創業課堂

創業者如何評估店鋪價值

經常被問及這樣的問題：這個鋪值多少錢？其實這個問題的答案不在任何專家或發展商那里，也許投資人應當自己去做一些小的研究，答案就在我們自己的手中。

商鋪屬于生財工具，一定要保證我們的承租人能夠在這個地方賺錢，這樣才能保證自己的回報長期穩定可靠，因為沒有人愿意賠本租場地的，所以必須研究各種行業的成本模型。

我們在一個適于經營服裝業的地段考察一個鋪位，首先應當去了解周邊服裝鋪的經營狀況，比如衣物的檔次、每周的出貨量、顧客的種類等等。

一般而言，場地成本占其總成本的1/5至1/4，對于一個10平方米的服裝鋪而言，若平均單件價格為100元，每周出貨約30件，那么每日的營業額為430元，考慮每年四個月的淡季營業額對折，所對應的單位營業額為36元/平方米/天。按照1/5的場地成本、8年的物業投資回報期計算，凈售價應當為21024元/平方米。這里還沒有考慮稅收、空租、傭金等因素。

當然，剛才的算法是靜態的，適用于成熟地區。對于新興地區商鋪的估價就復雜多了，必須考慮市政交通、新建住宅等等預期帶來的人流量，存在較多的不確定因素。在這樣一個短小的篇幅，不能盡言詳細的方法，但是最簡單的辦法是考察同規模同檔次的成熟地區，再考慮新地區的建設周期，畢竟消費模式不會有大的差距。

評估商鋪的價格，也不能簡單地說是該地區住宅售價的多少倍，因為即便是同樣地區的商鋪，可能因為適用于不同的經營種類，就導致價值的迥異。

好的商鋪一般具備如下特性：適用行業廣泛、人流量大、目標人流檔次高。在這個意義上，一些甲級商廈的低層商鋪是最佳的商鋪，商業街帶來天然的人流量，甲級寫字樓的大量人流代表高尚的消費力量……事實上，一些含金量高的商鋪物業往往被發展商所保留作為長期投資，能夠進入市場流通的較少。

應當認識到，能夠在市場以出售形式換現的商鋪，往往已經屬于第二流的品種，投資的時候才應當慎之又慎。在交通便利、人流易達的地方是首先要被考慮的，所以底鋪遠遠好于在樓上的鋪位；同時，要區分人流的種類，休閑人流的價值要遠遠高于交通人流，前者如商業中心、娛樂中心，后者如地鐵通道等。

人氣也是另外一個重要指標，要看看周邊商業是否已經或者預期成勢，周邊是否有重要的顧客來源等，值得提出的是，狹窄街道形成的雙邊型商鋪結構比寬闊馬路造成的雙單邊商鋪結構有利得多；商鋪平面結構也很重要，一方面要有較寬的門面接觸顧客，另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。

現在，較多出售的位于商廈內部的分割鋪位，這是商鋪投資中風險因素最多的一種。因為位于商廈內部，會受到商廈管理者經營思想和經營水平的制約，還會受到商廈內其他經營者的影響。無論怎樣，首先應該選擇臨街或者盡量靠近出入口的鋪位，形成商廈內部和外部左右逢源之勢，并且一旦有空租，總是位置不佳的首當其沖。

商鋪的選擇是一個需要全方位考慮的問題，創業者不能只關注于租金或是客流量，綜合考慮，你才能發現各方面的問題，更能找到各方面都最合適的開店地址。

起步六條“生意經”

一、做生意，就要有做生意的樣子。

要學會把自己信心不足的樣子藏起來，信心十足地去做，公司的專業形象就會樹立起來。要使自己做起來像專家或漸漸成為真正的專家，還要有足夠的信心避開自己不適合或不喜歡的業務和客戶。一定要保持清醒，并要堅定自己的信念，不要輕易被別人說服，依從了別人的主意。市場不歡迎新手加盟，要為自己謀取立足之地而戰斗。并樹立一些發展目標，有助于衡量公司的早期艱難階段發展得快慢與好壞。

二、站在新客戶的角度審視公司發展的狀況，找出需要改進的地方。

之所以用新客戶眼光，這是因為老客戶像你的朋友，他們對你的公司、產品及服務已非常了解，也就對你很寬容，由于對你太熟悉，幾乎注意不到你公司的問題。而新客戶則不然，他們看到什么就認為你是什么，同老客戶相比他們要客觀得多。

三、要問，而不要憑空想像。

業務要想成功，必須注重顧客需要什么，而不是自己有什么。要改變自己過去的錯誤理念：總是自認為客戶一定需要這個，一定需要那個；作為商家，應當把精力放在研究顧客自發的需求上。當投資某項業務時，最忌諱因為你個人的喜好盲目投資，除非真正有客戶恰好與你的喜好相同，愿意出錢購買你提供的產品或服務，否則根據個人喜歡盲目投資，注定導致公司的敗落。

四、在獲得理想顧客之前，創業公司往往要同一些信用不可靠的客戶打上很長時間的交道。

因為在起家時能夠有機會取得大公司合同的小公司非常少，對大多數小公司而言，剛創業總要從小客戶做起，如想爭取大客戶必須要堅持不懈地聯系（這點很重要，因為你沒有在他們心里占據最重要的位置，你必須經常在他們面前露露面，才會加深對方的印象），并要付出艱辛的工作來建立大客戶所要求的聲譽。

五、年輕的公司應當力爭為自己的產品開發充足的銷售市場。

只要有需求量，在哪兒都能賣。生產商必須在批發商和零售商都有存貨的情況下進行產品宣傳，以促進銷售，這是一項市場原則，生產商要想產品銷售更多，必須遵守。生產商要通過廣告和其他促進市場開發的途徑，開發更廣闊的市場，比如制作精美的產品手冊，批發商可以把它拿給零售商看，他再放在商店，給消費者看；另外，生產商最好還可以提供零售商用的商店展示品。還必須制定出消費者承擔得起的價格，訂價時要考慮到批發與零售商的利潤。還負有激勵零售商銷售動力的義務。一旦商品進了店，生產商就負起迅速按訂單送貨租提供讓消費者滿意的服務的責任，或者對某些產品提供必要的技術支持。

六、世界上沒有任何人有足夠的資金和精力把世界上所有的業務都攬下。

許多創業新手，由于害怕業務量不夠，而無法專注于他們最擅長、最能給他們帶來利潤的業務，卻是廣泛撒網，來者不拒，希望什么魚都能捉住。為此浪費了大量的財力和精力。等待其往往不是破產，就是停業。實際上你更需要找到能給自己帶來高利潤的強項，那種原來做得很好的服務，那種曾經為你贏利多的業務。因此要把公司的業務范圍縮小，把精力和時間都投放到顧客最需要的服務和產品上。這樣就有了時間精力去制定行之有效的市場宣傳計劃。