淺析高房價下保障性住房的作用

　　摘要：文章主要對我國房地產市場現階段存在的主要問題進行了梳理和說明，從土地供應、房產開發、政府監管等方面闡述了當前高房價的產生原因，分析了保障房的預期作用，并提出了應通過政府主導的保障房建設來應對當前房地產市場中存在的困境，以及如何科學合理的發揮和運用保障房的市場效應。
　　關鍵詞：房地產；保障性住房；房價
　　隨著經濟水平的不斷提高，居住狀況已經日益成為民眾衡量其生活質量的顯著標準之一。由于居住條件在人類生存中的特殊性，所以住房產品在其生產、營銷、分配、流通及消費等環節中遵循市場經濟一般規則的同時卻又不能簡單地通過價格競爭來實現其資源配置。從各項研究結果可以看出，住房已然是最大的民生問題，近幾年來，由于房價不斷飛漲，越來越多的人買不起住房，特別是中低收入家庭更是望房興嘆。資料顯示（見圖1），自2004年我國的房價開始出現振蕩式上漲，到2006年，全國70多個大中城市房價同比漲跌大多時間保持上漲態勢。2008年12月至2009年5月，受國際金融危機的影響，全國70多個大中城市房價較同期有所回落，但自2009年6月至2010年4月，這些城市的房價卻表現出加速度增長狀態。從2010年7月中國城市房價排行前100名的情況來看（見圖2），大部分城市的房價維持在5000元/平方米左右，排在前10名城市的房價均在10000元/平方米以上，其中，杭州、北京、上海分別位列前三甲，房價達到25840元/平方米、22310元/平方米和19168元/平方米。在房價飛速上漲的同時，然而居民收入并沒有同步增長，導致普通居民面對高漲的房價只能“望房興嘆”，從房價收入比的角度來分析，一般房價收入比超過6，就說明房價偏高或存在房地產市場泡沫化的趨勢，據相關研究機構統計，我國2009年的房價收入比已超過10，甚至一度達到12，這已遠遠超過了標準值，從而已經充分說明我國當前房地產價格的不合理，以及房地產市場的過度泡沫化。
　　房價過高以及房地產市場的畸形發展和泡沫化所帶來的負面影響是多方面的：一是對我國經濟的持續、穩定健康發展將產生極大的沖擊和破壞作用。因為它首先導致國家資源的不合理配置，比如大量的資金流向房地產行業，大量的投資傾向房地產市場，而忽視和降低了對其他行業的投資和發展，導致國家經濟發展的不均衡、不健康，經濟結構不合理，經濟轉型困難等等方面的各種深層次問題。二是對房地產的過度投資導致重復建設和嚴重浪費，當泡沫破滅或經濟下行使得房地產市場的高增長趨勢難以為繼之時，也將是行業鏈崩潰之時，對國家、政府、行業都將會產生嚴重的沖擊和影響。三是高房價和過度發展的房地產市場推高了原材料價格，造成通貨膨脹，導致居民消費水平和消費能力下降，與國家的民生改善目標毫無疑問是背道而馳的。四是如果經濟增長對房地產過度依賴，將嚴重阻礙國家創新能力、研發能力的發展，以及國家在國際市場競爭能力的提高。
　　因此，在當前高房價的市場環境下如何緩解房地產市場的泡沫化，如何解決中低收入家庭的住房問題便成為政府和學者日益關注的課題。
　　究其高房價產生的原因，可以主要從以下幾個方面著手進行討論：一是體制性原因。這個原因的致因主要是政府在土地供應的絕對壟斷和地方政府為片面追求GDP增長，以及取得財政收入等等方面造成的。二是市場方面的原因。高房價的背后必然有高需求和高需求預期作為支撐。中國當前處于一個住房的高需求階段，這無疑為推高房地產價格和推動房地產市場的發展提供了基礎。三是投資方面的原因。我國居民的儲蓄投資渠道有限，尤其是股票市場的低迷發展，使得大量的投資資金投向房地產市場，是房地產市場泡沫化的主要原因之一。四是政府對房地產市場宏觀調控和居民購房觀念方面的原因。政府對房地產市場宏觀調控的能力和手段不足，效率不高，導致供需不平衡。另外，居民購房時一般考慮在城市中心區購房，一般傾向于購房而不是租房，這些觀念也導致了需求的集中化和推高房價上漲。
　　在這里將主要從政府、材料供應商、房地產產品開發商等幾個主體來著手探討房價上漲的原因。首先，從我國現有的土地財政政策來看。因為要保證18億畝農用土地，房地產開發企業不可能通過拓展建筑用地面積來增加住房供給。同時，政府作為土地的供應者，面對土地的稀缺特性時，更多的是采用“招標”、“拍賣”等形式出售土地使用權，從而將土地價格不斷推向制高點，造就了一個又一個地王，房價自然低不了。其次，建筑材料價格不斷上漲使得建筑成本提高。自2011年3月起全國CPI同比增長一度超過5.3%，最近的8月份這一比例更是高達6.2%。PPI同比增長始終維持在6.8%的高度，8月份這一數據也刷新到7.3%。整個基礎建筑成本包括建筑工程、裝飾工程和安裝工程，其中的鋼材、水泥、瓷磚、機器設備使用、工程以及其他方面的費用除局部原材料有較小趨勢增長外，其他大部分上漲趨勢明顯。再次，房地產行業本身的特殊性。從研究結果可以看出我國房地產市場具有很強的差異化和信息不對稱等特性。這種差異化主要表現在我國房地產市場并不是一個完全競爭市場，而是一個相鄰區域的開發產品在一定程度上可以相互替代的區域壟斷市場。從其區域性市場方面來說，它會造成不同地區交易時產生高昂的交易費。從其壟斷性市場方面來說，既然為壟斷競爭市場，那么房地產產品的價格就可能是由幾個地產寡頭依靠買賣雙方的信息不對稱結成價格同盟，通過人為地控制供給，夸大需求等手段哄抬房價進而從中謀求高額的利潤。最后，房地產產品開發過程中各種配套設施的采購、產品的設計勘探、營銷費用、項目管理成本以及政府管理收支、銀行利息與資金成本等因素都構成了房價一定幅度的上漲。
　　依據美國市場學家WendellR.Smith于1956年提出的“市場細分理論”，可以按照消費者的需求欲望與能力將房地產產品的市場細分為高收入、中等收入和低收入三個子市場。當前的高房價對中低收入群體的住房問題造成了最嚴峻的挑戰，面對房價的非理性上漲，我國可以嘗試增加保障性住房的供給量促使房地產市場在供需量上達到一定的平衡以緩解中低收入群體的住房壓力。
　　研究表明保障性住房政策的推出，新住房體系的建立可以有效控制地產商的過度投機，抑制房價的非理性增長。首先，保障性住房政策的推出會從宏觀政策角度告訴人們，保障性住房會占據更多的地產市場份額，增加中低收入群體可以承受的商品房數量，減小各收入水平家庭的購房壓力，普通居民有著更多的市場選擇大而不必擔心商品房的供需矛盾。其次，由于保障性住房的涌入可能會改變地產市場上的競爭格局。經濟適用住房、廉租房等保障房供給的增加會促使房地產開發商的資金朝附加值高的方向游走，部分地產商可能會放棄中小戶型的開發而轉向中高檔產品。這樣的轉變可以形成商品房產品供應商與需求量之間保持一個大致的平衡，對高房價的降低可以產生一定的正面促進作用。再次，經濟適用房和廉租房的開發將有利于我國社會保障體系的完善。可以減輕我國經濟體制改革和社會轉型所帶來的陣痛，降低因為改革對最脆弱群體的沖擊，維持社會的穩定和可持續發展。另外，這些地產政策的推行可以進一步推行市場化改革，實現資源更加合理的配置，促進我國房地產市場的發展和完善，引導房價朝著合理增長的方向發展。最后，保障性住房的開發可以提升政府及開發企業的社會形象。利用一部分空置商品房作為政府的廉租房來源可以有效促進房地產開發公司與政府和社會建立良好的互信關系，提升政府和企業的形象，也可以保證企業在創造利潤、對股東承擔法律責任的同時，更好地承擔對員工、消費者、社區和環境的責任。
　　不難看出，保障性住房政策的推出對當前高房價的降低將產生積極的作用，并且能夠加強政府對房地產市場的有效調控，逐漸緩解房地產市場的供需矛盾，規范房地產市場健康發展，促進經濟的持續穩定發展，從某種程度上來說，保障性住房可以成為政府重要的宏觀調控手段和措施。雖然保障性住房政策的理論效果明顯，但要得到有效實施，還需我們注意一下幾個方面的問題。一是正確掌握我國樓市的市場化和非市場化界限，在鼓勵保障性住房產品開發的同時不可以忽視國內樓市的市場性，對保障性住房的管理要綜合運用市場開發和政府監管的雙重保障的政策。因為如果過度進行政府干預，破壞市場規律的正常運行，將導致房地產市場走向另一個極端，同樣不利于房地產市場的發展和經濟穩定。其次，政府在利用其宏觀調控手段，限制住房投機行為的同時，應規范地方政府的行為，權衡兼顧各利益相關者的利益。再次，應建立健全保障房政策方面的法律法規。將保障房政策作為一個長遠長效手段，不僅要從國家整體宏觀經濟的角度來考慮保障房政策，還要從微觀實施和運作的角度來保障保障房政策的有效運作。最后，政府應倡導中高收入的人去購買商品房，中低收入家庭由政府提供保障性住房，當居民收入提高后，再轉而購買商品房，形成良性流轉和流動。這需要地方政府積極建設，制定優惠政策，鼓勵房地產開發企業供應低價的中小戶型，向社會供應充足且能夠滿足中低收入住房困難家庭的住房需求的房源，加強住房的監管，做好房源的回收工作，保證保障性住房流動機制的有效運行；另外，政府應倡導中高收入的人去購買商品房，實現住房需求者的分流。
　　構建保障性住房體系涉及的內容多、范圍廣，它是由供應體系、制度體系、金融體系以及監管體系構成的完整的、復雜的系統。保障性住房政策的推行對當前高房價具有一定的抑制作用，初步緩解中低收入的住房難問題，但要根本解決這一矛盾還需要政府、企業、公眾等多方面的參與，協同式發展以保證國家可持續發展政策的落實以及和諧社會的建設。
　　參考文獻：
　　1.同濟大學經緯不動產研究院.中國房地產白皮書[M].同濟大學