淺談加強房地產波動的控制對策

王星 崇巖

（1、山東省濟寧市房地產交易監理處，山東 濟寧 272000 2、山東省濟寧市第一職業中專，山東 濟寧 272000）

我國的房地產業是我國的重要的產業，與鋼筋、水泥、交通運輸、農民工就業等等許多方面具有十分密切的關系，在我國的整個產業體系和國民經濟中占有十分重要的地位，對我國的經濟發展具有非常重要的意義。房地產作為我國國民經濟的支柱產業,在近幾年里,價格持續攀升,波動幅度較大。影響房地產周期波動的因素很多,其中,經濟因素、制度因素和政策因素是基本因素。

1 房地產波動的影響因素分析

1.1 房地產周期波動的外生因素

1.1.1 經濟因素

經濟發展對房地產周期的影響是最直接的，國民收入增長和波動是房地產增長和波動的主要動力。經濟因素中的外生因素主要有國民收入與消費水平，物價與通貨膨脹率，貨幣供給量和利率，稅收等。具體體現在下述幾個方面：

國民收入與消費水平。國民收入決定了居民的消費水平，進而決定了居民住房消費能力。一方面，收入水平變化會影響到消費者對房地產物業的支付能力，另一方面，收入水平變化影響消費者對財富積累的預期，進而影響房地產需求水平；此外，收入水平變化導致能夠投入到房地產中的資源數量發生變化。所有這些，都會形成和導致房地產經濟的波動。

物價與通貨膨脹率。通貨膨脹主要通過兩個途徑對房地產經濟波動產生影響：其一，房地產價格是構成總物價水平的重要組成部分之一，物價指數與房地產價格之間存在明顯的正相關關系；其二，通貨膨脹因素影響房地產商品的增值和保值功能。

貨幣供應量和利率。房地產商品的特殊屬性決定了房地產業與金融業的密切關系。應對房地產經濟的金融政策主要是貨幣供應量和利率的變動。貨幣供應量和利率會從供給和需求兩個方面對房地產經濟產生影響。在供給方面，貨幣供應量和利率影響房地產開發投資的資金總量和成本；在需求方面，貨幣供應量和利率影響購買房地產商品的支付能力和成本。從而影響房地產經濟的波動。

1.1.2 制度和政策因素

我國房地產周期波動與相關制度創新密切相關。制度因素一般都是在一個比較長的時間內才會發生作用。制度因素是經濟和房地產經濟運行的社會背景和市場環境，制度因素的改變必然會引起房地產經濟波動。政策因素則包括財政政策、貨幣政策、收入分配政策、產業政策、區域政策、法律手段、計劃指導以及政府的經濟監督。政策因素是房地產經濟波動的主要外生因素，是政府熨平經濟波動的手段。它通過影響房地產資金融通、土地開發、房屋建設、房地產銷售等各個方面來調控房地產市場。如果政府采取積極的貨幣政策，擴大信貸規模，將會創造房地產的需求和供給，由于房地產供給和需求的非同步性，導致房地產經濟波動。

1.1.3 技術和人口因素

科學技術是第一生產力?？茖W技術對經濟增長的影響是深刻而持久的，因此，也必然影響到經濟波動和房地產波動。在經濟發展的每一個階段，主導技術決定了經濟各部門的生產模式，技術決定了經濟活動的規模、集中程度和位置；與此同時，技術也影響著人的居住模式和貿易。

人口因素包括人口數量、人口結構、家庭數量、家庭結構等。房地產是人類生活和生產的基本需要。因此人口因素是決定房地產需求的最基本因素，也是決定房地產經濟的基本因素，它決定了房地產經濟波動的長期趨勢。

1.1.4 國際因素

在全球一體化的大環境下，國際間的政治經濟關系越來越復雜。任何一國的經濟發展都不能擺脫其他國家的影響。房地產經濟作為宏觀經濟的重要組成部分當然也受到了這種國際影響。一國的宏觀經濟和房地產經濟受到國際因素影響的大小取決于該國的開放程度。開放的經濟體比封閉的經濟體受國際因素影響的程度大得多。

1.2 房地產周期波動的內生因素

房地產市場供求矛盾是房地產經濟周期波動的直接原因。由于房地產的供給和需求自身變動既受到內部傳導因素的影響，也受到來自系統外生變量的影響，房地產供給和需求關系的變動過程，可以看成外生因素沖擊與內部傳導機制的綜合過程，這個過程直接影響到房地產周期波動。

房地產價格預期影響房地產自用需求以及投資房地產的利潤預期。對以消費為主要目的的商品住宅消費者來說，房地產價格漲跌的預期將左右住宅消費者的購買行為；投資房地產的利潤預期，從而影響房地產投資需求。

房地產投資是影響房地產發展的重要因素，其波動常被認為是房地產經濟波動的引擎。房地產投資增長必然帶動房地產開發建設，增加市場供應量，影響房地產價格。

2 加強房地產周期波動的控制對策

2.1 優先控制房地產業的運行

從上面的分析中得出，房地產業作為一個基礎性的產業，其產業鏈長，波動效應十分明顯，國民經濟中大部分產業與房地產有較強的關聯關系，房地產的周期波動勢必會帶動相關產業的周期波動，所以在進行整體經濟的宏觀調控時，必須十分重視房地產業的發展，可以優先控制房地產業，加快實現產業升級，促進房地產健康有序發展，有效發揮房地產業廣泛的帶動效應，從而增加房地產業對國民經濟的貢獻率。

2.2 加強土地宏觀調控，優化土地供應結構

前面已經分析了土地政策對房地產周期波動影響的即時性。所以，要調控房價的劇烈變動，必須從土地這個源頭開始?？梢赃\用市場機制收購、征購閑置或低效使用的土地，以滿足各類建設用地的需求，合理調控土地市場供求關系的管理制度。按照市場經濟規律，綜合運用土地資本，優化土地供應結構，適當降低生產用地的比重，同時提高中低價房用地的比重。

2.3 根據產品供需結構的動態性，合理控制產品結構

根據我國房地產市場非均衡的現狀，加大對市場的調查，保持適時對產品的市場把握和分析，有針對性的對企業產品供應結構進行調整，解決產品結構性的非均衡。主要方法有理順房地產價格的構成、消除既定價格剛性、根據房地產非均衡的狀況調整不同房地產產品的信貸利率等。

2.4 限制炒房，控制暴利

房地產開發商的高利潤很大程度上是產業壟斷的結果。因此，物價部門應加強監督，嚴格成本核算，防止投機性購房，大力壓縮一、二手房的暴利空間。通過限制期房轉讓，實行實名購房、嚴格稅收征管等措施加以遏制房價上漲速度。

結語

穩定房價不能單純地依靠某種政策調控，例如，提高貸款利率其實對房地產的影響并不大，且具有滯后性。我們應該對土地價格實施控制，為投資者創造好的投資環境，并合理引導社會資金進入其他行業，促進其他行業的高效發展，減少房地產過多的資金聚集造成房地產泡沫的出現，以利于維持房地產價格的穩定。

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