小產權房的歷史與現實

　　小產權房屢禁不止、積重難返原因何在
　　第一，城市房價居高不下。由于我國經濟社會發展并不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當時當地一般就業人員的收入水平。與此同時，政府經濟適用房、廉租房的建設卻始終無法滿足這些住房需求。小產權房的價格優勢使得其存在著大量現實的購買群。
　　第二，現行土地制度安排為小產權房的存在提供了一定空間。《中華人民共和國土地管理法》第四十三條規定“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”第六十二條規定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”根據以上法律規定，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經營，而且農民自建的住房也是可以進行交易的。
　　第三，現行征地制度導致了農民在土地增值的利益分配格局中沒能得到合理的價值補償。農村集體建設用地和城市建設用地產權地位的不平等表現在：城市國有建設用地有正式的土地使用權拍賣市場，實行市場定價，而農村集體建設用地流轉的使用權市場體系和價格制度一直沒有建立起來，以致造成“同地不同價”；城市建設用地使用主體有使用權證，可以作為抵押到銀行等融資機構進行再融資和資產評估，而農村建設用地沒有使用權證，也不能進行上述的抵押和融資行為，不具有資產功能。同時國家對農村集體建設用地的用途還進行了嚴格的規定，一旦轉變用途還需要經過國家相關部門的審批和征收。這直接導致了農民在土地快速增值的過程中沒有得到合理的利益補償。而小產權房在開發過程中，農民集體通過出售小產權房獲得的收益遠遠高于政府征收土地的補償金額，這就決定了其屢禁不止的必然性。
　　
　　解決小產權房問題的根本途徑
　　要從根本上解決小產權房問題，必須確定一個前后一致的原則，即農村集體建設用地與城市國有建設用地要做到同地、同權、同價。
　　一方面，對于非法占用農地建設的小產權房，要區別對待。要從解決小產權房的整套方案公布之日起對占用農地建設的小產權房畫一條線：此前為歷史問題，此后為現實問題。對于歷史問題要一分為二：如果開工不久或規模不大，尚能以較低的拆除成本將宅基地恢復成耕地的，就堅決拆除；如果規模很大并已投入使用多年，即使付出較高的拆除成本，也很難將建設用地再恢復成耕地的，拆除這類小產權房不僅得不償失，而且會引發較大的社會矛盾。因此，可通過對當地政府、房地產商、小產權房購買者以及農村集體土地所有者一定的處罰，將這類小產權房合法化。但是，對于現實問題，一定嚴懲不貸。否則，政府將失去公信力，最嚴格的耕地保護制度就會流于形式。
　　另一方面，深化土地產權變革，給予農村土地真正完整的產權。農村的集體建設用地應該和城市的國有建設用地具有同樣的權利，并按照同樣的市場原則定價。城市居民的宅基地，雖然是國有，但是其使用權可以出租、抵押、繼承和轉讓，而農村居民的宅基地（使用權）卻既不能出租、抵押，又不能繼承轉讓。因此，進行城鄉土地市場體系建設，關鍵在于賦予城鄉集體建設用地相同的權益，“同權”是根本。
　　(作者為全國政協委員、清華大學政治經濟學研究中心主任)
　　責編/高源 美編/