城市建設用地集約利用及潛力研究

　　摘要：文章以文獻法為主要研究方法，通過對近五年來馬鞍山城市建設用地情況的趨勢分析，總結當前建設用地利用現狀。選取了建設用地率、人均建設用地面積、建設用地閑置率三個指標對土地的集約利用進行了評價，并運用定額指標法和實際用地過程中土地利用情況，分析建設用地的潛力，結合當前建設用地集約利用程度及潛力研究，綜合提出挖掘土地潛力和加強土地集約利用的措施，以真正實現馬鞍山市建設用地的集約利用。
　　關鍵詞：城市土地；集約利用；土地潛力
　　土地問題一直被視為一個全局性、戰略性問題，事關改革發展全局。當前馬鞍山正處工業化、城鎮化、農業現代化快速發展的關鍵時期，面臨著保護資源和保障發展的雙重壓力，在土地資源剛性約束，供給相對不足以及轉變經濟增長方式的背景下，土地的集約利用成為了緩解建設用地供需矛盾的必然途徑，促進集約用地，科學合理配置土地資源，不僅關系當前經濟發展，而且直接影響全市的長遠利益，是實現保護環境保障發展的重要前提。
　　一、研究區域概況
　　馬鞍山市位于長江下游南岸、安徽省東部，土地面積4042平方公里。全市轄三縣三區，6個鄉，30個鎮。2010年末，全市戶籍人口為228.3萬人。其中，農業人口146.93萬人，非農業人口81.37萬人。本文研究的范圍是城市規劃區范圍內面積為201平方公里的城市建設用地用地，區域內總人口63.8684萬，其中，非農業人口53.2410萬，農業人口為10.6274萬人。
　　二、馬鞍山市城市土地利用現狀
　　城市建設用地總面積為20131.34公頃，其中，居民點及工礦用地13820.12公頃，占建設用地面積的69%；交通運輸用地1013.5公頃，占建設用地面積的5%；水利設施用地5297.72公頃，占建設用地面積的26%。城市建設用地的特點：一是建設用地總量較大，占用地總量的57%，且以居民點及工礦用地為主。二是居民點及工礦用地中城市用所占比重地突出，為建設用地面積的60%。三是交通運輸用地在城市建設用地中比例較低只有5%。
　　城市建設用地主要存在建設用地增長速度過快，面積不斷擴張；土地集約度低，用地標準寬松，人均占用建設面積遠超過標準面積；土地利用效率降低，用地鋪張等問題。
　　三、馬鞍山建設用地變化與趨勢
　　近年來馬鞍山堅持以科學發展觀統領經濟社會發展全局，充分發揮馬鞍山市區位、交通、資源等優勢，城市化進程急劇加速，各類項目用地、公共基礎交通設施的投資建設使建設用地需求進一步加大。2010年城市建設用地總量為20131.34公頃比2006年多了8866.01公頃，其中，水利設施增漲幅度最大，從2006年的204.99公頃到2010年的5297.72公頃，增長率達96%。如表1所示。
　　四、馬鞍山建設用地集約利用潛力分析
　?。ㄒ唬┙ㄔO用地集約利用現狀
　　建設用地集約利用是指在優化土地結構合理布局的基礎上，通過改善土地的經營和管理，充分發揮土地潛力，提高土地使用效率，發揮土地資源的最大效益。建設用地集約利用有著明顯的地域特征和差異，因此，不宜采用統一的標準值對所有區域土地的集約利用情況進行評價。通常反映建設用地集約利用程度的指標有建設用地率、人均建設用地面積、建設用地閑。
　　建設用地率是指建設用地占土地利用總面積的比例。2010年市區建設用地面積為20131.34公頃，土地總面積35309.62公頃，建設用地率為57%。
　　人均建設面積。2010年馬鞍山市區建設面積為20131.34公頃，區人口總數為63.8684萬，人均建設面積為315.20平方米/建設用地閑置率。建設用地閑置率即閑置用地面積占建設用地總面積的比例。2010年土地閑置總量為161.12公頃，占建設用地面積的1%。
　?。ǘ┩恋丶s利用潛力的來源
　　土地利用潛力是指土地利用集約度和最佳土地集約度之間的差值，如果土地的集約度越低則土地集約利用潛力越大。馬鞍山城市用地集約用地的主要來源有以下三個方面：一是土地利用現狀范圍內的閑置用地和廢棄地。二是粗放用地，即低效利用的土地，土地的節約集約度低。三是土地利用效益不好，需要進行結構性調整的土地。
　?。ㄈ┩恋丶s利用潛力分析
　　1.根據馬鞍山市國土資源局三項辦開展的閑置土地和廢棄地清查，統計的數據為獨立工礦廢棄地及各類閑置土地為161.12公頃，若這些充分利用則可增加土地潛力161.12公頃。
　　2.根據《中華人民共和國國家標準城市用地分類與規劃建設用地標準》，馬鞍山指標級別數據屬于二級，按照指標上線90.1平方米/人，馬鞍山城鎮人口為53.2410萬，則馬鞍山城鎮用地應為4797.01公頃，但是實際上馬鞍山的城鎮用地為8809.21公頃，因此可以推測馬鞍山市的城鎮用地潛力為4012.20公頃。
　　3.農村居民點面積為2823.98公頃，農村人口為10.6274萬，農村居民點人均用地265.72平方米/人，高于國家規定的村鎮規劃人均150平方米，按最高標準農村市區農村居民點面積應為1594.11公頃，因此農村居民點潛力為1229.87公頃。
　　根據以上分析，馬鞍山城市建設用地集約利用的潛力為5403.19公頃。土地潛力研究是實現土地集約利用的提前，土地潛力的研究結果可以用來宏觀說明土地的集約程度，建設用地集約利用程度越低，建設用地集約利用潛力越大，因此必須進一步挖掘土地潛力，提高土地的利用水平，使之最大限度的發揮土地效益。馬鞍山市建設用地潛力5403.19公頃，如表2所示。占建設用地總面積20131.34公頃的26.84%，土地可挖潛的潛力巨大，要實現土地節約集約利用就必須加大對建設用地潛力的挖掘，使現有存量閑置土地的到充分利用，這對當前全市的經濟建設發展起著重大的作用。
　　五、實現土地集約化利用的途徑
　　（一）大力盤活優化存量
　　一方面要不斷制定和出臺一些政策措施，建盤活存量土地的長效機制。政府應綜合利用行政、法律和經濟等手段，大力提倡和引導各類用地企業集約高效用地，嚴禁粗放型用地。另一方面要制定鼓勵企業對存量土地利用的措施，比如對于企業在符合規劃、不改變用途的前提下，進行二次開發、提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款；對企業建造多層廠房的，第二層減半收取基礎設施配套費，第三層起免收基礎設施配套費；對于一些不符合集約用地標準的老企業，通過增資或收地的形式提高集約用地水平；對新增工業用地，進一步提高用地控制指標。
　?。ǘ┓e極引導使用未利用地和廢棄地
　　第一，加大閑置土地清理力度。加大對批而未征、批而未用土地的征遷、供應力度，對暫不具備供地條件的，通過指標置換的方式調整給急需用地的項目；對“供而未用”的土地限期開工，在限期內仍無法開工的堅決收回；對“用而未盡”或達不到約定投資額、投資強度和稅收要求的低效用地，通過贖購等方式，促使企業退出現有用地。
　　第二，國土部門要對適宜開發的未利用地做出規劃，引導和鼓勵將適宜建設的未利用地開發成建設用地，積極復墾利用廢棄地。對因單位撤銷、遷移等原因停止使用，以及經核準報廢的公路、鐵路、機場、礦場等使用的原劃撥土地，應依法及時收回，重新安排使用。除可以繼續劃撥使用的以外，經依法批準由原土地使用者自行開發的，按市場價補繳土地價款。要嚴格落實被損毀土地的復墾責任，在批準建設用地許可證時，責任單位應依法及時足額繳納土地復墾費。
　?。ㄈ┙⒔∪ㄔO用地供后監管機制
　　在土地市場動態監測的基礎上建立政府部門聯合監管機制，跟蹤項目進展和建設用地開發利用情況，進行建設用地供后的監督監測工作。
　　第一，要強化土地出讓合同管理。國土部門與用地單位簽訂出讓合同后，受讓人應簽訂承諾書，承諾開竣工時間，向市國土局備案，以備以后依法追究法律責任。同時，規劃、消防、環保、建設、稅務等部門依據土地出讓合同的約定辦理相關行政許可手續，對受讓人違反出讓合同的其他行為，由市政府職能部門在各自的職責范圍內，進行監管。
　　第二，成立土地供后監管督查組，對錄入土地市場動態監測體統的已供土地實行定期排查，依據出讓合同的約定，監查項目單位是否按約定開工建設，按“未建、場地平整、開挖基坑、基礎施工、結構封頂、竣工、投產、未到開工期”八種類型匯總統計，每月形成督察報告，抄報市土委會各位領導和局領導。經核實確認未按期開工建設的項目及時報告局領導，會同供地承辦部門調查處理。
　　參考文獻：
　　1.馬佳.城市土地集約利用及評價研究——以日照經濟開發區為例[D].山東農