為何北京寫字樓租金飆漲全球第一

　　宏觀經(jīng)濟(jì)下行，寫字樓租金本應(yīng)下降，但國內(nèi)卻反其道而行之，經(jīng)濟(jì)下行，租金狂升。
　　據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，2011年北京是全球租金開支上漲最快的市場，也是全球租金上漲最快的市場。2010年，北京寫字樓租金在全球排名第73位，2011年就上升到第35位。2011年是北京寫字樓租金的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，第三季度超越上海成為大陸最昂貴的寫字樓市場，第四季度北京甲級寫字樓的租金(有效凈租金)同比增長73%，成為整個亞洲租金僅次于香港和東京的寫字樓市場。
　　上漲沒有到頭，截至今年第二季度，北京甲級寫字樓平均租金達(dá)到每月每平方米288.55元，同比2011年飆升了近50%，空置率則持續(xù)下降到2.45%。兩年時間，北京甲級寫字樓租金上升85%，戴德梁行研究部預(yù)測，未來5年，全球租金水平會繼續(xù)上升，北京將成為租金水平升幅最高的商業(yè)區(qū)，預(yù)計其甲級寫字樓的租金將從目前全球的第35名跳升至第13位，在2016年成為全球25個最昂貴商業(yè)區(qū)之一。
　　按照常理，我們應(yīng)該為北京寫字樓租金價格的上漲鼓掌。租金上漲，空置率下降，說明北京租用寫字樓的商業(yè)企業(yè)贏利情況不錯，能夠承受得起一年40%左右的租金漲幅；而空置率下降，說明實(shí)體經(jīng)濟(jì)興旺，有越來越多的企業(yè)愿意到北京尋求機(jī)會。
　　情況并不如此樂觀，租金上升并不能證明實(shí)體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)。
　　自2011年以來，由于東二環(huán)、金融街等北京傳統(tǒng)商圈無新寫字樓供應(yīng)，帶動整體市場租金飆漲，一些以IT業(yè)、制造業(yè)為主的企業(yè)，承受不住租賃成本的壓力，紛紛撤出核心商圈，轉(zhuǎn)向非核心商圈，其中包括不少知名企業(yè)，比如，英特爾離開了北京嘉里中心，甲骨文和路透社在上地有一定辦公面積，奧林巴斯和燕寶汽車要部分遷址酒仙橋區(qū)域。一些大企業(yè)在選擇新的辦公地點(diǎn)時，刻意回避CBD等傳統(tǒng)商圈，向通州、大望京、石景山等區(qū)域擴(kuò)散，中國煙草、卓越亞馬遜、惠普、尼桑、聯(lián)想、百度等為人所知的企業(yè)均在此列。可見，租金上漲有天花板，一旦突破天花板威脅到企業(yè)生存，只能勝利大逃亡。
　　租金上升是資源集聚的結(jié)果。想想北京的房價為什么貴得那么離譜？因?yàn)楸本┦侨珖嗣竦谋本械氖《荚诒本╅_設(shè)窗口，所有發(fā)財致富的人們都想到首善之區(qū)長見識、尋找機(jī)會——諸如賣地賣礦發(fā)財?shù)目h長、村長、企業(yè)主們，試圖在北京尋找機(jī)會的無數(shù)北漂、大專院校畢業(yè)生們，還有想在北京向全國尋找投資機(jī)會的實(shí)體企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)，他們都竭盡全力在北京購房，貢獻(xiàn)自己的購買能力。從某種程度上說，北京價格是特殊價格，是全國投資者乃至全球投資者對中國的夢想溢價。
　　兩年過去了，筆者還記得一個開發(fā)商說的話。在一個會議上，他感慨自己在北京的樓盤多災(zāi)多難，正待開盤出現(xiàn)限購政策，限購前后購買者數(shù)量下降了60%，說明在北京買房的起碼有一半屬于限購范圍的外地人。由此可見，中國30年的財富堆積在少數(shù)幾個城市，這些城市的房價、租價不漲才怪。
　　另一方面，央企國企整幢購斷商業(yè)樓宇之后，不投向市場，導(dǎo)致了北京可購出租的物業(yè)緊張。2010年，仲量聯(lián)行表示，2009年上半年，外國資本在中國主要大宗物業(yè)投資市場中所占比例從2005年的近60%下降到10%以下，而大陸投資者在同一時期所占比例為70%。國內(nèi)投資者主要分為三種：中央直屬企業(yè)、國內(nèi)保險公司和其他政府基金。其中央企完成的交易額占一半左右。
　　央企容易得到貸款，資產(chǎn)規(guī)模龐大，對資金成本不太敏感，在經(jīng)濟(jì)下行期北京寫字樓價格并不會下行，而在通脹上升期，租金價格大幅上升。因此，北京等地寫字樓租金并不能完全反映市場的漲跌情況。
　　實(shí)體下行，租金狂飆，如果出現(xiàn)企業(yè)向外圍市場大逃亡，香港式的產(chǎn)業(yè)空心化也就屈指可待