縣域居民購(gòu)房意愿及影響因素分析：基于寧鄉(xiāng)縣的調(diào)查

摘 要：新時(shí)期，居民的購(gòu)房意愿發(fā)生了階段性變化，通過對(duì)長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣的實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本縣域居民基本上傾向于小高層、中戶型、房?jī)r(jià)偏低的未裝修商品房。同時(shí)，居民的購(gòu)房意愿受到房?jī)r(jià)、樓盤位置、政府調(diào)控政策方面的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)變化趨勢(shì)也將影響居民的購(gòu)房意愿。最后，從市場(chǎng)調(diào)控、消費(fèi)者引導(dǎo)和保障性住房建設(shè)等方面提出了政策建議。

關(guān)鍵詞：購(gòu)房意愿；影響因素；縣域

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）19-0145-02

引言

為了解縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本現(xiàn)狀、消費(fèi)者對(duì)縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)的意見以及縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期情況，我們選取了寧鄉(xiāng)縣作了問卷調(diào)查。（1）樣本區(qū)寧鄉(xiāng)縣簡(jiǎn)介。隸屬湖南省會(huì)長(zhǎng)沙市，是全國(guó)經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣、首批中國(guó)旅游強(qiáng)縣，是湖南經(jīng)濟(jì)的四小龍。湖南省政府、長(zhǎng)沙市政府決定在湘江以西區(qū)域建設(shè)“兩型社會(huì)”改革試驗(yàn)區(qū)的先導(dǎo)區(qū)——長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)。先導(dǎo)區(qū)總規(guī)劃面積1 200 km2，其中寧鄉(xiāng)納入先導(dǎo)區(qū)面積420 km2。寧鄉(xiāng)縣距長(zhǎng)沙市區(qū)28km，總?cè)丝?35萬，總面積2 906 km2。寧鄉(xiāng)縣域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力穩(wěn)居湖南省前三名，享有“湖南經(jīng)濟(jì)四小龍”之美譽(yù)，2010年實(shí)現(xiàn)縣域生產(chǎn)總值490億元，增長(zhǎng)16.5%；財(cái)政總收入25.5億元，增長(zhǎng)38.6%；城鄉(xiāng)居民年人均可支配收入分別達(dá)18 690元，縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力居全國(guó)百?gòu)?qiáng)第七十三位。2011年1—9月，實(shí)現(xiàn)縣域生產(chǎn)總值395億元，增長(zhǎng)15.6%；財(cái)政總收入48.5億元，增長(zhǎng)156.3%，縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力躍居全國(guó)百?gòu)?qiáng)第六十八位 [1]。（2）寧鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)概況。2011年以來，在國(guó)家實(shí)行一系列嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施下，市場(chǎng)僵持、觀望加劇，多數(shù)一線城市房?jī)r(jià)下跌，銷量下滑，作為三四線縣城的寧鄉(xiāng)，上半年全縣共有房地產(chǎn)在建項(xiàng)目41個(gè)52處，在建房屋施工面積161.55萬m2，房屋新開工面積109.88萬m2，共計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資16.88億元，比去年同期略有所減。區(qū)位優(yōu)勢(shì)和價(jià)格洼地效應(yīng)，調(diào)控的實(shí)施為規(guī)范寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)的健康發(fā)展注入了一支清新劑，有效地抑制投資型需求和投機(jī)型需求，盡管“火爆”旺銷勢(shì)頭有所減弱，但市場(chǎng)總體呈現(xiàn)“投入理性、量?jī)r(jià)齊升”的向上態(tài)勢(shì)，2011年上半年實(shí)現(xiàn)銷售商品房5 177套，面積為66.5萬m2，銷售金額23億元，同比分別增長(zhǎng)42.5%、91.5%，實(shí)現(xiàn)稅費(fèi)7.09億元，其中房地產(chǎn)業(yè)一體化稅4.89億元，同比增長(zhǎng)96.7%，占全縣地稅總收入59.5%。

一、居民購(gòu)房意愿及影響因素

（一）居民購(gòu)房意愿調(diào)查

據(jù)調(diào)查，寧鄉(xiāng)縣有62%的人們有購(gòu)房意愿，那么在這些有購(gòu)房意愿的人們心中，怎樣的才是符合他們心意的呢？關(guān)于樓層的高度一問，統(tǒng)計(jì)得，低層青睞者占8%，希望購(gòu)買小高層的有56%，高層樓盤也占有了32%的比例，別墅類型的占有6%。由此可看出，小高層樓盤仍然是消費(fèi)主流，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)了人們的生活水平，高層樓盤也漸漸進(jìn)入了人們的關(guān)注視野內(nèi)。在這些消費(fèi)者中，對(duì)于戶型的選擇又有不一樣的特征，早些年，小戶型（90 m2以下）曾受到熱捧，然而今天，小戶型卻出現(xiàn)了冷門，僅有不到5%的消費(fèi)者選擇，中戶型（90m2～150 m2）很大程度上吸引了消費(fèi)者的眼球，選擇率高達(dá)82%，大戶型也不是潮流，家庭人口數(shù)以及現(xiàn)在的生活習(xí)慣直接決定了大戶型的選擇者不會(huì)太多。縣域居民與市級(jí)居民在購(gòu)房意愿上是存在很大不同的，最主要表現(xiàn)在能接受的最高單價(jià)上，很明顯市級(jí)居民收入水平整體高于縣域居民，故市級(jí)居民能接受購(gòu)房的單價(jià)都集中在5 000元～8000元/m2，約占總體的34%，而寧鄉(xiāng)縣縣域居民能接受的單價(jià)基本上都集中在3 000元～5 000元/m2，占總體的42%，能接受高于5 000元/m2單價(jià)的居民一共才湊足30%，還有一部分人收入平平的人面對(duì)高漲的房?jī)r(jià)，選擇了最低的3 000/ m2以下。最后，未裝修商品房（毛坯房）是84%的調(diào)查者的購(gòu)房意愿，剩下的16%都是精裝修商品房的喜好者，二手房，雖然在調(diào)查中并沒有人選擇，但是在十幾種，二手房市場(chǎng)還是相當(dāng)活躍的。

（二）居民購(gòu)房意愿的影響因素

1.房?jī)r(jià)對(duì)居民購(gòu)房意愿的影響。對(duì)縣域居民來說，房?jī)r(jià)是影響他們購(gòu)房的一個(gè)永不過時(shí)的最重要因素，目前寧鄉(xiāng)縣有許多樓盤的房?jī)r(jià)都高出了5 000元/m2，于是，寧鄉(xiāng)縣出現(xiàn)了很多潛在的消費(fèi)者。86%的調(diào)查者認(rèn)為寧鄉(xiāng)縣現(xiàn)在的房?jī)r(jià)仍然偏高，14%的調(diào)查者認(rèn)為適中，沒有調(diào)查者認(rèn)為房?jī)r(jià)偏低。在政府決策中能影響居民購(gòu)房意愿的調(diào)查中，房?jī)r(jià)調(diào)整這一決策以絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)勝了其他決策，以72%的高比例居高臨下，相比之下，銀行利率調(diào)整、首付款調(diào)整、指標(biāo)限制這些決策的影響力便輕了許多。

2.樓盤位置對(duì)居民購(gòu)房意愿的影響。隨著縣城的發(fā)展，人口都向縣城中心靠攏，縣城中心是交易中心、娛樂中心、商業(yè)中心，因此人們?cè)谫?gòu)房方面對(duì)樓盤的地理位置考慮得比較多。54%的調(diào)查者希望購(gòu)房靠近市中心，22%的調(diào)查者希望市區(qū)邊緣，與此比例相近的還有有意在市中心購(gòu)房的調(diào)查者，大約占了20%的比例，近郊地理位置不是很搶手，僅有4%，人們還是希望能做到生活家居、購(gòu)物、交通等等都方便，市中心過于擁擠，故靠近市中心的樓盤必定火爆。小區(qū)的物業(yè)、環(huán)境、房地產(chǎn)商的營(yíng)銷策略等都是影響人們購(gòu)房意愿的重要因素。

3.政府調(diào)控對(duì)居民購(gòu)房意愿的影響。報(bào)紙上、網(wǎng)絡(luò)上政府對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)施調(diào)控的文章各處飛，通過調(diào)查卻發(fā)現(xiàn)政府的調(diào)控作用并未落到實(shí)處，或許在一線二線城市政府調(diào)控著實(shí)起到了很大的作用，可對(duì)于縣域一級(jí)恐怕并沒有多大效果。

（三）房地市場(chǎng)的走勢(shì)對(duì)居民購(gòu)房意愿的影響

寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)為：（1）將出現(xiàn)買方市場(chǎng)，銷售出現(xiàn)新困難。隨著樓盤大幅增多，雖然農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移比較迅速，樓盤需求有所增加，但是房子積壓和新增加的樓盤的銷售仍面臨著巨大的壓力。對(duì)于這種空前的房?jī)r(jià)瘋漲，本地人有房住的基本上都在持幣觀望。倘若房?jī)r(jià)持續(xù)不跌，房?jī)r(jià)在大供給與少需求的相互作用下，最終出現(xiàn)買方市場(chǎng)。（2）一手房地產(chǎn)市場(chǎng)將定位在高檔商品房上。隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，人們對(duì)房屋的需求將提高檔次，將轉(zhuǎn)為對(duì)大面積、高層電梯房等高檔商品房的需求。（3）地產(chǎn)商銷售手段將不斷創(chuàng)新。高額的廣告費(fèi)用必然提高商品房銷售成本，從而削弱樓盤價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)力。

在預(yù)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)上居民購(gòu)房意愿將發(fā)生一些變化：（1）買方市場(chǎng)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)商不得不將房?jī)r(jià)調(diào)低，房?jī)r(jià)是居民們非常看重的一個(gè)購(gòu)房因素。于是，將給居民們帶來新的一輪購(gòu)房高潮。（2）居民對(duì)商品房檔次的升高需求上，由于消費(fèi)者追求的是高品質(zhì)的商品房，而且這類房屋的單套成交額額度大，需要更全面的了解相關(guān)信息。房地產(chǎn)商若能將商品房各方面的信息公開化，將起到引導(dǎo)消費(fèi)者的作用，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)均衡。（3）地產(chǎn)商慣用的營(yíng)銷手段對(duì)居民購(gòu)房已沒有太大的吸引力，對(duì)營(yíng)銷手段的創(chuàng)新，憑其新穎獨(dú)特吸引顧客的眼球，憑其真正令顧客得到實(shí)在而獲得顧客的青睞。

二、基于縣域居民購(gòu)房意愿的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡的政策建議

1.調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策建議。按住房需求分為五類群體，實(shí)施差別式調(diào)控政策。第一類，經(jīng)濟(jì)收入水平較低，無房且買不起房、租不起房的群體；第二類，有租房能力，但買不起商品房的群體；第三類，有剛性購(gòu)買需求的社會(huì)夾心層；第四類，比較富裕的中產(chǎn)階層；第五類，有豐厚資金沉淀的富人階層。前兩類住房需求，要靠政府提供的廉租房、公租房和經(jīng)濟(jì)適用房予以保障；對(duì)于第三類群體，夾心層等剛性購(gòu)房的需求者，由財(cái)政補(bǔ)貼部分利息，憑首套房的購(gòu)房手續(xù)，實(shí)施免契稅、返還營(yíng)業(yè)稅等辦法。對(duì)于第四類群體，需要改善型購(gòu)房需求，引導(dǎo)投資，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；對(duì)于第五類群體，可以增收高檔住房的房產(chǎn)稅，增加國(guó)家稅收，打擊房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)倒把等市場(chǎng)行為 [2]。國(guó)家應(yīng)當(dāng)適當(dāng)打壓投機(jī)購(gòu)房。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口大，要嚴(yán)控炒房行為 [3]。銀行可繼續(xù)提高第二套以上購(gòu)房的首付款和利息，有利于降低投機(jī)可能性。

2.引導(dǎo)消費(fèi)者的政策建議。國(guó)家之前出臺(tái)的各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，造成了消費(fèi)者單方面的認(rèn)為，房?jī)r(jià)越低越好，這對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、財(cái)政收入是極其不利的。消費(fèi)者一度的認(rèn)為，國(guó)家之所以對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，旨在降低房?jī)r(jià)，這一點(diǎn)上縣域居民表現(xiàn)得更加突出。所以必須正確的引導(dǎo)消費(fèi)者，讓消費(fèi)者以正確的態(tài)度對(duì)待房?jī)r(jià)。適當(dāng)遏制廣告宣傳對(duì)房地產(chǎn)的浮夸宣傳，要摒棄功利，以最真實(shí)的一面對(duì)待消費(fèi)者，不要弄虛作假。避免報(bào)紙廣告等出現(xiàn)的片面之詞誤導(dǎo)消費(fèi)者，導(dǎo)致購(gòu)房秩序混亂。宣傳房地產(chǎn)法律法規(guī)，正確解讀最新出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策。禁止媒體等進(jìn)行虛假新聞播報(bào)，未經(jīng)查證的數(shù)據(jù)堅(jiān)決杜絕公布。敢于揭露房產(chǎn)開發(fā)過程的不法行為，維護(hù)消費(fèi)者的利益 [4]。

3.監(jiān)管房地產(chǎn)商的政策。要加大住房需求調(diào)節(jié)力度，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)，建立符合國(guó)情的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。要加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)管，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，保持合理的價(jià)格水平，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，堅(jiān)決整治房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)、物業(yè)管理及房屋拆遷中的違法違規(guī)行為，維護(hù)群眾合法權(quán)益 [5]。對(duì)于縣級(jí)城市，應(yīng)該適當(dāng)控制房產(chǎn)開發(fā)，增加有效供應(yīng)，加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)管，更嚴(yán)格地控制房地產(chǎn)商資金收入來保證質(zhì)量。嚴(yán)格管理房地產(chǎn)開發(fā)信貸、第二套購(gòu)房信貸、房地產(chǎn)貸款檢測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)防范 [6～7]。

4.保障性住房建設(shè)。國(guó)家一直號(hào)召建設(shè)保障性住房，隨著2011年1 000萬套保障房任務(wù)即將收官，北京、上海等地于2011年12月密集出臺(tái)保障房管理新政，瞄準(zhǔn)保障房資格造假、騙購(gòu)騙租分配亂象重拳出擊。縣域保障性住房的增多，有利也有弊。保障性住房大多建在縣城郊區(qū)，在各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)上的貧困家庭卻無法得到根本保障，其次，這樣一來，申請(qǐng)保障性住房的家庭少了，有效住房就少了，這就給國(guó)家造成了很大的浪費(fèi)。所以要更合理的規(guī)劃保障性住房的建設(shè)，最大程度上保障貧困家庭又減少浪費(fèi)。縣級(jí)城市在保障房資格上也要加強(qiáng)審核，避免騙購(gòu)騙租現(xiàn)象的出現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 佚名.寧鄉(xiāng)縣情介紹[EB/OL].http://www.nxgov.com/zfmh/zjnx/nxgk/default.htm，2011-11-20.

[2] 王超斌.關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)有階梯式五個(gè)方面的建議[Z]，2012.

[3] 邵曉憶，等.近期中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策匯總[EB/OL].http://cn.reuters.com/article/CNAnalysesNews/idCNCHINA-2099420100415，

2012-04-15.

[4] 葉魏俊.淺談樓市震蕩中的媒體責(zé)任應(yīng)正確引導(dǎo)消費(fèi)者[EB/OL].http://house.focus.cn/news/2008-12-17/589963.html，2008-12-17.

[5] 王文成.現(xiàn)階段房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策研究[D].武漢:武漢理工大學(xué)，2009:5.

[6] 高晨.2012年銀行購(gòu)房貸款政策或向首套購(gòu)房者傾斜[N].京華時(shí)報(bào)，2012-01-18.

[7] 劉婷.王健林建議國(guó)家及時(shí)調(diào)整信貸政策[N].青島早報(bào)，2012-03-09.[責(zé)任編輯 吳明宇]