宏觀調控下我國房地產分析

姜利 何巍

（本鋼設計研究院有限責任公司，遼寧 本溪 117000）

引言

我國的房地產是個年輕而新興的產業。經過短暫而迅速的發展，它已經使之成為了我國經濟發展的支柱產業。宏觀經濟是指：指總量經濟活動，即國民經濟的總體活動。是指整個國民經濟或國民經濟總體及其經濟活動和運行狀態，它呈現出很多特征。當人類的生活、辦公等行為在很大程度上通過網絡來進行時，勢必對我國的房地產經濟產生巨大的沖擊。房地產經濟不像其他經濟具有很多共性特征。它是受制于地域政治、經濟和文化的一個領域，是從屬性的。從社會資產分類角度來看，房屋作為不動產屬于固定資產，我國房地產開發統計也將房地產投資列入固定資產投資的范疇。

1 房地產經濟在我國國民經濟中的作用

發展房地產業需要國民經濟中的建材、設備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產部門和服務行業的產品生產和勞務提供相配合，對國民經濟發展的拉動性十分明顯。房屋能為商業、家具業、家用電器業、房屋裝修業、園林花木業、家庭通訊業、房屋金融保險業、物業管理業、家庭特約服務業、搬家公司、房屋買賣中介業等等的發展提供前提和發展場所。房地產的消費特別是住房消費是一種綜合性消費，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學習、社交、享受、發展等人們生活的方方面面。隨著社會和經濟的不斷發展，我國的城市化建設正處于關鍵時期，房地產業在城市化建設中具有促進作用。首先，通過房地產業可以帶動和加強城市基礎設施建設，對城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾處理、電力電信、城市環境、景觀綠化、以及商貿、文化等進行規劃建設，可以大大地提高城市的綜合服務功能；其次，可以改善城市人居環境；第三，推進小城鎮建設。房地產的發展，投資與消費，開啟了國人消費、投資的新理念，提前實現了部分人的汽車加房子夢想。

2 房地產經濟中的非理性的行為

2011中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下，調控政策繼續升級和深化。然而我國地產市場中仍然存在著的非理性行為

2.1 房產市場缺乏穩定機制

市場存在的上漲動力，在于這些年里，外部世界不僅從我國大量進口可移動的貿易品，還通過直接投資等方式大量進口中國的土地和房地產商品，這在一定程度上拉動了房地產商品的價格上漲。中國的房地產市場還是一個發展中的市場，還存在諸多非理性行為。加上國外和國內的一些投機因素使地價和房價充滿了上漲的壓力。通脹預期也使大量資金涌入房地產市場保值升值，使這一稀缺資源充滿了投機性。政府行為及其政策也存在導致商品房價格上漲的誘發因素。市場參與者的逐利本性，必然合力掀起一波又一波的漲勢，直至政府進行調控，然而由于房地產資產商品的特殊性，普通的調控措施具有滯后性或失效性，對抗上漲合力就剩最廉價而又最直接的行政手段。市場缺乏穩定，更是引發投機盛行。

2.2 市場中缺乏價格約束作用

空置房的增多并不是說明居民住房已經得到圓滿解決，而只能說明房地產市場上出現了結構性供大于求、有效需求不足的矛盾。而面對如此多的積壓商品房和居高不下的房價，眾多的工薪階層只能望而卻步，畸高的房價與相對低下的消費能力構成了一對難以調和的矛盾，大批潛在消費者由于購買力不足而無法轉為有效的現實消費者，直接導致房地產市場上的供需不平衡，造成房地產資源的大量浪費。不能夠有效滿足人民日益增長的居住需要，也阻礙了房地產市場的發展。

2.3 城市化規劃脫離市場化進程

農地與建設用地的成本與收益巨大價差，促使各地城市建設不斷開疆拓土，新區、開發區不斷涌現，GDP偏好、土地財政、政績得到完美的結合。在市場經濟的條件下出讓城鎮土地使用權，其地塊的選址、規模、范圍和時機的選擇，應該是由市場的需求決定的，而不是由政府的供給決定的。實際上這是產品經濟“以產定銷“的翻版。現在我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業區、環衛等預先規劃實施好，然后以優惠條件吸引投資者來投資，美其名曰“筑巢引鳳“。這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多。

2.4 政府對自由市場的干預

土地批租是“壟斷性活動”，其收益實質上是“壟斷權收益”，也就是“權力和貨幣相交換”，出賣“土地使用權”如同給予“許可證”、“配額”、“戶口”之類一樣，都會產生為了取得額外收益而進行種種“尋租”現象。現在地產經濟中的“尋租”相當活躍，大有愈演愈烈之勢。在地產經濟中，由于政治體制、權力結構、經營管理方式等原因，創造出了不平等的競爭環境，這樣就有可能給每個環節的直接經營者帶來額外收益。

3 房地產經濟發展的走向

3.1 搞好“城市經營”

房地產開發項目有的是短期通過出售直接獲利，有的是長期出租或經營獲利，有的是通過其他經濟行為的加入而長期獲利。很多人認為“城市經營”就是“炒地皮”，地方政府單純通過土地出讓增加財政收入，以房地產開發拉升GDP。這種簡單的“城市經營”理念不符合科學的發展觀。比如工業廠房、娛樂用房等;有的則作為公共設施本身沒有獲利能力，但卻提升了城市形象、品味，吸引資金或客流前來投資置業或旅游觀光，使城市經濟收入增加，比如公園、旅游景點、綜合性大學、大型集市、金融市場等。

3.2 加強住房保障

建立完善經濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房等公共保障住房，發展公共住房建設為中低收入群體解決住房問題，一方面保障了大部分人的住房需求，另一方面也是房地產市場的穩定器。

3.3 強化政府經濟職能

在未來的幾年里，市場理性將逐漸回歸。畢竟房地產開發是作為城市建設重要的參與者(有的是城市運營商)，而房地產消費屬于長期使用的大宗物品，盲目不得。綜合當前房地產投資的增長速度及房市表現，從房市周期論的角度分析，我國房地產投資目前還處于繁榮期，整個房市還處在有利的上升階段，但從市場表現看，房市則處于不成熟到成熟前的調整期。因此，在市場經濟條件下，政府有必要加強宏觀調控，借助規劃、計劃、行政、法律和經濟等宏觀調控手段，適當調整地產價格，使之趨于一個合理的水平，引導和保持房地產市場繁榮穩定發展是十分必要和必須的。

結論

認識房地產，就是要認識它的本質——地域性經濟、行業從屬性、資產的雙重屬性。我國目前正處于城市化的高速發展階段。當房地產在一定的經濟發展階段，除了它自身居住的功能外還具有了投資保值和增值的功能時，一個健康穩定的房地產市場關乎國計民生，對于房地產市場調控的宗旨應是保證市場健康發展，避免過度投機和房價大起大落。

[1]林俊杰.談新經濟時代我國房地產經濟分析[J].四川建材，2002：375-400.