房地產宏觀調控政策淺析

何孫秀

（浙江首義控股集團義烏市白天鵝房地產開發有限公司，浙江 義烏 322000）

前言

我國于1998年停止計劃經濟遺留的福利分房，轉變為市場經濟條件下的貨幣商品房為主。十余年間，我國的城市面貌發生了翻天覆地的變化，房地產業也煥然一新。然而我國的樓市一直在爭議中前行，一路上漲的房價，更是屢受各方詬病。因而伴隨著房地產業的發展，宏觀調控也成了常態。尤其是在我國可預見的漫長的城市化進程中，房地產注定是人們長期關注的焦點，可以這么說，只要有供需的矛盾存在，調控就難以避免。那么該如何正確看待我國目前的房地產宏觀調控政策呢？

1 目前房地產調控政策的有效性分析

2003年以來，我國的房地產市場遭遇了多少次政策調控，如果真要統計各部門出臺的形形色色的政策，恐怕還真統計不清楚，但一個不爭的事實就是房價一直在漲。那么是不是說房調就沒有起作用呢？當然不是，今年以來在“新國八條”等一系列的調控措施尤其是限購、限價、限貸這三項措施的影響下，政策的疊加效應開始顯現，我國多數城市房價漲幅明顯開始趨緩，投機投資性購房需求得到有效抑制，部分房價過高城市出現穩中有降態勢。國家統計局8月18日發布的7月房價數據顯示，70個大中城市中，下降的城市有14個，持平的有17個。與6月份相比較，7月份環比價格下降和持平的城市增加了5個。價格上漲的城市中，環比漲幅均未超過1%，漲幅比6月份份縮小的的城市有15個。一線城市商品房漲幅出現全面停滯。進入10月份，北京，上海，南京，杭州等城市相繼出現了一波較為猛烈的退房潮，在上海有些樓盤降價幅度甚至超過了30%。房地產價格出現了較為明顯的松動，調控取得了初步成效。因而可以這樣說目前的宏觀調控政策的有效性還是顯而易見的。

然而，任何政策都有其局限性，宏觀調控政策可能帶來的一些負面效應也應該引起我們的管理層足夠的重視。

2 宏觀調控的副作用分析

無庸置疑，目前的房地產調控政策在短期內取得了不錯的效果?？偨Y近期報道：最為明顯的就是：今年前7個月，全國土地流標353宗，比去年同期增長242%。受上述因素的綜合影響，地價水平也出現持續回落，2011年前7個月全國平均樓面價為1680元每平方，較去年下降19.8%，住宅類則下降9.8%。顯然，由于調控的影響，房地產企業的資金鏈正在逐步收緊，同時，開發商對于房地產市場的預期正在轉變，落實在行動中就是拿地意愿下降，因而土地流標和地價下降不足為奇。而且這種趨勢隨著時間的推移可能還會增加?；蛟S人們會說，調控要的就是這個效果，但是土地大規模的流標，如果持續發展下去，必將導致未來某段時間內房地產產品供給量明顯不足。到時的市場供求關系會因供給下降而打破原有的均衡，會不會帶來房價極強的上漲動力呢？

另一方面，由于“三限”政策的執行日益嚴格，人們普遍預期短期內無法解除，購房者出現了“一步到位”的購買傾向。最新統計顯示，7月份北京樓市成交的住宅單套平均面積首次突破100平方米，一居室的成交比例跌至兩成以下，消費者原先已逐步形成的梯次消費、逐步升級的合理住宅消費理念，正在由于限購政策設計的缺陷，面臨被拋棄的境地。而這種消費理念會引導供給結構的變化，最終讓大戶型充斥整個市場，同時可能讓90平方米以下的戶型占項目70%的這一政策面臨夭折。這難道是管理層所樂見的嗎？

第三，目前采取的房地產調控措施旨在通過抑制需求來達到控制房價過快上漲，回歸理性的目的。然而“三限”政策的推行，在抑制投機、投資需求的同時，也打擊了一大部分為改善住房狀況而產生的剛性需求。在政策一直延續的情況下或許不會出現什么問題，但是限購政策畢竟只是行政辦法，長期采取這一政策無疑與市場配置資源的原則相悖的。一旦政策取消，被壓抑的市場需求會不會被激發，從而導致房價出現報復性反彈呢？

因此，類似這種調控引起的副作用，應該引起我們的主管部門足夠的重視，并對調控的政策細節加以審視，審慎的考慮各項調控政策推出及退出時機，以免引起樓市的大幅度振蕩。

3 宏觀調控政策的取向分析

應當承認，我國目前的房地產價格已出現了較為明顯的滯漲狀態，下行的趨勢也日益顯現。但是如果我們的調控目標如果僅僅定在控制房價過快上漲基礎上，這和庸醫的頭疼醫頭腳疼醫腳沒有兩樣。原銀監會主席劉明康說房價下降50%，銀行可以接受，且不說其它行業可不可以接受，房價即便是降低了50%，是不是就已經合理，是不是人人都買得起房了呢？所以治理樓市，要從產生問題的根本原因著手。

首先要采取切實有效的措施縮小收入分配差距。人力資源和社會保障部勞動工資研究所所長、中國勞動學會薪酬專業委員會會長蘇海南認為，目前我國的收入差距正呈現全范圍多層次的擴大趨勢。當前我國城鄉居民收入比達到3.3倍，國際上最高在2倍左右；行業之間職工工資差距也很明顯，最高的與最低的相差15倍左右；不同群體間的收入差距也在迅速拉大，上市國企高管與一線職工的收入差距在18倍左右，國有企業高管與社會平均工資相差128倍。北京師范大學收入分配與貧困研究中心主任李實從上世紀80年代起參與了4次大型居民收入調查。他說，收入最高10%人群和收入最低10%人群的收入差距，已從1988年的7.3倍上升到2007年的23倍。

貧富差距的不斷擴大，加劇了社會矛盾，這就需要我們的管理層采取包括稅收政策在內的各項政策加以有效調節，切實提高中低收入人群的收入。使他們的收入能夠跟房地產價格的上漲幅度埸趨一致致，最終使他們也買得起房。

其次積極拓寬投資渠道，使居民手中的閑置資金能多渠道的實現保值增值作用。資本的逐利性，注定了民間資本攫取高利行業的嗅覺。從2006、2007年的全民炒股，到近幾年的全民炒房，再到現如今的高利貸的盛行，無不證明了這一點。當前的房地產市場的非理性投資主要來自一些民間資本的炒作。而《國務院關于鼓勵和引導民間投資健康發展的若干的意見》明確提出民間資本進入基礎產業、基礎設施、市政公用事業、政策性住房建設、社會事業、金融服務、商貿流通、國防科技工業等領域。此政策在很大程度上拓寬了民間投資的領域和范圍，將會從根本上引導其理性投資，多元投資，從而遏制炒房的沖動。當然有好的制度還需要地方政府的實際執行力。這樣才能真正讓民間資本走向有序投資，避免經濟的大起大落。

結論

房地產市場是一個不完全市場，它不僅受市場這只“無形的手”調控，同時更需要政府這只“有形的手”加以必要的，合理的引導。在很長一段時間內，調控政策將伴隨房地產業的發展而不斷推進，政策的可持續性也會越來越強。政府在調控政策的取向上不僅要從目前國家的經濟層面考量，還要從長遠的角度，實現樓市的平穩、健康的發展。

[1]金海燕.我國房地產宏觀調控政策運行過程研究[J].哈爾濱工業大學.2008-09-01.

[2]呂煒.房地產業宏觀調控的績效研究[J].西南財經大學.2009-11-01.