房價,沒法說

作為一個思維理性、邏輯超強的媒體人，我在中國房產的“十年黃金”時間里，完全是個失敗的投資者。2004年，我就認為房價太高了，應該降，而且以賣出自己在上海陸家嘴區域的住所的實際行動來證明自己言行的一致性，結果大錯特錯。2008年金融危機，我認為房價下行拐點終于來了，結果在4萬億政策的刺激下，房價不是向下拐，而是翻著番的向上拐。

屁股指揮腦袋。現在，作為一個錯過了兩次房產投資機會的失敗者，我只能繼續堅持認為房價必跌。但是，當我看完本期《投資與理財》雜志關于買房悠著點的報道后，我自己都覺得有些勉強。面對未來，我只能含糊的說：房價，沒法說。

因為這是個沒法說的市場。按道理，中國的房地產市場是相對最市場化的市場，私營經濟的比例很高，應該很容易建立財務模型進行測算。但是，過了十年我們才逐漸明白，由于土地制度的根本原因，這其實是個最不市場化的市場。所以，你用什么租售比、收入比模型，你從什么需求剛性、投資賭性，都無法得出對房價的正確預測，倒是一句最有中國特色的話可能最管用：國家要房價漲，房價就漲了。

這基本代表了過去十年中國房價上漲的核心邏輯。看看世界經濟發展史就很容易明白，中國經濟奇跡的背后，其實是以犧牲原先集體所有土地上的農民的利益，靠房價的持續上漲與土地的不斷增值，來支撐起了中國巨大的城市化改造。房價不斷上漲，土地不斷增值，公共收入與支出不斷增長，我們就好像獲得了經濟發展的永動機。等到各級政府、開發商、投資者都明白過來，瘋狂的炒作就開始了，房產泡沫已經不可避免，這是風險最低（土地托底）、收益最高（信貸杠桿）的黃金博弈，恐怕只有像我這么較死理的很少一部分人才不會參與。

有一天，人們突然發現自己三十年辛苦積累的財富都變成了一棟棟沒人居住的房子，而房子四周，辛苦三輩子也買不起房的人越聚越多，目光莫測，令人膽寒，整個社會已然撕裂為有房一族與沒房一族。政府終于坐不住了，于是痛下決心，出手“遏制房價過快上漲”，要“促進房價合理回歸”。一輪超級牛市的邏輯終于走到了盡頭。我為此欣慰，但同時又開始憂心忡忡：上一輪犧牲掉的是土地上的農民的利益，這次要犧牲的似乎是房子里的所謂中產們的利益。

某夜，在北京一個神秘的四合院里，一位神秘的大佬給我分析了上下百年、縱橫千里的房產邏輯后得出結論：當代中國的財富核心密碼仍然是拿地，盡一切理由拿到地，持有地，將來都是大錢。我再次恍惚了：房價，真的會跌嗎？