買房悠著點(diǎn)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)字顯示，2月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格只有4個(gè)城市環(huán)比上升，而且漲幅都不超過0.1%，27個(gè)城市房?jī)r(jià)同比下降。跌跌不休的房?jī)r(jià)似乎讓購(gòu)房者看到了時(shí)機(jī)，但綜合各方因素來看，各位最好還是悠著點(diǎn)兒，或許我們碰到了無底洞也說不定。買房送車、買房送物業(yè)、打折促銷……其實(shí)，合理的房?jī)r(jià)才是購(gòu)房者真正需要的。

“不買房鬧心，買房也鬧心?！比ツ?，來京工作6個(gè)年頭的張先生終于痛下決心，花190多萬(wàn)元（合2.1萬(wàn)元/平方米）在管莊遠(yuǎn)洋一方買了一套房?！捌鋵?shí)我很早就開始看房了，一路看，房?jī)r(jià)一路漲。一開始是質(zhì)疑自己為什么這么窮，后來就質(zhì)疑房?jī)r(jià)為什么還不跌。”張先生說，“等真買房了，房?jī)r(jià)真的開始跌了，標(biāo)價(jià)變成1.9萬(wàn)元/平方米、1.8萬(wàn)元/平方米……自己心里又不平衡了?！?/p>

盼跌又怕跌，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)難以把握，對(duì)房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)承受心理也沒有那么堅(jiān)強(qiáng)。因此，像張先生這樣因房?jī)r(jià)而心理失衡的人不在少數(shù)。在2011年這一年里，遠(yuǎn)洋一方已多次遭遇業(yè)主非暴力圍堵。

去年底，在遠(yuǎn)洋一方北潤(rùn)園的交房日，百余名業(yè)主稱“保溫材料不合格”而拒絕收房?！昂诵膯栴}還是房?jī)r(jià)，因?yàn)榻祪r(jià)，心理不平衡，所以才會(huì)找出房屋質(zhì)量或者其他問題來討個(gè)說法?！庇袠I(yè)主這樣說。

而類似的維權(quán)行動(dòng)，在京城其他樓盤也先后出現(xiàn)過。如本刊之前報(bào)道過的位于通州區(qū)的京貿(mào)國(guó)際城，去年因大幅降價(jià)，招致數(shù)百購(gòu)房人要求退房或補(bǔ)差價(jià)。再如位于大興區(qū)黃村的順馳領(lǐng)海項(xiàng)目，去年11月遭遇前期業(yè)主抗議，售樓處大廳中的沙盤也被憤怒的業(yè)主砸壞。

鬧劇一幕幕上演，其背后的總導(dǎo)演——“房?jī)r(jià)”也過得并不舒坦。除了每天被無數(shù)人說三道四，還要被更多人指桑罵槐，自身還要面臨未來走向的難題。

我們暫且不管房?jī)r(jià)的“左右為難”，因?yàn)楸确績(jī)r(jià)更糾結(jié)的，是購(gòu)房者的內(nèi)心。房?jī)r(jià)還會(huì)再降嗎？房?jī)r(jià)底部何時(shí)出現(xiàn)？是否已經(jīng)到了買房的最佳時(shí)機(jī)？

房子越來越便宜

春節(jié)過后，全國(guó)樓市進(jìn)入新一輪推盤和促銷，以“招保萬(wàn)金”為首的大型知名房企降價(jià)幅度明顯，重點(diǎn)城市降價(jià)項(xiàng)目繼續(xù)增加。

中國(guó)指數(shù)研究院3月初發(fā)布的百城住宅價(jià)格指數(shù)顯示，2月份，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8767元/平方米，環(huán)比1月下跌0.3%，其中27個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，72個(gè)城市環(huán)比下跌，房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加了12個(gè)。從價(jià)格跌幅看，與1月相比，2月份全國(guó)百城房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅擴(kuò)大0.12個(gè)百分點(diǎn)，這也是100個(gè)城市的住宅平均價(jià)格連續(xù)第6個(gè)月環(huán)比下跌，創(chuàng)下自2011年9月開始下跌以來的最高水平，且價(jià)格下跌范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。

根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，自北京限購(gòu)政策實(shí)施之日起至今年2月16日，新建商品住房交易均價(jià)約為17015元/平方米，相比上年同期18256元/平方米下跌了6.8%。

調(diào)查顯示，2月份，北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為15516元/平方米，環(huán)比1月下跌0.31%，跌幅較1月擴(kuò)大0.17個(gè)百分點(diǎn)，其中北京新房均價(jià)為22670元/平方米，較1月微跌0.61%，較去年同期下跌0.43%。

北京2月新房?jī)r(jià)格環(huán)比、同比雙降，與低價(jià)項(xiàng)目近期占樓市成交主流有關(guān)。來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，2月份北京簽約比較多的項(xiàng)目依然是低價(jià)盤，其中絕大部分是2萬(wàn)元/平方米以下項(xiàng)目。以簽約量最多的大興龍湖時(shí)代天街項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目2月共簽約115套，均價(jià)僅為11653元/平方米。

開發(fā)商受累情緒低落

一方面是房?jī)r(jià)不得不降，一方面是購(gòu)房者持續(xù)觀望，種種因素導(dǎo)致開發(fā)商也失去了奮斗的熱情。來自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，北京地區(qū)銷售十強(qiáng)房企的銷售總額，從2010年的993.03億元，下降到2011年的952.35億元，同比減少40.68億元，降幅4.1%。

隨著新建住房銷售的冷清，商品房庫(kù)存一路高企。以北京為例，截至2012年2月初，北京市新建商品住宅待售量高達(dá)11.96萬(wàn)套，比去年同一時(shí)間節(jié)點(diǎn)增加將近2.4萬(wàn)套，一年內(nèi)增幅達(dá)到25%。這些庫(kù)存也給開發(fā)商帶來了不小的壓力。

萬(wàn)科董事會(huì)秘書譚華杰近期表示，過去一年中，市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生巨大變化。9-12月北京、上海、廣州等14個(gè)城市成交面積同比下滑幅度約45%，成交金額同比下滑約48%。但銷售放緩的同時(shí)，2010年新開工的大量項(xiàng)目也逐步形成供應(yīng)，市場(chǎng)存貨壓力進(jìn)一步加大。萬(wàn)科今年在北京的重點(diǎn)銷售項(xiàng)目是中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島和住總?cè)f科金域華府。目前，長(zhǎng)陽(yáng)半島還剩房源3000套左右，而金域華府的存量約200多套。

存量太多，開發(fā)商推盤的熱情也不高。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至目前，一季度新建期房市場(chǎng)僅有5個(gè)項(xiàng)目入市，合計(jì)供應(yīng)量為746套，比去年同期減少33.5%。2月僅有北京淺山香逸花園一個(gè)項(xiàng)目入市，定價(jià)與前期相比，落到萬(wàn)元以下。

“ 跳樓大甩賣” 已觸及很多開發(fā)商的底線，因而在長(zhǎng)沙、合肥、濟(jì)南等地先后出現(xiàn)了開發(fā)商“跑路”的丑聞。全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)、地產(chǎn)研究員金承龍指出，越來越多的開發(fā)商“跑路”，昭示著中小開發(fā)商已經(jīng)遭遇資金斷鏈的困局，在樓市調(diào)控和信貸收緊的雙重壓力之下，今年有更多中小房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈迎來大考。也正是因?yàn)檫@樣，或許新一輪“大甩賣”即將開始。

房產(chǎn)中介頻現(xiàn)倒閉

同樣受到房產(chǎn)市場(chǎng)冷清牽連的，還有不得不提到的房產(chǎn)中介。一輪又一輪的嚴(yán)厲調(diào)控，使得樓市成交量下跌，國(guó)內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)中介面臨嚴(yán)重“吃不飽”的困境，不是關(guān)門倒閉，就是停業(yè)歇業(yè)。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2011年二手房經(jīng)紀(jì)行業(yè)的份額下降至72.4%，與2010年相比降幅達(dá)3個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)成交量與2010年相比大約下降了50%，與2009年成交相比減少9萬(wàn)套左右。2011年，僅北京市房產(chǎn)中介就關(guān)店約1400家，而深圳房產(chǎn)中介的門店更是從8000多家銳減到5000多家。

除了北京以外，深圳、廣州、上海等一線城市也出現(xiàn)中小房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)倒閉和大型中介機(jī)構(gòu)收縮戰(zhàn)線的情況。去年11月初，中原地產(chǎn)華南區(qū)董事總經(jīng)理李耀智宣布，將在深圳關(guān)閉60家店鋪，裁員1000人。而廣州的一位資深置業(yè)顧問也表示，目前大家都在死撐，如果今年二手房成交量仍不出現(xiàn)明顯回升，廣州地產(chǎn)中介“倒閉潮”也將會(huì)降臨。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)轮赋觯瑥?010年以來，在近乎長(zhǎng)達(dá)兩年的樓市調(diào)控環(huán)境下，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的生存環(huán)境每況愈下，可比2008年的生存狀態(tài)，甚至更為艱難。

也正是因?yàn)榉慨a(chǎn)中介的處境如此艱難，再加上新盤低價(jià)出售，才使二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)下滑。據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)顯示，2月份6城市二手住宅價(jià)格指數(shù)繼續(xù)下跌，但多數(shù)城市指數(shù)的環(huán)比跌幅已收窄，且環(huán)比跌幅不超過-1.5%。分區(qū)域來看，中心區(qū)跌幅相對(duì)小于外圍區(qū)域。以北京為例，通州和亦莊環(huán)比跌幅分別為-1.3%和-1.6%；其他區(qū)域環(huán)比跌幅則不超過-1.0%。二手房報(bào)價(jià)方面，近期6城市中原報(bào)價(jià)指數(shù)呈現(xiàn)小幅回升的態(tài)勢(shì)，但整體來看仍處于歷史低位。

買房不必太著急

“我可以明確地告訴大家，現(xiàn)在房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位，因此調(diào)控不能放松?！边@是溫家寶總理3月14日在兩會(huì)結(jié)束答記者問時(shí)的話。這表明了政府打壓房?jī)r(jià)的決心，也表明調(diào)控政策將繼續(xù)施行。

當(dāng)然，限購(gòu)政策也是打壓房?jī)r(jià)的一大利器。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，在執(zhí)行樓市限購(gòu)的46個(gè)城市中，已經(jīng)明確表態(tài)繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)的城市達(dá)32個(gè)，而至今尚未明確表態(tài)是否繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)的14座城市則主要分布在中西部地區(qū)。

從理論上講，房?jī)r(jià)走勢(shì)受到多種因素的影響。本輪房?jī)r(jià)下跌，除了受到調(diào)控政策的影響之外，還受到開發(fā)商資金緊張、銀行信貸收緊、保障房建設(shè)加快等因素的影響。

無論什么原因，房?jī)r(jià)下跌似乎已成趨勢(shì)?！?012預(yù)測(cè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)白皮書》針對(duì)100名經(jīng)濟(jì)學(xué)家進(jìn)行的問卷調(diào)查顯示，高達(dá)69.9%的受訪者認(rèn)為，2011年國(guó)內(nèi)多個(gè)大中城市房?jī)r(jià)均出現(xiàn)不同程度下降，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)到來。2 0 1 2 年， 國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)將繼續(xù)呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。有近兩成受訪者認(rèn)為， 未來房?jī)r(jià)仍將走穩(wěn)。僅有1%的受訪者認(rèn)為，房?jī)r(jià)仍將維持上行趨勢(shì)。 中國(guó)社科院數(shù)量經(jīng)濟(jì)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)汪同三表示：“房?jī)r(jià)下跌是近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)宏觀調(diào)控的必然結(jié)果，實(shí)際上也反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)深層次調(diào)整的開始。這也是符合廣大公眾利益的調(diào)控方向。作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要組成部分，房?jī)r(jià)調(diào)控可能仍將是貫穿今年乃至明年的大方向?！?/p>

依照眾多信息來看，是否購(gòu)房者的好機(jī)會(huì)來了呢？有專家認(rèn)為，如果是一些優(yōu)質(zhì)樓盤，或者是一些比較知名的開發(fā)商開發(fā)的樓盤，定價(jià)合理的話，購(gòu)房者已經(jīng)可以入市。一房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部負(fù)責(zé)人也表示，2012年會(huì)是房地產(chǎn)商比較難過的一年，反過來看，也是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。

不過， 專家建議， 購(gòu)房還是要找準(zhǔn)時(shí)機(jī)，如果急著住，任何時(shí)候買都不吃虧；如果不急著住，可以再等等。而且，近來有人算了一筆賬：從表面上看，現(xiàn)在買房子確實(shí)是便宜了，但是貸款成本提高了。以貸款60萬(wàn)元，貸款期限20年為例，若按照以前5年以上的7折利率，執(zhí)行4.935%的利率，每月需要還款3938元；而按目前銀行上浮10%執(zhí)行7.755%的利率，每個(gè)月則需要還款4920元，較之前每月多還利息1000元左右，20年就要多出20多萬(wàn)元。這樣算來，房?jī)r(jià)并沒有降。所以，買房計(jì)劃可以再等等。