強化房地產開發企業資金管理 創造財務收益

房地產業開發產業是指是以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業。房地產開發企業（以下簡稱為開發企業）是資金密集性行業，開發企業往往有大額開發融資貸款，但又有大額銀行存款，其主要原因是開發企業為了發展，保證資金鏈的暢通，有人形象比喻開發企業的資金鏈為企業“生命線”。在保障資金鏈的暢通情況下，優化資金管理，提高資金收益，從而降低開發企業資金成本，達到提高開發企業收益，實現企業價值最大化管理目標。本文所指資金管理僅指銷售收入及日常支付資金管理，不涉及項目開發融資方面資金管理。

如何才能提高資金收益，只有通過優化資金管理。我認為通過以下幾點可以達到優化資金管理：

1. 拓寬銷售回款方式，達到銷售回款及時和足額。

銷售回款是開發企業主要的現金流來源，銷售回款的及時性，是資金鏈暢通的重要保障。客戶付購房款的主要方式有：

1.1一次性付款方式，就是客戶在購房時一次性全額支付房款，這種方式開發企業給予客戶的折扣往往要比后兩種方式多。

1.2分期付款方式，就是客戶在購房時無法一次性支付全額房款，但不想通過銀行按揭貸款或無法取得銀行按揭貸款，與開發企業協商后，在規定的時間內分次支付房款的一種購房方式，這類客戶一般是暫時資金周轉不靈，有一定的資金的實力所采用的一種方式。

1.3銀行按揭貸款方式，就是客戶在購房時先支付部分首付 款，余款通過向銀行抵押貸款后由銀行直接支付給開發企業的一種方式，這種方式最為復雜，首先客戶支付首付款要符合國家政策規定，其次客戶的自身條件也應符合國家和銀行的相關政策規定，比如已購房套數、資信狀況等。一般情況下，開發企業要三個月以上才能收訖全款。

以上三種回款方式，我們不難發現，開發企業最喜歡是客戶采取一次性付款的方式，因此在銷售策略上，對該類客戶給予的折扣力度也比較大。開發企業銷售回款及時，就可以提前歸還項目開發融資貸款，降低融資金額和時間，從而降低資金成本，從而達到創造開發企業效益的結果，因此開發企業在制定銷售回款政策時，應拓寬銷售回款方式，加強銷售回款的及時性和足額，銷售回款的及時和足額是開發企業良性發展的有力保障。

2. 優化各種款項支付方式、時間。

開發企業在項目開發過程中要支付大量的設計費，工程進度款和廣告營銷費用，在其他條件不變的情況，開發企業優化各種款項支付方式、時間可以提高財務收益，開發企業的支付方式主要有：銀行轉賬（包括支票、電匯、銀行本票等），銀行承兌匯票、商業承兌匯票等

假如在2012年8月24日需要支付2000萬元的工程款

方案1：將開發企業銀行轉賬支付改為三個月期或六個月期銀行承兌匯票支付，其創造財務收益相當于開發企業獲得了三個月期或六個月期銀行定期存款利息。

三個月期收益為：2000*2.6%*3/12=13萬元，辦理手續費為：2000*0.05%=1萬元，其凈收益為:13-1=12萬元。

六個月期收益為: 2000*2.8%*6/12=28萬元， 辦理手續費為：2000*0.05%=1萬元，其凈收益為:28-1=27萬元。

因為銀行承兌匯票可流通好，貼現能力強，所以大多數合作方都愿意接受該支付方式。

方案2：將開發企業銀行轉賬支付改為商業匯票支付，就相當于開發企業延遲了一段時間付款，其收益有兩種算法，一種和銀行承兌匯票一樣，另外一種以開發企業平均資金成本率為基礎計算其收益，但商業承兌匯票可流通性差，貼現能力弱，所以大多數合作方都不愿意接受該支付方式，該種方式只能在規模大、開發企業信用好、合作時間長的開發企業。

方案3：優化支付時間，在其他不變的情況下，盡量延遲支付時間，獲取貨幣時間價值收益。

通過以上簡單分析，我們可以看出，改變付款方式和時間，開發企業可以獲取財務收益，為開發企業創造凈收益。

3. 根據開發企業資金預算，優化銀行存款類型結構。

根據開發企業的資金預算，在保證各項支出的情況下，優化銀行存款結構，創造開發企業財務收益

假如某開發企業2011年12月31日活期銀行存款余額50000萬元，其2012年上半年資金預算如下表（單位：萬元）

從上表可以看出：該開發企業上半年余額最少為10000萬元，那么該開發企業可以將10000萬元活期存款轉為六個月定期存款，在3月余額為25000萬元，減去10000萬元的六個月定期，在1月1日還可以做15000萬元的三個月定期存款，其他月份則根據資金預算結合實際情況優化存款類型結構，從而提高財務收益，創造開發企業凈收益。如果開發企業一旦出意外情況或預算不準，也會不影響開發企業收益，因為定期存款可以提前支取，但還是能獲得活期存款利息。在日常中還可以做一些七天通知存款或一天通知存款等銀行存款類型，這樣就更加優化銀行存款類型結構，獲取額外的財務收益

4. 在保證資金安全的前提下，做好資金理財。

保證資金安全是開發企業財務管理目標之一，在保證資金安全的情況下，做好資金理財，也可以提高財務收益，比如將開發企業活期存款轉為銀行協定存款，銀行協定存款即保證資金的流動性，又保證了資金的安全性，同時又能提高開發企業財務收益，開發企業還可以根據實際情況，購買一些保本的理財產品來提高財務收益。

5. 強化財務人員關于銀行間資金調撥時間及方式意識

開發企業由于業務需要或其他原因，開發企業將資金存放于不同的銀行，在開發企業日常財務管理活動中就需要將資金在不同銀行間調撥，由于調撥過程中時間的關系，可能會造成開發企業資金利息的損失，所以強化銀行間資金調撥時間及方式的意識，可以避免資金利息的損失，從而財務收益最大化。例如，某開發企業某日準備從A銀行劃5000萬到B銀行，如果在下午將支票提交給A銀行，當天就可能到不了B銀行的賬上，根據銀行計息規則“算頭不算尾”，那么這5000萬至少要損失一天的利息，如果該開發企業已做銀行協定存款，其損失額為：5000*1.15%/360=0.16萬元。那么我們應該怎么做呢，最好是上午到A銀行劃轉，確保當天能到B銀行賬戶上，或者改變劃轉方式，比如電匯，確保當天能到B銀行賬戶上，從而避免利息收益損失，一次這樣資金的調撥所產生的收益看似比較小，但對開發企業來說，這種調撥頻率相當的大，積累起來也將是一筆不小的數目，因此強化財務人員銀行間資金劃轉時間及方式意識，同樣能達到提高開發企業收益的效果。

房地產開發企業在開發過程中，收入和支付的資金量都非常龐大，一個中型的房地產開發企業一年的資金流量就可能達到幾十個億，因此需要強化資金管理，為開發企業創造財務收益，且這種收益為凈收益。如何才能做開發企業的資金管理呢？除上述幾點關于資金管理的主要方法之外，還有其他方法，但都不能孤立的運用，需要有機的結合起來，才能使企業財務收益最大化，從而降低企業資金成本率，最終實現企業價值最大目標。

（作者單位：重慶聚信房地產開發（集團）有限公司）