哪種房地產市場最危險？

　　中國房地產市場冰火兩重天，一些城市房價在上升，而部分前期上漲過快、經濟低迷、結構調整的中小城市房地產價格大幅下挫，典型的如鄂爾多斯、集寧等城市。
　　商品房限購之初，房地產熱點溢出大城市，向不限購或者限購不嚴的中小城市擴散。調控成為常態之后，一些前期上漲過快、產業結構不合理的中小城市顯示出疲態。而北京、上海等城市的房價依然較為堅挺，尤其是資源最集中的北京，其商業物業租金已經創出天價。據高和資本的數據，10月位于東三環的高和萃項目的最高價格已達28萬元每平米，超過了此前世茂工三的24萬元每平米，成為北京鋪王。寫字樓、商鋪輪番上漲，而北京四環內幾乎已經不存在新的住宅物業空間。
　　2012年房地產形勢動蕩，省會城市除貴陽等少數城市外，房價相對堅挺，如杭州二手房價近期雖然下行，相比于溫州、義烏等地走勢穩健。最近兩年GDP上升較快的地區，如湖南、湖北等地，核心城市房地產走勢穩中有升。今年前10個月，一線城市一房和二房的供應面積與成交面積的比例大體分別為1：1.07和1：1.16，稍稍供不應求；三房、四房分別為1：0.61、1：0.43，明顯供大于求。貴陽房地產市場之所以引起關注，在于投資者對當地兩個千萬平方米級別的大盤心存懷疑，認為供應規模超過了當地人口與資金聚集的速度。
　　在嚴厲調控的限購期，開發商傾向于在三四線城市拿地，投資者轉向大城市周邊的中小城市，房地產價格便宜、城市化布局成為重要著眼點。
　　便宜未必能上漲。這些開發商首先忽略了三四線城市資源集聚能力不足，根據研究報告的數據，包括唐山、揚州、中山、蕪湖、連云港等大量三四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來的商品房實際消化速度形成巨大差距。這些城市的發展不能夠吸附房地產消費人群。
　　以邯鄲為例，作為河北省三線城市，其房價也就四五千元，但當地房地產泡沫膨脹之程度，不比鄂爾多斯、溫州、貴陽等地低多少。2008-2011年，邯鄲市主城區售完、尾盤的建筑總面積795.8萬平方米，在售樓盤建筑總面積1864.9萬平方米，預售建筑總面積1615.5萬平方米，目前當地在售和預售的房產共約3480萬平方米。業內人士分析，按照中國人均居住面積31.6平方米、商業用房人均面積1.5平方米計算，人均建筑面積為33.1平方米，邯鄲在售與預售樓盤至少可以容納105萬人。而當地非農人口樂觀估計也不足160萬人。如果考慮到2012年當地新建樓盤建筑面積不會低于2011年1000萬平方米的條件，邯鄲在售與預售房面積至少可以容納130萬人以上。而當地2011年全年樓盤銷售總面積僅355萬平方米，以此測算，在建與在售樓盤至少需要消化10年。
　　不僅如此，開發商與投資者被短暫的資金熱情沖昏了頭腦，忽略了產業結構調整、經濟景氣與房地產之間的關系。已經被當作典型案例的鄂爾多斯，當煤炭價格下降、民間借貸市場崩潰之后，房地產市場隨之崩盤。一旦經濟下行伴隨著資金與人口雙降，當地房地產市場便岌岌可危。其他值得關注的中小城市包括溫州、義烏、東莞等，這些城市得市場風氣之先，房價一直處于高位。但在2008年后，隨著出口下降、低端制造業清理，這些地區都面臨著房地產從原有的出租獲利模式向中端制造業轉型、廠房商鋪空置率上升的陣痛。隨著經濟轉型的深入，貨幣趨于穩定，投資客的數量將逐步減少，這對于試圖以旅游與養老吸引全國客戶的桂林、日照等城市，可不是個好消息。
　　中國的城市化是個溢出過程，各省級大城市作為核心城市，吸引本地人口，隨著房價上漲逐漸向周邊軌交經過的二三線城市蔓延，最終達到平衡。前期房價上漲快、實體經濟景氣下行的中小城市，有一部分已站在懸崖