論房地產工程管理中存在的問題與對策

房地產是我國的經濟領域的支柱性產業(yè)，其發(fā)展對于我國的經濟發(fā)展和社會穩(wěn)定具有重要意義。但是，房地產作為一種復雜的項目工程，只有將房地產開發(fā)中的各個環(huán)節(jié)結合起來，是想有效的工程管理，才能更好地實現(xiàn)房地產經濟利益、社會利益和生態(tài)利益的統(tǒng)一，才能促進房地產事業(yè)的不斷健康持續(xù)地發(fā)展。

一 房地產工程管理的特點

（1）目標統(tǒng)一性

房地產工程管理是一個復雜的統(tǒng)一體，需要各個目標予以協(xié)調統(tǒng)一才得以順利實現(xiàn)。房地產工程管理的目標具有總目標和分目標兩種，兩者具有統(tǒng)一性。分目標指的是工程項目的功能目標和效益目標，即房地產的建設規(guī)模、生產效果、技術指標和經濟效益等。總目標是指工程項目的質量目標和進度目標等，是一種針對整個工程項目的目標。雖然房地產工程管理具有那么多的目標，但是原則上是以質量目標為第一標準的，且總目標和分目標具有一定的統(tǒng)一性。例如，當工程管理的進度目標和質量目標發(fā)生沖突的時候，應該以質量目標為準。

（2）高風險性

房地產工程管理具有一定的風險性，且在管理中存在的風險一般很難預測和控制。一般說來，房地產工程管理的風險主要有融資風險、自然風險、管理風險、市場風險等。由于房地產工程管理具有如此多的不可預料和控制的風險，因此對房地產風險管理的研究就成為了房地產工程管理的重要課題。

二 分析房地產工程管理中存在的問題

（1）開發(fā)前期準備工作不夠

有些房地產開發(fā)公司在開發(fā)的過程中沒有做好充足的準備，只關注地產地段、周邊商業(yè)環(huán)境和配套設施，并沒有和建筑單位一同將工程前期的準備工作做好。房地產開發(fā)公司沒有將前期需要的技術和資料準備充分，造成有些建筑單位為了謀求工程進度，沒有采取應有的工程技術和程序，草草開工，因而使得工程質量存在一些問題。在沒有了解工程的相關實際情況的前提下就草草開工，使得在實際開發(fā)中出現(xiàn)了設計依據不足等情況，使得開發(fā)單位對城市的相關信息掌握不夠，在完工以后也給用戶帶來了一些困擾。

（2）不重視施工許可規(guī)定

房地產開發(fā)公司沒有進行有效的工程管理，為了追求盡早實現(xiàn)經濟利益，不顧開發(fā)程序的限制率先施工，這給房地產公司帶來了不良的影響，也給社會帶來了消極的影響。有些房地產施工單位在還沒有通過政府主管部門的相關檢查和辦理手續(xù)之前就開始施工。還有些房地產公司利用制度上的漏洞，在開挖和填坑等手續(xù)剛辦理完成后，就開始施工，隨后又被強制停止和一定程度的經濟懲罰，還給施工單位帶來了遭遇罰款的厄運。因此，如果房地產公司沒有根據施工許可規(guī)定來進行施工，不僅會影響工程的進度，還會造成不好的社會影響。

（3）管理機制不健全

有些房地產項目管理存在機制不健全的現(xiàn)象，主要是因為對工程管理認識不足。房地產在工程管理的運行中照搬一些項目管理的模式，并對項目管理中的細節(jié)研究不夠，出現(xiàn)了管理機制不健全的現(xiàn)象，給工程事前和事中管理帶來了嚴重影響，使得進度和成本在不健全的工程管理中容易失控，超出了預期的目標，出現(xiàn)了延遲交房、成本過高、房價過高、管理費用過高等嚴重后果。

（4）完工后驗收不嚴格

受到傳統(tǒng)觀念的影響，有些房地產工程管理不注重事后管理，以為竣工就等于完工，在對待竣工驗收環(huán)節(jié)草草了事，也沒有進行備案。為了獲得更多的經濟利益，很多房地產公司希望將竣工這個環(huán)節(jié)中盡快完成，沒有對工程施工中分項驗收等主要環(huán)節(jié)進行嚴格管理，導致工程完工驗收之后還存在著結算依據不足、驗收資料不完全等情況，從而出現(xiàn)了不能辦理相關的驗收手續(xù)，拖延交付等不良后果。

三 分析如何加強和改善房地產工程項目管理的對策

（1）加強項目開發(fā)前期的規(guī)劃管理 房地產項目管理要加強開發(fā)前期的規(guī)劃管理，實現(xiàn)房地產開發(fā)項目的可控制和可預測目前我國的房地產項目中存在的最大問題就是缺乏前期的研究問題。因此，我們要對房地產開發(fā)項目進行全面的優(yōu)化管理，包括對前期的管理，在規(guī)劃階段和設計階段實現(xiàn)房地產項目的全面控制和預測。首先，在規(guī)劃階段，我們要做好前期的市場調研和投資分析工作，及時把握市場的信息，并通過對其認真分析實現(xiàn)將風險控制在預期的范圍內。其次，在設計階段，我們要根據實際情況和相關程序做好設計前期準備工作，以市場的需求為標準，并結合性能、經濟、安全、生態(tài)等多方面的考慮，做好各利益的均衡發(fā)展，避免出現(xiàn)工程項目的巨大浪費現(xiàn)象。此外，在設計階段，我們一方面要結合預算施工設計圖，做好規(guī)劃和測量工作，力求資料和信息的完全準確；另一方面，我們要與設計單位進行溝通和交流，保證施工中的細節(jié)能夠在實際中得到落實，將風險控制在最小的范圍內。總之，我們要打造一個全面可控的前期管理系統(tǒng)，為后期工程的順利實施做好保證。

（2）加強項目質量的管理與控制 由于人們對房屋的質量和性價比方面考慮得較多，房地產又是人們投資中最大的一個重要環(huán)節(jié)，因此其質量不可以受到忽視。需要注意的是，房屋并不會在短期內看出質量問題，而是在長期的過程中凸顯質量問題，而房屋的質量問題不僅會影響到住戶的生活條件，更有甚至還會危及住戶的生命財產安全，久而久之房地產開發(fā)公司的社會形象和經濟利益就會受到影響了。因此，質量是房地產開發(fā)項目的最低保證，也是對自己對住戶負責任的表現(xiàn)。加強項目質量管理和控制可以從以下幾個方面出發(fā)：第一，加強對房地產項目建設中的人員、材料、機械設備、施工環(huán)境等的控制和管理，從數量和質量上保證房地產開發(fā)項目的質量。第二，對于房屋內部的基礎設施等要作出能讓顧客滿意的承諾，幫助用戶得到最滿意的服務。第三，要加強房屋售后管理和控制，對于顧客的咨詢需要要給出一個滿意的回復和答復，要通過組建售后專家管理隊伍，對房屋維修和物業(yè)管理等做出一個及時的處理，并根據用戶的意見或建議進行有效研究，促進房地產開發(fā)項目的決策可行化。

（3）完善項目成本管理 房地產要在激烈的市場競爭中獲勝，就要充分利用價格這個有用的優(yōu)勢和砝碼。而只有當房地產開發(fā)公司對項目成本進行有效的管理和控制，才能把握好價格砝碼在房地產市場中的優(yōu)勢。首先，公司要加強項目規(guī)劃階段的控制，及時做好項目預測和評估工作，對成本、銷售和利潤等進行嚴格控制，實現(xiàn)低成本和高質量的共贏。其次，企業(yè)要加強施工過程中的成本控制和管理，在投標和招標中引入市場競爭機制，辦好現(xiàn)場簽證管理，在施工具體過程中控制好材料、設備、人員等成本要素，實現(xiàn)企業(yè)最大的經濟效益和社會效益。