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制造重鎮HOLD不住

2012-12-29 00:00:00李少卿
21世紀商業評論 2012年4期


  2月17日,中山市住建局和國土局凌晨發文回應限價令松口,稱僅為“部門試行措施”,并強調“今年將嚴格執行房地產調控不動搖”。
  2月1日,廣東中山樓市限價標準由5800元/平方米升至6590元/平方米,成為全國首個限價松口城市。無獨有偶,2月9日,蕪湖為樓市調控政策“松綁”,共有26項相關內容,其中對契稅的優惠政策最引人關注。但4天之后,蕪湖市政府又發布了暫緩實施的通知。
  此前“最短命”的房市松綁政策始于去年底的佛山,2011年10月,該市規定房產證滿五年可不受限購政策影響等松綁政策,但在僅僅提出了12小時后就戛然而止。2012年初放響第一槍的安徽蕪湖堅持了3天。如今,很多人又在猜測中山提高限價的新政能持續多久。然而,這些城市有一些共同特點值得注意。
  它們都屬于傳統制造重鎮,商業發展速度緩慢,房地產商一直不看好投資價值。然而隨著2011年房地產調控政策出臺,一線房地產市場受到嚴重影響,大量資本開始涌入這些以制造業為主的工業重鎮。
  2011年,中山市的GDP為2180億元,增速為13.5%,在整個廣東省排名第五,表現平平。中山市的房價一直都維持在6千元以下的水平。而2011年6月,中山城區房價迅速創下了7847元,平方米均價的新高,上半年全市一手住宅均價為6020元/平方米,同期上漲了17.4%。2011年上半年,雅居樂在廣州就舉行了五個中山項目的聯展。僅2011年3月,中山樓市成交量就達到1415套,幾乎比肩同時期廣州十區的成交量。
  蕪湖是安徽省僅次于省會合肥的城市,2011年蕪湖GDP為1658,24億元,經濟總量位居全省第二,增速連續8個季度保持安徽省第一。汽車及零部件、材料、電子電器是蕪湖傳統的三大支柱產業。
  然而,蕪湖市統計局數據顯示,2011年蕪湖房地產開發投資同比增長24.2%。2010年蕪湖房地產開發投資增幅高達40.7%。蕪湖地方財政收入139.97億元,而土地出讓金就達到61.3億元,接近地方財政收入的一半,房地產投資已然成為拉動蕪湖經濟增長的最重要動力之一。
  2012年剛開年,當地可售住宅就達到了17817套,庫存量創歷年新高,并且預計仍有172.69萬平方米的新增量。而蕪湖市區人口尚不足130萬,根本消化不了如此大量的住宅面積,更多依靠的也是外來投資客。
  隨著調控政策開始下沉到二三線城市,狂熱發展的樓市一下從峰值降到了冰點。在無法持續吸引外來投資的情況下,這些城市的經濟發展面臨著比一線城市更為嚴峻的挑戰。
  樓市行情低迷,房地產投資對蕪湖的GDP貢獻率已經從2010年的近1/3降至2011年的1/5,甚至可能導致蕪湖經濟負增長。而佛山市2011年前三季度土地出讓收入也降至183億元,僅為2010年全年的48%。城市商業發展仍然有限,靠消費拉動當地GDP增長也遙遙無期。二三線城市的地方政府不得不率先冒險。
  世聯地產首席研究員吳志輝表示,中央不放松調控政策情況下,未來很多二三城市都有可能選擇微調。地方政府對土地財政依賴程度越高,收入越單一,政策微調可能性就越

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