宋志云:房產(chǎn)稅短期內(nèi)難以調(diào)控房?jī)r(jià)

　　（嘉賓介紹：深圳國(guó)誠(chéng)投資首席投資顧問(wèn)）
　　
　　 中國(guó)政府網(wǎng)消息顯示，國(guó)務(wù)院近日批轉(zhuǎn)的國(guó)家發(fā)展改革委《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》明確，今年要加快財(cái)稅體制改革，適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。而據(jù)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)分析預(yù)測(cè)，深圳、廣州有望接棒上海、重慶，入圍第二批試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革的城市名單。房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？深圳電臺(tái)先鋒898（FM89.8）上午9點(diǎn)至10點(diǎn)播出的《創(chuàng)富贏家》節(jié)目主持人孫小美與特約評(píng)論員宋志云就此展開(kāi)了討論。宋志云表示，從上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)來(lái)看，廣州、深圳若進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，理論上會(huì)提高房產(chǎn)投資者或投機(jī)者的持有成本，但短期內(nèi)無(wú)法遏制甚至根除房產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象，更不能促使房?jī)r(jià)快速下跌，因此，房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)房產(chǎn)剛性需求者的影響并不大。
　　孫小美：若房產(chǎn)稅最終在廣深推行，對(duì)于即將購(gòu)房的人而言，是否意味著重大利空或利好？M1mR6nVe8gFESkKqoOVHrWpx91xRYHVzL9csITw/444=
　　宋志云：對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，房產(chǎn)稅是作為中長(zhǎng)期調(diào)控手段而存在的，在房產(chǎn)稅推出之前，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控多為短期手段，且具有濃厚的行政色彩，如限購(gòu)、限貸等。通過(guò)這種調(diào)控手段，不同需求的購(gòu)房者所受到的影響是一樣的，不管是投資、投機(jī)還是剛性需求，管理層一刀切，客觀上造成了一定的負(fù)面影響。因此，管理層今年可能會(huì)弱化這種調(diào)控方式。
　　今年業(yè)界對(duì)房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落存在較大的預(yù)期，不過(guò)就目前來(lái)看，各地房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)大幅回落，而溫總理在兩會(huì)期間也表示，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未跌至合理水平。作為一線城市的北上廣深，房?jī)r(jià)則是居高不下，因此在這四個(gè)城市進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)是較為合理的。從業(yè)已進(jìn)行試點(diǎn)的上海和重慶來(lái)看，房產(chǎn)稅的效果并不明顯，因此假如在廣州和深圳試點(diǎn)房產(chǎn)稅，其效果也不會(huì)立刻體現(xiàn)，換言之，房?jī)r(jià)不會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的試點(diǎn)而出現(xiàn)較大的跌幅，需要有一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程。
　　事實(shí)上，真正對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響的是存量房，若存量房?jī)r(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，則房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)性的跌價(jià)。目前的行政調(diào)控手段多在新增房方面下功夫，并未觸及存量房。即便是被寄予厚望的房產(chǎn)稅也未能對(duì)存量房構(gòu)成實(shí)質(zhì)性的調(diào)控，上海就是如此?；谶@種邏輯，若廣州、深圳也開(kāi)始試點(diǎn)房產(chǎn)稅，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大幅松動(dòng)，因此對(duì)購(gòu)房者不會(huì)產(chǎn)生明顯的影響，不存在利空或利好一說(shuō)。
　　孫小美：理論而言，房產(chǎn)稅會(huì)增加擁有多套物業(yè)房產(chǎn)投資者的持有成本，會(huì)降低這些投資者的收益預(yù)期，在這種背景之下，房產(chǎn)投機(jī)會(huì)得到遏制？
　　宋志云：房?jī)r(jià)會(huì)跌到什么價(jià)位？什么樣的房?jī)r(jià)才是合理的？這些都是市場(chǎng)普遍關(guān)心的問(wèn)題，從管理層的角度而言，應(yīng)該也存在某種形式的標(biāo)準(zhǔn)。前面提到，溫總理在兩會(huì)期間指出房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未調(diào)控到合理價(jià)位，因此管理層對(duì)于房?jī)r(jià)的“合理價(jià)位”是有量化標(biāo)準(zhǔn)的，在這種情況下，房?jī)r(jià)理論上存在很大的下跌空間。
　　但是對(duì)于擁有眾多房產(chǎn)的的投資者而言，他們對(duì)房?jī)r(jià)的下跌預(yù)期是持保留意見(jiàn)的。我們發(fā)現(xiàn)，盡管中央三番五次表示要強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)上，并未出現(xiàn)大量拋盤(pán)，更未出現(xiàn)恐慌性的砸盤(pán)，二手房成交量極低，大家都在觀望，在觀望什么呢？房產(chǎn)投資者認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌的空間有限，換言之，他們認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控最終可能不會(huì)起到預(yù)設(shè)的效果。
　　而事實(shí)上，在限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅等多重手段的疊加下，上海樓市仍未出現(xiàn)明顯的松動(dòng)，一手房市場(chǎng)可能出現(xiàn)了小幅降價(jià)，但二手房依然穩(wěn)如磐石。于是目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在折較為明顯的博弈格局，投資者“捂盤(pán)”，而國(guó)家則不斷施壓，雙方的博弈結(jié)果將直接影響未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)。
　　因此，一旦深圳推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，至少在短期內(nèi)，深圳的房產(chǎn)投資者是不會(huì)輕易出售房產(chǎn)的，房產(chǎn)投機(jī)更加不會(huì)在第一時(shí)間就得到遏制，投機(jī)現(xiàn)象仍會(huì)存在較長(zhǎng)的時(shí)間。
　　（本專(zhuān)欄由深圳電臺(tái)先鋒898《創(chuàng)富贏家》節(jié)目與《股市動(dòng)態(tài)分析》雜志社聯(lián)合推出）