宋志云:房產稅短期內難以調控房價

　　（嘉賓介紹：深圳國誠投資首席投資顧問）
　　
　　 中國政府網消息顯示，國務院近日批轉的國家發展改革委《關于2012年深化經濟體制改革重點工作的意見》明確，今年要加快財稅體制改革，適時擴大房產稅試點范圍。而據地產業內分析預測，深圳、廣州有望接棒上海、重慶，入圍第二批試點房產稅改革的城市名單。房產稅試點范圍擴大會產生什么樣的影響？深圳電臺先鋒898（FM89.8）上午9點至10點播出的《創富贏家》節目主持人孫小美與特約評論員宋志云就此展開了討論。宋志云表示，從上海、重慶的房產稅試點來看，廣州、深圳若進行房產稅試點，理論上會提高房產投資者或投機者的持有成本，但短期內無法遏制甚至根除房產投機現象，更不能促使房價快速下跌，因此，房產稅試點對房產剛性需求者的影響并不大。
　　孫小美：若房產稅最終在廣深推行，對于即將購房的人而言，是否意味著重大利空或利好？M1mR6nVe8gFESkKqoOVHrWpx91xRYHVzL9csITw/444=
　　宋志云：對于房地產市場而言，房產稅是作為中長期調控手段而存在的，在房產稅推出之前，國家對房地產市場的調控多為短期手段，且具有濃厚的行政色彩，如限購、限貸等。通過這種調控手段，不同需求的購房者所受到的影響是一樣的，不管是投資、投機還是剛性需求，管理層一刀切，客觀上造成了一定的負面影響。因此，管理層今年可能會弱化這種調控方式。
　　今年業界對房價出現回落存在較大的預期，不過就目前來看，各地房價并未出現大幅回落，而溫總理在兩會期間也表示，房價遠未跌至合理水平。作為一線城市的北上廣深，房價則是居高不下，因此在這四個城市進行房產稅試點是較為合理的。從業已進行試點的上海和重慶來看，房產稅的效果并不明顯，因此假如在廣州和深圳試點房產稅，其效果也不會立刻體現，換言之，房價不會因為房產稅的試點而出現較大的跌幅，需要有一個循序漸進的過程。
　　事實上，真正對房價產生影響的是存量房，若存量房價格出現松動，則房地產市場可能會出現系統性的跌價。目前的行政調控手段多在新增房方面下功夫，并未觸及存量房。即便是被寄予厚望的房產稅也未能對存量房構成實質性的調控，上海就是如此。基于這種邏輯，若廣州、深圳也開始試點房產稅，房價在短期內不會出現大幅松動，因此對購房者不會產生明顯的影響，不存在利空或利好一說。
　　孫小美：理論而言，房產稅會增加擁有多套物業房產投資者的持有成本，會降低這些投資者的收益預期，在這種背景之下，房產投機會得到遏制？
　　宋志云：房價會跌到什么價位？什么樣的房價才是合理的？這些都是市場普遍關心的問題，從管理層的角度而言，應該也存在某種形式的標準。前面提到，溫總理在兩會期間指出房價遠未調控到合理價位，因此管理層對于房價的“合理價位”是有量化標準的，在這種情況下，房價理論上存在很大的下跌空間。
　　但是對于擁有眾多房產的的投資者而言，他們對房價的下跌預期是持保留意見的。我們發現，盡管中央三番五次表示要強化房地產調控，但是房地產市場上，并未出現大量拋盤，更未出現恐慌性的砸盤，二手房成交量極低，大家都在觀望，在觀望什么呢？房產投資者認為房價下跌的空間有限，換言之，他們認為房地產調控最終可能不會起到預設的效果。
　　而事實上，在限購、限貸、房產稅等多重手段的疊加下，上海樓市仍未出現明顯的松動，一手房市場可能出現了小幅降價，但二手房依然穩如磐石。于是目前的房地產市場存在折較為明顯的博弈格局，投資者“捂盤”，而國家則不斷施壓，雙方的博弈結果將直接影響未來的房價走勢。
　　因此，一旦深圳推行房產稅試點，至少在短期內，深圳的房產投資者是不會輕易出售房產的，房產投機更加不會在第一時間就得到遏制，投機現象仍會存在較長的時間。
　　（本專欄由深圳電臺先鋒898《創富贏家》節目與《股市動態分析》雜志社聯合推出）