基于因子分析法的江蘇房地產業競爭力分析

【摘 要】 中國房地產業是我國目前發展最迅速的產業之一，它同時是我國發展潛力巨大的產業，與其他產業的關聯系數也位居前列。我國的房地產業經過二十幾年的發展，已經成為了我國國民經濟重要的支柱產業之一，本文對江蘇房地產業進行分析，并通過構建房地產業競爭力評價指標體系，運用因子分析法對江蘇房地產業進行綜合評價，結果顯示：江蘇省的房地產業在東部十省(市)中的綜合競爭力最強。

【關鍵詞】 房地產業 鉆石模型 因子分析 評價

江蘇地處中國經濟實力最強的長三角地區，其區位優勢明顯，加上基礎設施建設較為完善，房地產業作為國民經濟的支柱性產業，其展對整個長三角地區有著舉足輕重的作用。本文首先用鉆石模型分析江蘇房地產業的總體情況，然后通過因子分析法研究東部十省(市)的房地產業，對江蘇房地產業進行詳細分析。

1. 模型構建與變量的選取

通過選取北京、天津、江蘇、浙江、上海、山東、廣東、遼寧、河北、福建等東部十省(市)的房地產業進行比較分析，由于各省在房地產業的從業人數、企業個數、竣工面積、利潤總額等方面具有較大差別，通過比較，取長補短，從而提出對提高江蘇省房地產業競爭力具有一定參考價值的對策思路。但由于競爭實力指標是截止于某一時間點上的靜態能力的比較。

本文選取一些可量化及易獲取的指標作為因子分析的變量，因此，本文選取B1:生產要素指標：X1為完成開發土地面積、X2為新增固定資產，B2：需求條件要素指標：X3為竣工面積、X4為GDP，相關與支持性產業指標：X5為銷售面積，企業戰略與競爭狀況指標：X6為房地產企業個數、X7為從業人數、X8為利潤總額等八項指標作為評價指標對我國東部十省(市)的房地產業進行綜合測評。

2. 實證分析

房地產業競爭力的8個指標，運用SPSS軟件對這些指標進行因子分析。巴特利特球度檢驗統計量為95.879，相應的概率Sig.為0.000，因此可認為相關系數矩陣與單位陣顯著差異。同時KMO值為0.623，根據Kaiser給出的KMO度量標準可知原有變量適合進行因子分析。因子提取方法選擇主成分分析法，得到特征根值和因子的方差貢獻率。

按照因子分析的原則，公共因子的特征值必須大于0.7，所選因子對方差解釋的累計百分比應該達到70%以上。大于0.7的特征值有3個，這3個特征值的累積貢獻率是96.756 %。損失的信息極少，可以采用3個因子進行因子分析。可以看出，前3個特征值分別是74.861、14.763、7.131，其累計貢獻率已達96.756，它們能夠反映房地產業的綜合競爭力，初始因子載荷矩陣，即公共因子與指標變量之間的因子載荷矩陣。可以看出，經旋轉后的因子載荷矩陣中的載荷值向兩極分化，說明公共因子代表的變量變差信息明顯。

用主成分分析法進行方差極大值法旋轉后，X1完成開發土地面積、X2新增固定資產、X3竣工面積、X5銷售面積4個變量在第1個因子上有較高的負荷，第1個因子主要解釋這4個變量，可解釋為產業規模；X4GDP、X6企業個數、X7從業人數3個變量在第2個因子上有較高的負荷，第2個因子主要解釋這3個變量，可解釋為市場競爭力；第3個因子主要解釋X8利潤這個變量，可解釋為盈利能力。

根據回歸算法得到因子得分矩陣，（經過旋轉之后的各主成分區分度明顯，經過計算可以得到每個主成分的表達式）因子得分函數如下:

在此基礎上計算得到各省水海產品深加工產業在各因子上的得分

根據上述分析結果對10個省(市)的房地產業競爭力水平進行綜合評價。首先，根據3個因子的方差貢獻率確定權重。由于3個因子在較大程度上反映了原變量的大部分信息，其累計貢獻率達到96%以上，因此可用因子的方差貢獻率作為綜合評價的權重，于是3個因子按各自的方差貢獻率加權相加得到綜合評價得分。由綜合評價得分值的大小確定各省(市)房地產業的綜合競爭力，對單項和綜合進行排序見表

東部十省市房地產業競爭力排名

要加強房地產業的競爭力，首先應該從加大投入生產要素，進一步促進房地產業的產業規模來增加該產業的競爭力，其次要以發展相關及支持產業為抓手，提高房地產業的盈利能力；再次從部署企業發展戰略的角度提升房地產業的市場競爭力。

從總體競爭力水平看，江蘇省在東部十省(市)中名列第二，這說明江蘇省房地產業綜合競爭力在全國處于領先地位，總體競爭力很強，其中，房地產業的產業規模位居第一，這反映出江蘇省在生產要素的投入，需求條件方面具有很強的競爭力，房地產業作為國民經濟的支柱產業，對國家與各省(市)的經濟發展具有重要意義。

結論

本文基于波特的鉆石模型，分析了江蘇省房地產業的發展狀況和該產業的競爭力，又通過因子分析法對我國東部十省市的房地產業進行了對比分析，結果表明：江蘇省的房地產業具有很強的競爭力，綜合排名在東部十省(市)中位居第一。根據分析結果，可以針對影響競爭力的因素，結合各省(市)的發展規劃，提出提高房地產業競爭力的有效舉措。

參考文獻：

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作者簡介：李彬，1987年生，河北邯鄲人，南京財經大學研究生，研究方向：區域經濟學。

宋靜，1987年生，江蘇鹽城人，南京財經大學研究生，研究方向：區域經濟學。

（作者單位：南京財經大學 江蘇產業發展研究院）