高地價套牢金地朗悅 不降價半年僅售84套

自從十年前踏入北京市場，“招保萬金”四大金剛之一的金地集團（600383.SH）就始終未能在此書寫輝煌。在京城樓市的第一個黃金十年中，金地只提交了4個樓盤。

其中，北京金地最新推出的“金地朗悅”項目，去年9月開盤后即陷入區域“看跌”的尷尬境地，銷售滯緩，半年僅售出84套房，簽約成交率僅為19%。

金地朗悅銷售滯緩

同在北京南城，早先開盤的“金地仰山”的熱銷并未能給金地朗悅帶來人氣。自去年9月開盤以來，金地朗悅的銷售境況始終“悅”不起來。

北京住建委網站數據顯示，金地朗悅項目去年9月取得預售許可的330套房源至今僅簽約銷售76套（截至3月2日），12月開盤的120多套至今也僅售出8套。項目總體簽約成交率僅為約19%。

而相比之下，比金地朗悅晚開盤一個月的“龍湖時代天街”，其獲得預售許可的1038套房源中，至今已售出676套房，簽約成交率達65%。

此外，同出長陽區域的中糧萬科長陽半島祥云灣，其去年11月取得預售許可的幾百套房源中，至今也已售出264套，遠高于金地朗悅的銷售量。

《投資者報》記者實地調查，金地朗悅項目位于北京房山區長陽鎮和良鄉鎮交界處，項目靠近地鐵房山線“良鄉大學城北”站，周圍熱門樓盤有京投萬科新里程、中糧萬科長陽半島、首開熙悅山、首創徜徉集等，項目定位于品質剛需樓盤。

金地集團于2010年12月獲得該地塊，地塊名為“北京市房山區房山線理工大學站3號地及5號地”，土地面積19.23萬平方米，規劃建筑面積30.35萬平方米，總地價19.10億元，折合樓面價 6293元。

可見，金地朗悅的拿地時間恰好處于北京高價地集中上市的2010年后期，因此6293元的樓面單價在此區域中已屬較高。較高的拿地成本，加上業主的反對，金地朗悅在開盤后的半年中總體價格維持在較高位，除了“特價房”，普通售價均處于15000元/平方米上下。

業內人士認為，北京高價地集中上市時間在2010年后期，當時恰好趕上房地產開始調控，導致房價隨后穩中有降。而開發企業當初拿地成本過高，運營的資金成本也很高，價格剛性較大，以至于難以根據市場環境以價換量，“如果不選擇快降，很可能隨著后市供應大幅增加面臨更艱難的境地?！?/p>

金地業主反映，金地朗悅開盤不久后曾有降價計劃，當時傳出計劃以合同的形式向客戶承諾，以退房或是降價補差價的方式來補償老業主，不過，此后該“降價補差價”的計劃被擱置。業主告訴《投資者報》記者，降價擱置的原因在于降價補差價消息一經傳出即引起各界強烈關注，作為龍頭上市房企，金地集團擔心影響不好。

然而，在板塊開始降溫的長陽板塊，不降價導致的直接后果就是銷售遇冷。一位購房者表示，金地朗悅目前有些“曲高和寡”，項目號稱“剛需小戶型”，但實際價格未免偏高?！敖档?.4萬元也許會考慮購買。”購房者對《投資者報》記者說。

房山板塊剛崛起即被看跌

曾是北京樓市“最熱板塊”的房山長陽近來“由熱轉冷”，頻傳“看跌”聲音。金地朗悅的滯銷或許只是冰山一角。

地處北京城西南的房山在樓市曾是被遺忘的角落，一直到2009年房山引入CSD（中央休閑購物區）概念，加上即將開通的地鐵，才讓該區迅速成為開發商競相追逐的熱點區域。包括金地、萬科、綠地、首開、首創、城建、中鐵等大牌開發商陸續入駐，使房山成為北京樓市在過去兩年中最熱的板塊。

較早進入的中糧萬科，其長陽半島項目曾創造過五次開盤五次“日光”的紀錄，成為北京著名的冠銷樓盤。

不過，在嚴厲的樓市調控之下，房山商品住宅銷售“由熱轉冷”的趨勢尤其明顯。同時，在觀望情緒濃厚的市場形勢下，長陽板塊過于密集的布局也開始令購房者擔憂。

根據鏈家地產市場研究部此前的一份統計，2011年8~9月，房山商品住宅僅成交613套，和前7個月的成交水平相比，大約縮水50%。

鏈家地產統計，自去年7月起房山商品住宅成交均價一直保持下降趨勢，均價為1.47萬元/平方米，較上半年下降約12%。同時，多數新項目入市價格都低于前期開盤和擬售價，或周邊同類型項目的價格。以金地朗悅為例，其1.57萬元的實際成交價與1.79萬元的擬售價相比，下降了12.4%。

另外，地鐵9號線開通等利好消息并未能阻止房山板塊土地市場的大幅降溫。2011年之后房山的土地市場開始走入下行通道。

2011年11月，房山區良鄉一居住金融用地被北京城建房地產開發有限公司和泰富德投資集團有限公司聯合體低價競得。該地塊項目起始價5.58億元，歷經三次報價，最終成交價5.64億元，溢價率僅1.1%。該地塊建筑面積為13.27萬平方米，折合樓面價4250元/平方米。與2011年9月同區位的居住地塊相比下降了42%，與2010年相比則降幅過半。

近日，北京市土地整理儲備中心公告顯示，北京市房山區房山線長陽西站4號地01-04-04等地塊二類居住、商業金融用地2012年1月20日被北京鑫業利達市政工程有限公司以底價競得，規劃建筑面積19.59萬平方米，成交價8.78億元，折合樓面價4483元/平方米。

鏈家地產市場研究部馮聯聯認為，2011年下半年以來，房山房價呈現下降趨勢。樓市調控作用于房企的資金狀況，導致房價下跌。但從需求上看，房山板塊價格水平相對較低，具備一定的剛性需求的支撐。同時從目前板塊的在售項目看，中糧、萬科、首開、金地等知名房企比較集中，長期區域價值會逐漸提升。

馮聯聯表示：“只不過，在政策調控周期內，房價還存在一定的下降壓力。”對于金地朗悅項目，雖然目前銷售滯緩，但馮聯聯認為，其項目位置較好，且項目體量大，未來將成為一個較為成熟的社區。

《投資者報》記者近日走訪金地朗悅項目發現，自2月份之后，該項目銷售有所回暖，2月份內總共售出了11套房。

2011年全年，金地集團累計實現簽約面積223.6萬平方米，同比減少2.4%；累計簽約金額309.2億元，同比增長9.1%。2012年1月金地集團實現簽約面積3.7萬平方米，較上年同期減少66.8%；簽約金額4億元，較上年同期減少75.8%?！?/p>