天津市公共租賃住房建設淺談

董天杰 （天津市城市規劃設計研究院 天津300201）

趙穎 （天津市規劃局 天津300074）

天津市公共租賃住房建設淺談

董天杰 （天津市城市規劃設計研究院 天津300201）

趙穎 （天津市規劃局 天津300074）

住房是人類生存和發展的最基本物質條件，關系到老百姓的生活和社會的和諧穩定。對我市公共租賃住房基本情況進行了介紹，提出了“十二五”期間我市公租房的規劃選址、規劃方案、建筑設計等方面的要求。

公共租賃 住房 天津市

1 背景

1.1 基本情況

住房是人類生存和發展的最基本物質條件，關系到老百姓的生活和社會的和諧穩定。國務院在2008年12月下發的《關于促進房產市場健康發展若干意見》中強調指出“各地要從當地實際出發，采取發展租賃住房等多種方式，因地制宜解決住房問題”；在2010年“兩會”的政府工作報告中，溫家寶總理首次提出“積極發展公共租賃房”；并頒布了住房和城鄉建設部等七部門制定的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》。

為貫徹落實國家調整住房供應結構的總體要求，落實市委市政府提出的著力改善民計民生、加快保障性住房建設力度的工作部署，天津制定并實施了《2008—2012年住房保障五年發展規劃》，2011年，出臺了《天津市公共租賃住房管理辦法（試行）》。

1.2 定義

天津市公共租賃住房是指人民政府提供政策支持，限定套型面積和租金標準，向符合條件的中等偏下收入住房困難家庭等群體供應的保障性住房。新建公共租賃住房套型建筑面積以30～45 m2為主，最高不超過60 m2，并做好空間合理利用的潛伏設計。

1.3 供給對象

天津市的公共租賃房供給對象分為3類：第1類供給對象為符合廉租住房和經濟租賃房補貼條件且還沒有租賃住房的家庭；第2類供給對象為還未享受其他住房保障，上年人均年收入不大于3萬元且人均住房建筑面積不大于12 m2的家庭。第一、二類供給對象具有天津市市內六區、環城四區非農業戶籍。第三類供給對象為天津市其他類型中等偏下住房困難的群體，來天津工作的外地無房人群也包括在內。

公共租賃住房是通過出租使用權，享受政府優惠政策的保障性住房，是我市“十二五”期間新推出的住房保障方式，主要滿足城鎮中等偏下收入住房困難家庭的基本住房需求。

為貫徹落實國家調整住房供應結構的總體要求，落實市委市政府提出著力改善民計民生、加快保障性住房建設力度的工作部署，天津市“十二五”期間將在市內六區和環城四區建設公共租賃住房（以下簡稱公租房）建筑面積450萬m2、10萬套。本著“項目早開工，群眾早受益”的原則，2011年計劃開工建設建筑面積420萬m2、9萬套。

2 規劃選址

公租房規劃選址采取“大分散、小集中”的方式，主要從居住者需求、周邊配套、交通出行情況、可實施性幾方面進行考慮。

2.1 適應需求、合理布局

公租房作為天津市的保障性住房的重要組成部分，承擔著調整我市住房結構的職能，而職能的調整在于人群規模的準確定位和空間上的準確把握。為滿足住房者的需求，合理布局公租房，我們對我市環內、環外項目的供需分布進行了調查、分析：環內計劃安排公租房6.48萬套，需求為6.08萬套，供需比為1∶0.94；環外計劃安排公租房3.2萬套，需求為3.92萬套，供需比1∶1.23。環內、環外供需比例基本吻合，環內滿足建設需求。

對我市東、西、南、北4個片區項目進行了調查、分析如下：東部安排公租房2.1萬套，需求為2.51萬套，供需比1∶1.2；西部安排公租房2.37萬套，需求為2.60萬套，供需比1∶1.1；南部安排公租房1.58萬套，需求為1.54萬套，供需比1∶0.97；北部安排公租房2.77萬套，需求為3.35萬套，供需比1∶1.21。房源區域分布和需求基本均衡。

2.2 配套完善，利于出行

公租房的選址主要考慮與周邊軌道交通、公共服務設施的關系，選址地塊大都位于市政基礎設施較完善的地段，周邊道路進出便利，利用公共交通能滿足出行要求，方便日常生活。通過對人口發展預測，從規劃上進行科學調整，保證各項配套服務設施切實方便利民。

2.3 利于早開工，群眾早受益

為了盡早完成我市保障性住房的建設目標，本著利于開工、群眾早受益的原則，選址充分考慮已完成拆遷或能夠完成拆遷的地塊；同時，選址地塊規模適中，外環線以內不超過10公頃，外環線以外不超過30公頃。

3 規劃方案

3.1 “鄰里同質，住區混合”的居住模式

盡管建設公租房的主要目的是為了解決新就業的“夾心層”的住房問題，但通過實際調研我們發現除了新畢業的大學生外，城市低收入者和外來務工人員對公租房也有很高的期待。根據公租房政策，租滿5年后可以續租或購買，這在一定程度上確實會造成公租房居住區平民化甚至是貧民化趨向。為不使低收入居住區變成“貧民區”，我們在公租房的規劃中采用了“鄰里同質，住區混合”的居住模式。如在大寺新家園規劃中由公租房、限價房和商品房共同組成整個新家園（見圖1），并使3種類型的居住小區相互融合，避免形成清晰的心理分界線，以消除可能出現的“社會裂痕”。通過混合各收入階層，為低收入居民提供了平等的外部經濟環境，為其自身的社會生活能力與質量的提升創造了同等的外部機會，體現社會公平。

3.2 錯落有致的布局形式

公租房規劃布局除考慮與周邊現有建筑的關系，還充分考慮沿主要道路、河流、軸線等的天際線效果，地塊內布置多層、小高層、高層建筑，形成豐富的天際線。在新家園的規劃中，我們嘗試采用圍合空間的布局形式，在每個街坊的外側布置以24層為主的高層建筑，內部以6層為主，中間布置11層、18層不同高度的建筑，使整個組團具有很強的歸屬感、私密性。

3.3 公共服務配套設施齊全

公租房的公共服務配套設施體現了控規、詳規、建筑總平面設計“三位一體”。修詳編制首先從控規角度提出配套設施的要求，制訂了地區級——居住區級——居住小區級——居住組團級——公建專用5類配套設施，滿足《天津市居住區公共服務設施配置標準》的要求，保證托幼、小學、社區醫療衛生、文化活動室等配套設施的建設，適當在地上安排運動健身器械區和殘疾人助力車、小型三輪車及自行車停車位，方便居民使用。我們還結合公租房的特定性，配置了其他適宜的配套設施，如雙青新家園在每個模范社區的公共設施配套中增加了公共食堂、茶室、洗衣房、棋牌室、健身室、游泳池、浴室、小型旅館、社區醫療站、警務，確保了配置的配套設施切實滿足民眾的使用要求。

4 建筑設計

4.1 房型設計

按照“面積合理、功能齊全、經濟實用”的要求，公共租賃住房以滿足中等偏下收入家庭的過渡性住房需求為原則，以套型建筑面積30～45 m2為主力戶型，建設比例不低于80%，最高不超過60 m2；精心設計房型，優化功能布局，有效利用空間，方便生活起居。

為了適應某些家庭因規模和結構的變化，生活水平的提高而對大套型的需求，也需要通過對小戶型住宅進行靈活、可變性設計，使其能夠“生長”，從而獲得小戶型住宅的可持續發展。在公租房的房型設計中，我們也考慮了潛伏設計，為戶型將來可持續發展提供可能。例如輕墻的設置位置為將來改造提供可能，兩室一廳改造為一室一廳，可在子女獨立后，為兩口之家提供更為舒適的居家環境；兩戶合并為一戶，可以為子女結婚后與老人共同生活提供可能。

為了使公租房的戶型更好的滿足使用者的需求，我們請住宅方面的專家對房型從技術角度嚴格把關，還請符合承租條件的群眾代表結合自身的使用要求對房型提出了意見，針對上述意見，設計單位認真進行了調整。

4.2 豐富的空間形象

公租房雖是解決低收入群的住房問題，但要求在空間形象、立面效果方面不低于商品房標準。

公共租賃住房建筑風格及色彩從城市整體環境出發，在建筑高度、建筑色彩等方面進行組合變化，既強調整體性、連續性、層次性和多樣性，又注重近景、中景、遠景的豐富協調，努力創造豐富多彩的城市空間。第一，建筑高度，要求每個街坊組團的建筑高度必須有高低變化，錯落有致；第二，建筑色彩，每個街坊組團之間、街坊內部的建筑色彩應有所變化；第三，建筑頂部，各街坊組團之間頂部應有多變化，平坡結合，沿重要景觀帶、主要河流、迎賓路、公園應采用坡屋頂形式；第四，單體建筑，外檐色彩應有所變化，可按照導則要求的“統一色相、橫向劃分、豎向劃分”三種組合方式進行組合?！?/p>

2012-03-06