中國樓市顯現龐氏騙局

龐氏騙局(Ponzi Scheme)是一種最古老和常見的投資詐騙，由一個名叫查爾斯·龐齊(Charles Ponzi)的投機商人“發明”，他當年稱，購買歐洲的某種郵政票據，再賣給美國，可以賺大錢。

國家之間基于政策、匯率等因素，很多經濟行為是普通人不容易搞清楚的；而他又以高回報率為誘餌，因此成功吸引到大批投資者。之所以能承諾高回報率，是因為他用后來投資者的投資去償付前期投資者的回報。騙局要持續下去，投資者必須無限量地增加。但這是不可能的。大多數人都有貪念，在高回報率面前，理性會自然讓位；即便知道投資面對高風險，但卻無法擺脫“現在不入場就錯失機會，最后一個投資者不會是我”的心態。

中國樓市近期顯現龐氏騙局的“陰影”。不是說中國樓市是個騙局，而是說它已到了一個需要后來投資者的投資去償付前期投資者回報的地步。

據報道，北京高校的一名教授賴偉民從2007年6月開始，在全國講課之余，走訪了60多個城市的150多個樓盤。他發現，投機購房超過8成。

最近筆者到海南采訪其樓市，在魯能地產藍色椰風的項目推介處，售樓小姐重點介紹的是該項目的升值潛能，以獨棟別墅為例，2007年開盤時，每平方米售人民幣(下同)7000元，今天其價格已漲至3.2萬元。她說，項目其實沒有什么租賃市場，平時一般也沒人住，大多買家都把別墅當“投資兼季節性度假使用”。

在廣州未來的中央商業區珠江新城里，房價近期可說“一周一個價”，但問題是，這里的房租卻沒有相對地增加，晚上到這里的新小區觀察，不難發現很多空置著的單位。很多買家在珠江新城里投資不是為了自住，而是看好它今后成為中央商業區后的房價升值潛能，房子現在能租到什么價錢、能不能租出去都不重要。

中國很多地方都有房子賣得出，但租不出的情況。這種現象值得關注。一個穩健增長的樓市，得由一個健全的租賃市場來扶持著，以經濟理論來看，一間房子的價值其實是它未來總收入(租金)的凈現值，有如一只股票。

而一個城市的房價要持續攀升，則必須有發達的金融業或其他工業為后盾，只有這些領域的成功人士才愿意、有能力支付高昂的租金，從基礎上扶持房價的增長。 若有很多賣出后但空置著的房子，一個新的龐氏騙局(也可稱泡沫)或許已開始逐步擴大。

中國政府也看到了“危機”，近日出重拳調控樓市。不過，單靠出重拳調控樓市是不足夠的，中國現在面對的主要問題是，富裕的中國人有錢沒地方投資，因此即便提高二套房首付率、甚至停止對第三套房貸款，也未必太有效。中國現在急切需要的是更多的投資渠道，例如更健全、更規劃的股市，降低投資者在那里投資的風險；鼓勵更多實際的投資項目，包括企業債券、房地產投資信托(REIT)等。

中國人有錢了，若沒地方投資，樓市龐氏騙局只會越來越大，等它被識破時，后果不堪設想。