中國房地產市場:是金融危機還是社會危機?

　　房地產市場的風云變幻無時無刻不牽動著千家萬戶的神經。然而，對于這么一個重要的市場，整個社會卻無法建立起一個長期的、穩定的預期。房地產市場也似乎神鬼莫測，人們對于房價的預測一再偏差。2002年以來，就有不少經濟學家提及“房價泡沫論”，而當2008年的經濟寒冬到來的時候，市場上流傳的“百日巨變”等論調更是甚囂塵上。當大家都以為房地產市場即將見頂回調時，最終等來的卻是2009年房價更為猛烈的上漲。
　　客觀來說，如果經濟分析結論不能被現實結果所證實，這一定是我們分析房地產市場的工具“失靈”了、方法“失效”了，或者說，我們通常的分析框架存在著嚴重的缺陷。本文在重新回歸房屋交易行為的經濟決策本質的基礎上，分析、探討這種經濟決策行為的特點與約束條件，進而提出“泛家庭決策”的概念和分析框架，并闡述其對房地產市場的影響及政策啟示。
　　農耕文化與中國人家庭觀念、居住觀念
　　傳統的中國社會是農耕社會，中國的農耕文化孕育出了強大的氏族宗法血親傳統。李澤厚先生曾指出，“以農業為基礎的中國新石器時代大概延續極長，氏族社會的組織結構發展得十分充分和牢固，產生在這一基礎上的文明發達得很早，血緣親屬紐帶極為穩定和強大，沒有被航海、游牧或者其他因素所削弱或沖擊。雖然進入階級社會，經歷了各種經濟制度的變遷，但以血緣宗法紐帶為特色、農業家庭小生產為基礎的社會生活和社會結構，卻很少變動。”這一段話，表明了血緣宗法傳統，自原始氏族社會萌生，歷經奴隸制度、封建社會而不墜，綿延數千年，可見其傳統之強大。無論社會制度、朝代如何變遷，家庭—氏族（家族）觀念始終居于中國傳統文化的核心層。
　　農耕文化不同于游牧、航海民族的文化，由于農業更適宜于定居耕作，因而，也帶來了中國人的重視居所、慣于定居的傳統。東漢班固《漢書?元帝紀》所載:“安土重遷，黎民之性，骨肉相附，人情所愿也。”因此，中國人從來講究“安居”方可“樂業”，而“居無定所”則是中國人傳統觀念中所極力回避的一種居住狀態。
　　而在這一文化孕育出來的中國人，不僅家庭、家族觀念十分濃郁，同時也對于作為家庭觀念文化的載體——房屋，賦予了格外重要的文化內涵。所謂“宅者人之本”、“人因宅而立”，對于中國人來說，沒有住所，哪來家庭？沒有家庭，哪有中國人文化、心靈寄托的地方？中國人追求居住的理想從來強烈而執著，他們熱衷于獲得完全屬于自己的、可傳承的房產，唯有如此，他們的內心才能安寧。如果沒有自己的房產，則在心理上感覺自己仍在“漂泊”，心靈無法安頓。
　　因此，對于中國人來說，住房不再僅僅是一種財產、一種居住條件，更是家族文化、個人心靈的寄托，它極大地影響著中國人的價值觀、幸福感。2009年11月19日《中國青年報》所做的關于“幸福和房子的關系”的在線調查顯示，八成中國調查者認為“幸福和房子有關系”，這部分人中又有69.9%的人認為“房子是幸福家庭所必須擁有的”。而同樣的問題，日本網友的看法卻大相徑庭，約九成以上受調查日本網友認為幸福和房子沒有關系。
　　房屋購買的泛家庭決策
　　如果將標準的西方家庭的消費決策模型放到中國的現實環境中來，結合上文提到的中國傳統農耕文化的影響，將會對消費決策模型參數產生兩個重大的影響：
　　首先，由于中國人對家庭居所的特殊要求，這種要求不單是財富的滿足、更是心靈之所依托，因此，較之標準假定而言，即與房屋帶來的資產與財富滿足心理相比，房屋對中國人的“滿足”程度更甚。換句話說，在中國人的效用函數里面，房屋擁有帶來的效用值非常大。在同樣的情況下，中國人往往減少其他方面的消費，而增加房屋消費方面的支出。
　　其次，也是更重要的一點，就是中國人的家族、家庭觀念在消費決策時所發揮的作用。在中國人的家族觀念之下，單個家庭（即“小家庭”）的財產界限并不是絕對的，當家族中的小家庭出現資金短缺時，家庭間的融資、甚至無償援助就會出現。梁漱溟先生認為，由于傳統中國是一個倫理社會，因而任何人“其財產不獨非個人有，非社會有，抑且亦非一家庭所有，而是看做凡在其倫理關系中者，都可有份的了。”因而，小家庭間財產沒有截然的界限，尤其是在購買住房時，家庭間的“財產轉移”更為明顯了。
　　因此標準的消費決策的約束條件顯然來自與小家庭有血緣關聯的若干家庭，我們不妨將這一決策現象，稱為房屋購買的“泛家庭決策”。這種決策模式的深深根植于中國傳統文化之上，由于房屋觀念的根深蒂固，由于對大家族人際關系的依賴，導致了不同于西方國家的房屋購買決策機制。觀察我們周圍的朋友，尤其是年輕人作出的購房決策，不是通常市場經濟中的消費者個人或者消費者單個家庭所作出的決策，而是包含小家庭、雙方父母、甚至雙方兄弟姐妹和親戚朋友在內的“大家庭”的共同決策。
　　上述觀點也得到事實的有力支持。中信證券公司曾在2008年底組織過一次問卷調查，結果發現有42%的購房者實際依賴父母的支持。同時，根據各大城市網站對“80后”購房資金來源的調查，40%以上的“80后”購房是父母支持首付或全部房款，部分城市甚至高達70%以上（見圖1）。
　　泛家庭決策對于房地產市場影響與主流標準的“失效”
　　由于文化心理導致的效用與約束條件的不同，“泛家庭決策”模式改變了通常觀念中的購買決策模式，對住宅市場的貸款比率、自有比率等多方面都產生了重大的影響，最終導致了流行（主流）標準的失效。
　　對貸款比率的影響
　　泛家庭決策帶來直接影響是中國人購買房屋的社會融資比重（向金融機構的融資）較低，即融資比率（即房屋貸款占房屋總價值的比例）較低。這里，我們不妨做一個中美房地產市場融資情況的簡單對比。
　　首先來比較中美房地產市場首付比例的政策。盡管在歷史上美國住房貸款要求首付款不低于20％，否則購房者必須購買擔保或保險，貸款機構才能給予貸款。但是，美國政府為幫助低收入家庭購買房產，先后成立了房地美、房利美兩家房屋貸款擔保公司，使得首付比例降大幅降低，尤其是2001年IT泡沫破滅以后，美國的房貸的首付比率不斷下降，低到3%甚至零首付。與傳統銀行貸款20%的首付比率相比，處于相當低的水平。相反，中國規定首套房首付比例為20%～30%，二套房首付比例為30%～60%，首付比率雖然在不同經濟階段有所變化，但最低也沒有低過20%的比率。
　　再從實際的貸款比率來看，2010年商業銀行對個人購房貸款 為1.40萬億元，全國商品房銷售額為5.25萬億元，亦即個人購房的貸款比率僅為27%。反觀美國，美國的購房杠桿率，美國全國房地產經紀人協會在一項針對美國購房者的調查報告顯示，2005年美國有43%的首次購房者的購房款全部通過借貸融資籌措，首付款額為零，即意味著這部分購房者的貸款比率為100%。
　　因此，不論從首付門檻上來看，還是從實際的貸款比率來看，中國人的購房融資比率確實要遠遠低于美國，這無疑是由于中國人更多地接受了小家庭之外的資金支持。
　　對住房私有化比率、人居居住面積、首次購房年齡等的影響
　　這種泛家庭決策模式，使得中國家庭購買的意愿、購買的能力都超過了小家庭的經濟水平，因而導致中國住宅需求釋放快速而強烈，房地產市場發展非常迅速。目前，中國人的住宅自有比率、人均居住面積、首次購房的年齡等方面的指標甚至領先于發達國家水平。
　　國家統計局的數據顯示，截至2010年底，中國城鎮居民家庭自有住房率為89.3%。而在國外，城市居民擁有產權房比率最高的美國也不過為68%，英國為56%，歐洲等其他國家均在30%～50%之間。我國作為一個發展中國家，僅用不到10年時間，城市居民住房自有率就達到了世界第一。
　　再從居住條件與人均居住面積上看，美國至今仍有17%的人住在廉