鄭州市住房價格波動分析

摘要：鄭州市房地產市場在經歷2008年金融危機之后，逐漸得到恢復。在全國大背景之下房價從2009年開始一路看漲，房地產市場呈現繁榮景象。在今年，鄭州市的房價飆漲，鄭東新區的房產均價創新高。根據商都網的調查發現：66.2%的鄭州市民認為現在的房價很高；25.1%的鄭州市民認為房價有點高。近七成的市民認為現在鄭州市的房價已經超過了收入所能承受的范圍。本文從自身視角分析了時下影響鄭州房價波動的主要因素。

關鍵詞：房價走勢分析 鄭州市 調控政策

一、房價動態系統

商品房價格形成原理與一般商品價格原理相同，其價格也是由房地產市場上的總供給與總需求決定的，而最終價格的確定依賴于市場上供給和需求的動態變化。由于房地產商的開發行為取決于房地產項目立項時的房價， 而樓盤從最開始的項目策劃、行政審批等至其最終建設竣工一般需要一年以上的時間， 因此房地產市場上現期的供給是由上期價格所決定的， 而消費者與投資者的購買行為基本由當前的房價決定。出于簡便， 假設需求與供給方程都是線性的。其中用D表示商品房的需求量， S 表示供給量， P表示銷售價格，我們可以簡單地用下面的線性模型表示房地產市場上供求之間的動態關系:

qtd = a-bpt a，b﹥0

qts = c+dpt-1 c，d﹥0

qtd = qts

代入后可以得到一個有關于pt的線性表達式

可以看出某一時刻房價構成一個一階非其次動態系統，它是隨著自變量的不斷改變而發生變化的。下面我簡單分析一下時下造成鄭州市房價不斷波動的主要自變量。

二、需求與供給

從房價的簡單動態模型就可以看出，其中最基本的變量就是商品房的需求量D和商品房的供給量S。并且根據經濟學的基本原理，供需之間的矛盾直接影響著價格的變動，是價格發生改變的根本因素。

1、需求剛性增長

商品住房作為房地產市場的主要產品，具有消費和投資的二元屬性，與之相應的市場需求可區分為住房消費需求和住房投資需求。眾所周知，我國東部等城市一直面臨著“人多地少”這一難題，鄭州市也不例外，近年來，市內常住人口不斷增加，這顯然會加大住房需求，以及與其相對應配套設施等用房需求。同時，隨著市民經濟收入的不斷增長以及房地產市場的繁榮，不少市民將房地產作為炒作對象進行投資，加劇市場上的供需矛盾。

2、供給減少

由于近年來土地資源的稀缺，政府高價拍賣土地，增加房地產商的建設成本。同時新一輪調控周期與地產行業周期的相逢，緊縮的信貸政策加劇了開發商資金緊張的狀況。開發商被迫減少投資，暫緩開工，壓縮拿地計劃，最終導致商品房供給量的減少。

基于現在鄭州市房地產市場上供小于求的現狀，根據需求的一般原理，當其他因素不發生改變時，人們需求的增加會導致價格的增加。由此可見，供需之間的巨大矛盾是影響房價最主要的因素。

三、市場預期

1、預期公式

假設房地產市場需求與供給函數為線性函數， 且供給需求雙方對未來的價格有相同的預期， 那么平均價格與未來預期價格間的關系如下：

D = a - bp +λ1pe

S = c + dp –λ2pe

D = S

代入可以解得一個關于p的方程式

從公式中可以清晰的看到，未來預期價格的上升會導致現期平均價格的上升，同時，預期價格的下降也會導致現期平均價格的下降，可見這兩者之間成正相比關系。作為影響房價深層原因的預期一般是通過影響需求與供給關系來實現其目的的。

2、積極的預期

現如今鄭州市房地產市場一片繁榮，在市場走勢看漲的情況下，各大房地產商會達成一致的高預期價格。他們會大量的囤積房產，等待在下期價格上漲時出售以獲得更高的利潤，這顯然會導致市場上供給的減少。同時，隨著鄭州市整體經濟水平和市民收入的不斷上漲，以及保障性住房與福利房建設的不到位，致使需求剛性增長。當供需矛盾導致房價上升時，人們普遍心理認為下期價格會更高。而對于這樣高的預期價格，市民會選擇盡快購買，以免在將來支付更多的成本。同時對于投資者而言，他們的購買意愿也會上升，以期在未來獲得更高額的利潤。一旦這種預期價格得到證實，將會導致需求進一步的增加和供給進一步的下降。正是現在鄭州市民普遍的積極預期推動了房價的上漲。

四、政府調控政策

自從房地產市場穩健度過2008年金融危機時期后，國家又重新出臺了新一輪的調控政策。在新出臺的緊縮信貸政策下，雖然一定程度上投機性需求被抑制，期望得到抑制房價過速上升的目的。但是目前房價和土地成交價格仍是一路看漲。這一方面受如今擴張性的貨幣政策和通貨膨脹現象的影響，以及近年來原材料價格的不斷上漲，導致的供給沖擊使供給曲線向左上移動，形成物價由成本連續推動上漲現象。這樣的宏觀經濟環境一定程度上降低了政府調控政策的控制力。另一方面，地方政府因其自身利益不積極的實施調控政策也是至今調控政策沒有顯示重大影響力的重要原因。

五、結語

以上是具備影響力的主要因素。但是房價作為一個動態系統，除了上述因素之外，當然會受到別的因素的影響。例如，鄭州作為二線城市，它的房價一定程度上受到一線城市的制約。現在北京等一線城市房價依然堅挺，鄭州房價難免會進行跟風，此外房地產商的壟斷行為對房價也有一定程度的影響。

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