的對象完全一致，但在很多情況下，對照物與被計量的資產或負債并不完全一致，這時要適當進行調整。

2.2現值估價技術

當合同約定現金流存在，計算時可運用傳統現值法，也就是只使用單一的和風險成正比關系的利率，傳統現值法基于未來的現金流量與風險程度能夠通過單一的利率反映的假設，這一過程的關鍵在于選取一個合適的利率，這就需要對被計量的資產或負債同市場中具有可觀察利率與現金流量特征相似的參照對象進行識別和對比分析，通過分析來確定公允價值。當合同約定現金流不存在時，可通過期望現金流量法確認。該方法首先對所有可能出現的現金流量進行考慮分析，在此基礎上計算獲得現金流量的期望值，進而確定被計量資產或負債的折現利率與現值。

3. 公允價值計量在投資性房地產會計實務中的應用

3.1在房地產會計實務中應用公允價值需要滿足的條件

一般情況下，采用公允價值計量方式時，應當滿足以下兩個基本條件：第一，投資性房地產所在的地區應當具有較為活躍的房地產交易市場；第二，企業能夠從房地產交易中獲得同類的或者是類似的房地產市場的價格信息，從而能夠更好的實現對公允價值的科學估計。從中也可以看出，在投資性房地產準則中，公允價值計量方式的應用是禁止出現過多假設條件的，也并不是所有的房地產市場都適合使用公允價值，因此，應當按照相關規定進行公允價值的確定和使用。

3.2公允價值在房地產會計實務中的具體應用

3.2.1投資性房地產公允價值的確定

新會計準則規定，公允價值可以分三個層次進行確定。根據同類資產的市價確定的為第一個層次，該層次的資產市場活躍，資產的市價就是該類資產的公允價值；比照類似資產的市價確定公允價值的為第二個層次，該資產雖不存在活躍的市場，但相類似的資產存在活躍市場；第三個層次的資產既不存在同類市場也不存在類似市場，該類資產公允價值可以根據資產的未來現金流量，采用合適的折現率計算出的現值進行評估確定。由于我國現階段的房地產市場存在著不同城市發展不平衡的問題，房地產企業在確定一個房地產項目的公允價值時，要嚴格根據以上的三個層次確認計量。

3.2.2公允價值計量對房地產裝修費用的影響

裝修費用是投資性房地產后續支出的一部分，房地產企業獲得更高的房地產使用效能，往往要通過對投資性房地產的擴建、改建或者室內裝璜的方式提高房地產的使用效能。當用于改擴建或者裝修的支出符合確認的條件時，應將這部分費用資本化。當房地產開發企業對某一房地產項目進行再開發，并且將來仍然是投資性房地產的，再開發期間不進行折舊或者攤銷計提。由此，應在“投資性房地產”總科目下加入“在建”子科目，并根據規定進行會計核算。因為投資性房地產可采用成本計量與公允價值計量模式，而兩種計量模式的會計處理的差異性較大，同時不同的計量模式也會對房地產裝修費用的處理產生影響。

通常情況下，投資性房地產的后續計量應采用成本計量模式，選擇成本模式計量裝修費的，按照固定資產的相關規定的要求進行后續計量，并按期（通常按月計）計提折舊，對于出現減值跡象的，根據資產減值的規定處理。通過公允價值計量后續裝修費用的，不計提折舊或攤銷扣除，應當以投資性房地產資產負債表日的公允價值為基礎對賬面價值進行調整，并將公允價值和原先賬面價值的差額計入到當期損益之中（公允價值的變動損益）。

3.2.3公允價值計量在投資性房地產轉換中的應用

在會計處理方面，企業如果將自用房地產轉換成投資性房地產時，就會遇到公允價值計量的影響。非投資性房地產在轉換前通常是按實際的成本計量，轉換為按公允價值計量的投資性房地產后，就會發生轉換之前資產的實際價值和轉換時公允價值不吻合的情況。按照轉換當日的公允價值計價，若轉換當日發生資產虧損，即公允價值小于賬面價值之差，則將價值差額計入到當期損益之中，當投資性房地產出現升值，對沖或者轉讓時沖銷兩者間的差額。由投資性房地產轉換成自用房地產按時，實際成本計量模式下的資產核算不會發生資產價值變動，也就不存在變動損益的核算。但為保持投資性房地產資產價值原貌，應將該投資性房地產轉換當日的賬面余額、累計折舊（或攤銷）、減值準備等內容，分類轉入到固定資產、累計折舊、資產減值準備等科目；采用公允價值計量的房地產轉換資產，應按照資產轉換日的公允價值作為房地產轉換后的賬面價值，房地產公允價值和原賬面價值之間的差額計入到當期損益中，當房地產處置或者報廢后，再將公允價值的變動損益轉入到“營業外收入”科目中。

結束語：

我國公允價值計量的理論與實務發展尚不成熟，在房地產會計實務中的應用還不廣泛。要更加合理有效的應用公允價值，需從我國市場經濟的實際出發，制定和完善相關的配套政策，完善應用體系，同時注重借鑒國外的先進經驗，不斷優化調整公允機制計量模式，使公允價值計量在房地產項目的具體應用更加的方便可行。

參考文獻：

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