地產股暴動

一向對政策最為敏感的地產板塊，卻在中央政府的持續高壓之下，像寒冬中堅韌的松柏一般，獨自演繹著屬于自己的行情。

在房地產市場遭到嚴厲打壓時，它沉寂默然，但稍有機會，地產股就立顯井噴之勢。譬如2月27日，國務院發布《關于積極穩妥推進戶籍管理制度改革的通知》，受此消息激勵，地產股當日全線飆升，更有11只收于漲停。

同花順金融數據終端統計顯示，截至3月2日，房地產板塊整體上漲了23.7%，兩倍于同期上證指數11.8%的升幅，也是僅次于有色金屬及采掘業的第二大牛板塊。

如果說房地產的寒冬未必是地產股的寒冬，那么春節后各地樓市成交量反彈的疑似回暖又是不是地產股的春天呢？

政策年內放松成主流預期

從去年12月至今，先后有佛山、蕪湖和上海三個城市出臺變相放松“限購”的政策，但最終都在中央政府的嚴控下無功而返，近期市場更是因政策放松預期而大漲。

3月2日，住建部一位負責地產市場監管的司長在接受媒體采訪時稱，房地產調控政策決不會松動，決不允許地方政府在房地產調控上與中央唱反調，因而與中央政府調控要求不符的地方“微調”行為都已被叫停。

但記者采訪發現，作為賣方機構的券商分析師多數都很樂觀，他們普遍相信，就在今年的某個不太遙遠的時刻，房地產調控政策終究會出現松動，即使中央仍然緊守，但可能也會默許地方政府的放松政策。

光大證券分析師萬知是其中旗幟鮮明的一位。“盡管上海政府的樓市調控政策被取消，但并不影響地產政策回暖的趨勢。因為中央與地方政府在地產政策上的態度是一致的，如果下滑過于嚴重就需要放松。”萬知說。

之所以近段時間會出現新政反復出臺，又反復被叫停的現象，在他看來，這只是中央政府和地方政府在救市時機上有差別，這種差別是他們對土地市場及房地產投資的敏感度不同決定的。對地方政府來講，最直接的沖擊是土地收入減少給地方財政帶來的巨大壓力，這一點很容易被地方政府感知，并倍感壓力；而對中央政府來說，房地產投資指標還沒有快速滑落，因為房地產投資受到影響的時間要滯后很多，大概在3～6個月之后才能顯現。

根據光大證券的投資預測模型以及對開發商的調研情況來看，萬知認為，未來3～6個月，房地產投資將面臨大幅下滑的境地，到時候地方政府再救市叫停的可能性就很小。

同時，萬知還提到了一個耐人尋味的細節：去年佛山新政是當晚就叫停，蕪湖是三天后叫停，上海則用了一周時間。萬知猜測，這可能說明決策層在“叫停”上也經過了一些猶豫，最后鑒于目前經濟還沒有因為地產下滑出問題，才最終決定叫停，如果這樣，“說明中央對于地方救市的態度在逐步緩和?！?/p>

廣發證券分析師沈愛卿也認為調控政策會放松，不過是“微調”而已。

他分析說，去年年底以來，各地方房地產放松政策不斷。大體上看，放松政策分為四種，契稅減免政策（通過上調普通住宅標準等方式減免）、公積金放寬政策、購房補貼政策和限購放松政策。從放松政策后來是否被叫停了的角度看，前兩類放松政策被默許，后兩類放松政策被叫停。

沈愛卿指出，決定叫停還是不叫停的重要“紅線”是：該政策會否使房價下降或平穩著陸的預期發生反轉，進而直接影響到調控成果。如是，則叫停；如不是，則默許。短期來看，這條紅線不會松動，但從資金緊張的地方政府角度看，他們會有動力不斷試探紅線的尺度，繼續嘗試作出適當的微調。

中投證券分析師李少明也認為，政策向好的趨勢不會發生變化，只是需要更好的時機。她認為，隨著地產行業進入去庫存階段，今年二季度將會出現投資增幅的低點，屆時政策有望出現明顯松動。目前房地產行業最壞的時期已經過去了，未來將持續向好。

成交量回暖懸疑

除了對市場調控的擔憂外，地產股邊漲邊猶疑的行情，還出于對樓市成交量回暖的擔憂，不知春節過后各地樓市成交量明顯反彈的回暖是不是能夠持續。

北京住建委網站公布的網簽數據顯示，截止到2月25日，北京住宅2月網簽總量為9117套，與1月份全月的成交量相比，上漲了23%。天津、上海等其他一線城市成交量也有了回升。

同時，房價則環比持平。偉業我愛我家市場研究院的統計顯示，截止到2月25日，2月份北京純商品住宅成交均價為18895元/平方米，與1月份持平，但與去年同期相比，房價大幅下跌27.5%。

在萬知看來，成交量能夠持續回暖的原因在于今年限購城市面臨限購微調、房價下調、利率下調三重利好，因此限購城市成交量回升是大概率事件。而非限購城市去年7月份后成交量下滑是因為受制于信貸緊縮，這一點今年也會有所改善。因此從全局看，成交量都會有所上升。

中金公司分析師寧靜鞭在對二、三線城市樓盤進行調研后也發現，這次銷售回暖的一個重要特點是，并沒有伴隨著開發商的大幅度降價促銷，銷售改善的趨勢有望持續到3月底。

但是也有分析師比較謹慎。華泰證券分析師魚晉華認為，2012年房地產成交量確實將有所恢復，但主要體現在政策松動的首套自住型需求上，而供給的壓力增大，真正的回暖需要建立在開發商大幅度降價的基礎上。目前成交量回暖主要集中在一線城市，二線城市反彈并不明顯，甚至仍然在下跌。現在中央對上海微調動作叫停，這為一線城市的景氣度能否維持重又畫上了大大的問號，畢竟上海更具代表意義。

大漲之后防回調

相比很多分析師看好地產調控放松的方向，機構對地產股的上漲則沒有那么樂觀。

海富投資公司總經理趙哲對《投資者報》表示，基本面與股票走勢不會完全同步，在不同的階段，股票會有自己的表現形式。在地產股調控的大背景下，地產股并不是最好的投資選擇，雖然從近期資金流入地產板塊的動向看，未來可能還會有一段時間的漲幅。

對地產股的集體大漲，上海鴻逸投資公司總經理張云逸解讀說：“近期地產股上漲更多的是去年跌幅大的關系，很多股票價格都已跌近凈資產，自然有投資機會了。”他表示，即使未來繼續上漲，也不會大漲，原因在于過去10年高速增長的地產黃金時期已經過去，只剩階段性的機會了。未來一段時間極有可能是先沖一下，然后就回調了。

而樂觀派沈愛卿表示，雖然各地的變相放松接連被中央叫停是個利空，且近期地產股漲幅可觀，自身有回調的壓力，但是最壞的時刻已經過去，地產股的底部平臺應該是提升的，因此總體持中性偏樂觀的態度。■