發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟要重視農(nóng)村宅基地使用和管理問題

【摘 要】 本文運用土地法規(guī)及有關(guān)政策，探討當(dāng)前農(nóng)村宅基地使用管理中存在的問題及其原因，以期引起人們的重視，并為土地管理工作者提供參考，旨在使農(nóng)村村民珍惜每一寸土地。自覺地為新農(nóng)村建設(shè)、構(gòu)建和諧社會做貢獻。

【關(guān)鍵詞】 農(nóng)村經(jīng)濟 宅基地 使用管理 原因分析

隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，各方面對土地的需求都在增加，土地管理面臨著嚴峻的形勢。認真貫徹《中華人民共和國土地管理法》第三條：“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。”是每個公民應(yīng)盡的義務(wù)。為了加強對農(nóng)村宅基地的管理，促進農(nóng)村經(jīng)濟健康發(fā)展，以利于社會主義新農(nóng)村建設(shè)，就必須正確引導(dǎo)農(nóng)民節(jié)約合理使用土地興建住宅，嚴格控制占用耕地，深入開展人多地少、節(jié)約用地的國情教育。所以建立健全宅基地管理保護制度，具有重要意義。對此，農(nóng)村基層領(lǐng)導(dǎo)干部一定要有歷史責(zé)任感。

1. 改革開放以來，農(nóng)村經(jīng)濟有了很大發(fā)展，農(nóng)民在收入增加，生活水平提高之后，出現(xiàn)了興建住房熱，造成宅基地不斷擴大，致使大量的耕地被占。據(jù)統(tǒng)計2005年至2008年的四年間，全國農(nóng)村建房占用耕地415萬畝，占同期全國各項建設(shè)占用耕地數(shù)量的三分之一。部分地區(qū)，農(nóng)民更新住房和年限越來越短，面積越來越大，標準越來越高。少數(shù)干部以權(quán)謀私，違法占地建私房，群眾意見很大。不少地方經(jīng)常發(fā)生宅基地糾紛，這些都是農(nóng)村中不少干部和群眾，在思想上存在著集體土地可以自由支配的錯誤觀念。①隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展和戶籍制度改革，舉家進城居住、務(wù)工或經(jīng)商的農(nóng)民日漸增多，而落戶于城鎮(zhèn)或在城里建房居住，出售農(nóng)村宅基地。②農(nóng)村宅基地使用中不搞規(guī)劃，不履行審批手續(xù)，有些領(lǐng)導(dǎo)干部我行我素，今天這樣搞，明天那樣搞，隨意占用，毀壞耕地，村干部重大問題未經(jīng)村民大會討論通過。村干部利欲熏心，交錢就劃，建房后再補辦手續(xù)。出現(xiàn)了農(nóng)民不經(jīng)批準，占耕地建房，超標準或占多處宅基地的現(xiàn)象也相當(dāng)普遍。“一個兒子三間屋，蓋新房要娶媳婦”，有幾個兒子就占幾處宅基地。許多農(nóng)民棄舊房建新房，造成農(nóng)村內(nèi)閑置舊房和空閑地不斷增加。“一道巷一半空，爛門上鎖”，“土墻土房，椽斷瓦破，院落雜草叢生。”村莊占地不斷向四周擴大，且量大面積廣。既浪費了土地，又影響了田間耕作，這些現(xiàn)象加快了耕地減少的速度，加劇了土地資源的破壞和浪費。對村容村貌，綜合治理也帶來了困難。

2. 強化土地管理的大氣候還未真正形成。近幾年來，盡管國家頒布了不少土地管理法規(guī)，但學(xué)法用法還未形成風(fēng)氣。有些領(lǐng)導(dǎo)干部對加強土地管理，嚴格控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的重要性、緊迫性認識不足，管好用好宅基地措施不力。一些土地管理人員多為兼職，管理水平和專業(yè)技術(shù)不能適應(yīng)土地管理工作的需要，常常兼而不管。因而在維護土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，保護土地資源，制止亂批濫用土地，合理組織土地利用和貫徹土地法規(guī)等方面存在許多問題。造成村干部個人不按照法律規(guī)定履行用地審批手續(xù)，亂圈亂占的行為時有發(fā)生，特別是有些領(lǐng)導(dǎo)只管撈錢，不管種田，只管當(dāng)前，不顧長遠，以權(quán)代法，以言代法，越權(quán)批地，甚至違法占地建私房的現(xiàn)象不能得到有效制止。同時，廣大群眾對人地矛盾的嚴峻形勢也沒有引起足夠的重視。對土地資源還缺乏正確認識。很多農(nóng)民在土地國情觀念上仍存在著“地大物博，取之不盡，用之不竭”，宅基地“私有”等舊觀念，沒有樹立新的土地國情觀念、國策觀念，缺乏人均耕地貧乏的憂患意識，加之法制觀念淡薄，不學(xué)法，不懂法，以致亂用耕地，浪費耕地，搶占多占宅基地在農(nóng)村普遍存在。目前流傳的“農(nóng)村工作兩臺戲，計劃生育宅基地”這句話就說明了節(jié)約土地保護耕地尚未形成氣候，依法管好用好土地的任務(wù)仍很艱巨。

3. 土地管理執(zhí)法難、查處難、處理亦難。土地管理法規(guī)是為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護耕地而制定的。它是土地管理方面的權(quán)威性文件，與其他法律一樣是有強制性的。但是至今仍有一些領(lǐng)導(dǎo)干部置土地管理法規(guī)于不顧，在執(zhí)法中有很大的隨意性，甚至有法不依、執(zhí)法不嚴、違法不究，個別的還干擾執(zhí)法，突出表現(xiàn)在一些地方越權(quán)批地屢禁不止，而且形式和手段多樣化，有的政府領(lǐng)導(dǎo)默許或口頭同意越權(quán)批地，使非法行為合法化。特別值得注意的是，一些領(lǐng)導(dǎo)對所屬下級越權(quán)批地問題，有的不聞不問，有的查處不力，有的甚至袒護。目前土地管理執(zhí)法難還反映在土地管理執(zhí)法手段太弱，執(zhí)法水平不高，因而對違法占地等行為不能及時處理，處理罰款常常是罰而不糾。制止違法占地當(dāng)事人不聽，解決土地糾紛，有理的天天告，無理的叫不來，找不到。特別在制止和查處違法占地過程中，知情人，違法人常常不提供情況和材料，有的到處托人說情想不了了之。少數(shù)違法人甚至圍攻、辱罵、歐打土地管理人員。尤其是查處涉及到少數(shù)領(lǐng)導(dǎo)干部的宅基地案件更是難上加難。這些問題給土地管理帶來了很大困難，不僅直接影響了查處違法占地的質(zhì)量、數(shù)量與速度，而且還誘發(fā)了其它土地違法案件的發(fā)生。

《土地管理法》第十條指出：“已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理”。但在農(nóng)村宅基地、房屋買賣中，甲組的買丙組的或乙組的賣丁組宅基地及房屋，這就牽涉到影響村民小組經(jīng)營管理。在變買賣宅基地、房屋上沒有法律依據(jù)，有的僅只有土管部門的“登記表”，無單位負責(zé)人簽名或蓋章。事實依據(jù)空缺：①沒有編號；②沒有批準用地機關(guān)(批準文號)；③沒有土地權(quán)屬來源（批文號）；④沒有經(jīng)辦人，沒有審核人；⑤沒有村民小組意見。在司法實踐中土地使用登記申請表，不是權(quán)屬證書，不能證明土地使用權(quán)屬，不具有法律效力，不能做為定案的依據(jù)，故農(nóng)村的宅基地及房屋不能隨便買賣。雖然在農(nóng)村宅基地使用權(quán)上甲乙立有買賣字據(jù)（契約）“且早已履行了各自的義務(wù)”，雙方?jīng)]有任何糾紛，但必須在農(nóng)村宅基地使用權(quán)合法下，依照《土地管理法》第十二條：“依法改變土地權(quán)屬和用途的應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)”。第十五條第二款：“農(nóng)民集體所有土地由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。”農(nóng)村宅基地使用，我國法律對此交易沒有嚴格的登記過戶要求，只對城市商品房和城市私房作了要求嚴格登記和過戶規(guī)定。就房屋買賣，長期以來，有一種誤解，按照民法理論中就房屋買賣這樣講的“房屋買賣合同是指出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)給買受人，買受人支付價款的合同，這是所說的房屋買賣，是指完全意義上的商品房買賣”。所謂商品房，一般包括由開發(fā)商綜合開發(fā)建成后出售的住宅，商業(yè)用房以及其它投入市場買賣的建筑物和城市私有房屋。前者是農(nóng)村宅基地使用權(quán)或者農(nóng)村宅院，屬集體土地，后者是全民所有制土地。《土地管理法》第六十二條第4款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”但常常是差地買了要好地，并美其名日：在買賣中是宅基地上的附著物（房屋），不是地皮。那使用權(quán)作如何解釋，確值得深思。沒有合法的宅基地使用權(quán)證，權(quán)屬不清，凱覦非分，所涉土地使用權(quán)尚存爭議的事實，影響村民生產(chǎn)經(jīng)營管理，也容易激起村民上訪，帶來不穩(wěn)定因素。

綜上所述，全面貫徹落實農(nóng)村土地管理使用制度，特別是管好用好農(nóng)村宅基地失控問題刻不容緩，廣大農(nóng)村基層干部對此一定要十分重視，全力抓好，以促進社會主義新農(nóng)村和和諧社會的建設(shè)。

（作者單位：白山市渾江區(qū)農(nóng)業(yè)和畜牧業(yè)局）