“限地價(jià)，競(jìng)配建”土地出讓方式的理論分析與實(shí)證研究

趙 婭

（上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，上海200052）

1 引言

2010年12月，北京市政府和國(guó)土部門首次明確了“限地價(jià)，競(jìng)配建”①簡(jiǎn)單地說(shuō)，在“限地價(jià)，競(jìng)配建”掛牌出讓中，地方政府事先設(shè)定一個(gè)不公開(kāi)的地價(jià)上限，競(jìng)標(biāo)者按照升價(jià)拍賣規(guī)則進(jìn)行競(jìng)價(jià)，在當(dāng)前價(jià)格達(dá)到地價(jià)上限時(shí)，競(jìng)標(biāo)者以此地價(jià)上限為底價(jià)，針對(duì)保障房的配建面積進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，當(dāng)最終只有一個(gè)競(jìng)標(biāo)者尚未退出拍賣時(shí)，此競(jìng)標(biāo)者獲勝，支付地價(jià)上限，并按成交的面積配建保障房。由于對(duì)地價(jià)和保障房面積的競(jìng)爭(zhēng)均遵循升價(jià)拍賣規(guī)則，且地價(jià)存在上限，在達(dá)到上限時(shí)即進(jìn)入第二階段，因此可將這一出讓方式刻畫為一個(gè)有限價(jià)的兩階段的升價(jià)拍賣模型。的掛牌出讓規(guī)則，目的在于促進(jìn)保障性住房②保障性住房包括經(jīng)濟(jì)適用房、回遷房、兩限房（限價(jià)限面積）、公租房和廉租房。的建設(shè)并控制地價(jià)和房?jī)r(jià)[1]。此后，包括廣州、杭州在內(nèi)多個(gè)地市也紛紛開(kāi)始嘗試這一出讓規(guī)則[2]。截至2011年底，北京市已經(jīng)有18宗地塊按照此規(guī)則成功出讓。實(shí)施這一規(guī)則的關(guān)鍵在于如何設(shè)置合理的地價(jià)上限。自2010年12月20日開(kāi)始，國(guó)土資源部正式啟動(dòng)溢價(jià)率超過(guò)50%的地塊交易需在兩日內(nèi)上報(bào)的機(jī)制③見(jiàn)《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》。。事實(shí)上，通過(guò)觀察即可發(fā)現(xiàn)，目前設(shè)置的地價(jià)上限幾乎都處于將溢價(jià)率維持在接近50%的水平。那么，在采用此地價(jià)上限時(shí)，這一出讓規(guī)則能否達(dá)到預(yù)期的效果呢？針對(duì)這一出讓規(guī)則，很多意欲購(gòu)房者也擔(dān)心開(kāi)發(fā)商會(huì)將建設(shè)保障房的利潤(rùn)損失轉(zhuǎn)嫁到普通商品房的房?jī)r(jià)上，這一擔(dān)心是否有必要？在出讓保障房建設(shè)用地時(shí)，還有一種常用的招標(biāo)出讓方式，本文稱之為“定配建、競(jìng)地價(jià)”④在“定配建，競(jìng)地價(jià)”招標(biāo)出讓中，地方政府事先規(guī)定并公布保障房的配建面積，然后由開(kāi)發(fā)商針對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行封閉式報(bào)價(jià)，出價(jià)最高者或得分最高者（綜合評(píng)標(biāo)中）獲勝，支付自己報(bào)出的土地價(jià)格，并在土地開(kāi)發(fā)中配建規(guī)定面積的保障性住房。由于綜合評(píng)標(biāo)招標(biāo)方式的均衡策略較為復(fù)雜，為簡(jiǎn)單起見(jiàn)，本文僅考慮價(jià)高者得的招標(biāo)出讓方式，因此可將這一出讓方式刻畫為一價(jià)封閉式拍賣。，這種出讓方式自2007年就開(kāi)始應(yīng)用在北京市土地市場(chǎng)上，且已成功出讓數(shù)十宗地塊。在“限地價(jià)，競(jìng)配建”掛牌方式出現(xiàn)之后，這種招標(biāo)方式仍在使用。雖然這兩種規(guī)則出臺(tái)的初衷是相同的，但在現(xiàn)實(shí)中，這兩種出讓方式是否收到了同樣的效果呢？

針對(duì)上述問(wèn)題，本文將“限地價(jià)，競(jìng)配建”規(guī)則刻畫為設(shè)有限價(jià)的兩階段拍賣模型，并假設(shè)地方政府在追求土地出讓收入的同時(shí)還會(huì)關(guān)注保障房建設(shè)帶來(lái)的社會(huì)福利，在標(biāo)準(zhǔn)假設(shè)下討論開(kāi)發(fā)商的競(jìng)價(jià)策略和地方政府設(shè)置地價(jià)上限時(shí)的最優(yōu)選擇。對(duì)于多階段拍賣模型，理論界已有很多研究，但都假設(shè)所有階段的競(jìng)爭(zhēng)針對(duì)同一目標(biāo)即價(jià)格展開(kāi)，例如Brisset和Morand[3]、Ye[4]、以及Perry和Wolfstetter[5]，而本文的兩階段模型則圍繞價(jià)格和保障房的面積展開(kāi)。另外，本文考慮的兩階段拍賣模型與多屬性拍賣也有類似之處。Che[6]和Branco[7]以及其他眾多討論多屬性封閉式拍賣模型的研究都指出了評(píng)分規(guī)則在模型設(shè)計(jì)和現(xiàn)實(shí)執(zhí)行中的重要性。當(dāng)評(píng)分規(guī)則是特定的分段函數(shù)時(shí)，本文中的兩階段拍賣模型與多屬性拍賣模型是等價(jià)的，這與David等[8]得到的結(jié)論是類似的。但目前使用的“定配建，競(jìng)地價(jià)”招標(biāo)方式與之并不等價(jià)，本文的理論和案例分析均表明在保證建設(shè)相同面積的保障房時(shí)，招標(biāo)的地價(jià)更低；掛牌的地價(jià)雖高，但通常能促使開(kāi)發(fā)商建設(shè)更多的保障房。

2 “限地價(jià)，競(jìng)配建”掛牌方式——設(shè)有限價(jià)的兩階段拍賣模型

2.1 規(guī)則描述與模型假設(shè)

假設(shè)在某個(gè)地塊的掛牌出讓中，有N個(gè)風(fēng)險(xiǎn)中性的競(jìng)標(biāo)者參與競(jìng)價(jià)，N={1，2，…，n}。競(jìng)標(biāo)者的個(gè)人價(jià)值v相互獨(dú)立且服從［v，v］上的同一分布F（·），密度函數(shù)為f（·）。拍賣設(shè)起始價(jià)r。在競(jìng)價(jià)的第一階段，開(kāi)發(fā)商針對(duì)土地的價(jià)格p出價(jià)，當(dāng)價(jià)格達(dá)到地價(jià)上限M時(shí)，若至少有兩個(gè)開(kāi)發(fā)商愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)，掛牌進(jìn)入第二階段，針對(duì)保障房的配建面積S競(jìng)價(jià)。若第一階段的出價(jià)達(dá)不到M，則最后退出拍賣的開(kāi)發(fā)商獲勝，并按當(dāng)前價(jià)格支付土地出讓金。假設(shè)在保障房建成之后，地方政府要按照一定的價(jià)格進(jìn)行回購(gòu)，定義θ∈（0，1）為周邊房?jī)r(jià)與保障房的價(jià)格之差與周邊房?jī)r(jià)的比值，因此可將θ視為建設(shè)單位面積的保障房對(duì)開(kāi)發(fā)商造成的損失，而地方政府回購(gòu)單位面積的保障房需支出1-θ。假設(shè)地方政府在追求土地出讓金的同時(shí)還會(huì)關(guān)注保障房建設(shè)對(duì)社會(huì)福利的改善，且其收益函數(shù)線性可加，即π=R+δS-（1-θ）S，其中δ為保障房建設(shè)對(duì)地方政府帶來(lái)的邊際收益，因此保障房面積S與土地出讓收入R的權(quán)重分別為δ和1。除了每個(gè)競(jìng)標(biāo)者的個(gè)人價(jià)值v為私人信息之外，其余均為公共信息。

2.2 競(jìng)標(biāo)者的均衡策略

由于模型中的兩個(gè)階段都屬于升價(jià)拍賣，根據(jù)拍賣理論，競(jìng)標(biāo)者會(huì)在當(dāng)前價(jià)格達(dá)到自己的個(gè)人價(jià)值時(shí)退出競(jìng)價(jià)，由此可得競(jìng)標(biāo)者的均衡策略，如定理1和定理2所示。

定理1：在第一階段中，競(jìng)標(biāo)者的均衡出價(jià)策略為在當(dāng)前價(jià)格達(dá)到p（v）=max{r，min{v，M}}時(shí)停止出價(jià)。

證明：由于第一階段中設(shè)有限價(jià)M和起始價(jià)r，因此競(jìng)標(biāo)者會(huì)在價(jià)格達(dá)到max{r，min{v，M}}時(shí)停止出價(jià)。

定理2：假設(shè)有K個(gè)（K≥2）開(kāi)發(fā)商進(jìn)入第二階段，其在當(dāng)前配建面積達(dá)到S（v）=（v-M）時(shí)退出競(jìng)價(jià)。

證明：在第二階段中，價(jià)值為v的獲勝競(jìng)標(biāo)者報(bào)配建租賃房的面積S，承擔(dān)的成本θS，并支付地價(jià)M，由于競(jìng)標(biāo)者在總成本θS+M達(dá)到v時(shí)停止出價(jià)，因此第二階段中競(jìng)標(biāo)者的均衡策略是在S=（v-M）時(shí)退出競(jìng)價(jià)。

2.3 地方政府的均衡策略

給定競(jìng)標(biāo)者的均衡策略，作為出讓方的地方政府在設(shè)置地價(jià)上限M時(shí)會(huì)最大化自己的期望收入，由此可得地方政府的均衡策略如定理3所示。

定理3：當(dāng)開(kāi)發(fā)保障房的邊際收益低于土地價(jià)格上漲的邊際收益時(shí)，最優(yōu)的地價(jià)上限為M*=1.5r；當(dāng)開(kāi)發(fā)保障房的邊際收益高于土地價(jià)格上漲的邊際收益時(shí)，最優(yōu)的地價(jià)上限M*=r；當(dāng)開(kāi)發(fā)保障房和土地價(jià)格上漲的邊際收益相等時(shí)，最優(yōu)的地價(jià)上限 M*∈［r，1.5r］。

證明：當(dāng)開(kāi)發(fā)商執(zhí)行定理1和2中的均衡策略時(shí)，地方政府的策略是選擇使自身期望收益最大化的地價(jià)上限。地方政府從土地出讓中獲得的期望收益為：

推論1：只有當(dāng)建設(shè)保障房的相對(duì)邊際收益δ由小于1上升到大于1時(shí)，地方政府才會(huì)降低地價(jià)上限。

推論2：如果能夠使δ＞1，地方政府的期望收益和整個(gè)社會(huì)的福利會(huì)同時(shí)達(dá)到最大值。

推論3：在δ＞1時(shí)，提高保障房的回購(gòu)價(jià)格可提高地方政府的期望收益和整個(gè)社會(huì)的福利。

證明：在δ＞1時(shí)，提高保障房的回購(gòu)價(jià)格意味著θ減小，由式1可知地方政府的期望收益會(huì)上升，同時(shí)保障房的建設(shè)面積也會(huì)增加，提高了整個(gè)社會(huì)的福利。

表1 以“限地價(jià)，競(jìng)配建”掛牌出讓的3宗代表性地塊的基本情況Tab.1 General characteristics of the three typical cases assigned by“controlling land price but bidding on providing public house”listing rule

推論4：“限地價(jià)，競(jìng)配建”方式為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的收益與普通掛牌方式相等。

證明：對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，建設(shè)保障房會(huì)損失一部分利潤(rùn)，但其支付的地價(jià)也更低。如果假設(shè)保障房和商品住房的開(kāi)發(fā)成本相同，同一地塊用普通掛牌方式和“限地價(jià)、競(jìng)配建”方式進(jìn)行出讓，開(kāi)發(fā)商的事后收益分別為V1-V2和V1-M-θS。根據(jù)定理2，后者可簡(jiǎn)化為V1-V2。因此開(kāi)發(fā)商不會(huì)將配建保障房帶來(lái)的損失轉(zhuǎn)嫁到商品房房?jī)r(jià)上，讓全社會(huì)的購(gòu)房者買單。

2.4 案例分析

為了對(duì)“限地價(jià)，競(jìng)配建”方式的理論結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證，本文對(duì)2010—2011年間北京市土地市場(chǎng)上采用這一規(guī)則成功出讓的18宗地塊進(jìn)行分析。表1中列舉了其中3宗代表性地塊的基本信息。

在2010年12月20日之前開(kāi)始掛牌競(jìng)價(jià)的地塊有7宗，其中最高報(bào)價(jià)低于地價(jià)上限的地塊有3宗，另外4宗地塊的報(bào)價(jià)則最終以競(jìng)投保障房配建面積成交，在這4宗地塊中，有3宗地塊的溢價(jià)率超過(guò)了50%，例如表1中的地塊2。由可知1.5r＜M*＜V（2N），與保障房建設(shè)相比，地方政府更關(guān)注土地出讓收入。

在2010年12月20日之后開(kāi)始掛牌競(jìng)價(jià)的地塊有11宗，其中4宗地塊的最高報(bào)價(jià)超過(guò)了地價(jià)上限，以競(jìng)投配建保障房面積成交，而且這4宗地塊的溢價(jià)率均低于但非常接近50%，例如表1中的地塊3。這說(shuō)明地方政府設(shè)置地價(jià)上限時(shí)顯然以溢價(jià)率不超過(guò)50%為基礎(chǔ)，即M*＜1.5r＜V（2N）。另外7宗地塊的最高報(bào)價(jià)未達(dá)到地價(jià)上限，且溢價(jià)率非常低，有3宗地塊甚至以起始價(jià)成交。根據(jù)推論4，土地價(jià)格的下降能夠完全彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)商建設(shè)保障房的損失，因此在起始價(jià)不變的前提下，不存在“限地價(jià)，競(jìng)配建”方式抑制競(jìng)標(biāo)者參與拍賣的可能，由此可推測(cè)，在實(shí)施溢價(jià)率超50%須上報(bào)的政策之后，地方政府提高了拍賣的起始價(jià)，以期能設(shè)定更高的地價(jià)上限。

綜上，在18宗地塊中有10宗地塊的最高報(bào)價(jià)低于地價(jià)上限，雖然無(wú)法獲得其地價(jià)上限的數(shù)據(jù)，但根據(jù)定理3，這10宗地塊的地價(jià)上限M＞max{r，V（2N）}，表明δ≤1，這再次說(shuō)明即使地方政府同時(shí)也注重保障房建設(shè)帶來(lái)的社會(huì)福利，但仍無(wú)法超越其對(duì)土地出讓收入的追求，而且在這種背景下“，限地價(jià)，競(jìng)配建”方式在現(xiàn)實(shí)中往往無(wú)法達(dá)到預(yù)期的成效。但是在異常交易須上報(bào)的政策輔助下，當(dāng)1.5r＜V（2N）時(shí)，地方政府設(shè)置的地價(jià)上限M*=1.5r可使開(kāi)發(fā)商進(jìn)入第二階段，針對(duì)保障房面積進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，從而達(dá)到控制土地價(jià)格，促進(jìn)保障房建設(shè)的目的。而且，為了使這一出讓方式發(fā)揮預(yù)期作用，除了異常交易須上報(bào)這一輔助政策之外，中央政府還必須對(duì)地方政府設(shè)定的拍賣起始價(jià)r進(jìn)行限制，保證r＜V（2N）①要獲得V2（N）的數(shù)據(jù)，可利用北京市的普通掛牌出讓的歷史成交數(shù)據(jù)，對(duì)成交價(jià)格即次高個(gè)人價(jià)值進(jìn)行建模，然后預(yù)測(cè)某個(gè)待出讓地塊的V2（N）。。

3 “定配建，競(jìng)地價(jià)”招標(biāo)出讓方式——封閉式拍賣模型

3.1 理論分析

在標(biāo)準(zhǔn)假設(shè)下，“限地價(jià)，競(jìng)配建”掛牌方式與特定評(píng)分規(guī)則下的第二評(píng)分招標(biāo)方式是等價(jià)的。在評(píng)分規(guī)則為時(shí)，競(jìng)標(biāo)者報(bào)出面積和價(jià)格（S，p）的組合，出讓方根據(jù)報(bào)價(jià)組合計(jì)算每個(gè)競(jìng)標(biāo)者的得分，分?jǐn)?shù)最高者獲勝。當(dāng)次高分低于M時(shí)，獲勝者支付得到次高分?jǐn)?shù)的競(jìng)標(biāo)者報(bào)出的價(jià)格；當(dāng)次高分高于M時(shí)，獲勝者支付自己報(bào)出的價(jià)格M，并按次高分的競(jìng)標(biāo)者報(bào)出的面積建設(shè)保障房。

很明顯，目前使用的“定配建，競(jìng)地價(jià)”招標(biāo)方式與“限地價(jià)，競(jìng)配建”掛牌方式以及與之等價(jià)的招標(biāo)方式并不相同。假設(shè)地方政府在以“定配建，競(jìng)地價(jià)”招標(biāo)方式出讓某個(gè)地塊時(shí)，設(shè)定配建面積S0，有K個(gè)競(jìng)標(biāo)者參與投標(biāo)，其個(gè)人價(jià)值按大小順序排列分別為V1，V2，…，VK，最終土地價(jià)格為p。如果此地塊以“限地價(jià)，競(jìng)配建”掛牌方式出讓，且獲勝者也要配建保障房S0時(shí)，地方政府設(shè)定的地價(jià)上限為M0；假設(shè)地價(jià)上限為p時(shí)，最終保障房的配建面積為S。

定理4：當(dāng)最高和次高競(jìng)標(biāo)者的個(gè)人價(jià)值相差較小時(shí)，如果配建面積相同，招標(biāo)地價(jià)低于掛牌地價(jià)；如果土地成交價(jià)格相同，掛牌出讓的配建面積高于招標(biāo)出讓。

證明：在規(guī)定配建面積S0的招標(biāo)出讓中，競(jìng)標(biāo)者相當(dāng)于具有個(gè)人價(jià)值V-θS0，因此在一價(jià)拍賣中，競(jìng)標(biāo)者的出價(jià)策略為當(dāng)競(jìng)標(biāo)者個(gè)人價(jià)值服從均勻分布時(shí)，招標(biāo)出讓的土地價(jià)格為如果掛牌出讓中獲勝者需要配建保障房的面積也是S0，那么θS0=V2-M0。比較p和 M0可發(fā)現(xiàn)，當(dāng) M0=（K-1）（V1-V2）時(shí)，p=M0；當(dāng) M0＜（＞）（K-1）（V1-V2）時(shí)，p ＞（＜）M0。同理可比較 S 和 S0。

3.2 案例分析

為了對(duì)這一結(jié)論進(jìn)行驗(yàn)證，本文對(duì)2010—2011年間北京市土地市場(chǎng)中以“定配建，競(jìng)地價(jià)”招標(biāo)出讓的地塊進(jìn)行分析。鑒于數(shù)據(jù)可得性的原因，本文僅選取樣本期內(nèi)的6宗地塊。每個(gè)地塊的數(shù)據(jù)包括地塊的名稱、所有競(jìng)標(biāo)者的報(bào)價(jià)、房?jī)r(jià)損失θ、競(jìng)標(biāo)者數(shù)量K、配建面積S、成交價(jià)格p、獲勝競(jìng)標(biāo)者的價(jià)值V1、次高價(jià)值V2、以及地價(jià)上限M0。利用定理4的證明中提出的均衡策略可計(jì)算獲勝者的個(gè)人價(jià)值，在個(gè)人價(jià)值服從均勻分布，且有K個(gè)競(jìng)標(biāo)者的情況下，獲勝者的個(gè)人價(jià)值同理，利用第二高的報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)可得到次高競(jìng)標(biāo)者的價(jià)值V2，根據(jù)定理2中的均衡策略，即可計(jì)算相應(yīng)的地價(jià)上限。表2中列出了6宗地塊的計(jì)算結(jié)果。

如表2所示，所有地塊的成交價(jià)格均低于普通招標(biāo)方式下的土地價(jià)格，這說(shuō)明“定配建，競(jìng)地價(jià)”招標(biāo)方式既降低了土地價(jià)格，又帶動(dòng)了保障房的建設(shè)，與“限地價(jià)，競(jìng)配建”掛牌方式一樣，都可作為促進(jìn)保障房建設(shè)的重要手段。而且，6個(gè)地塊中只有五里坨地塊的招標(biāo)價(jià)格高于地價(jià)上限，其余地塊的招標(biāo)價(jià)格均低于地價(jià)上限。五里坨地塊的最高報(bào)價(jià)2.5×108元與次高報(bào)價(jià)1.588×108元相差了36%之多，而其余價(jià)高者得地塊的最高報(bào)價(jià)和次高報(bào)價(jià)相差比例最高僅為3%。由此可驗(yàn)證定理4中的結(jié)論，而且現(xiàn)實(shí)中最高和次高競(jìng)標(biāo)者個(gè)人價(jià)值的差別往往并不大，即競(jìng)標(biāo)者之間的競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。

表2 以“定配建，競(jìng)地價(jià)”招標(biāo)出讓的6宗地塊的計(jì)算結(jié)果Tab.2 The calculate results of the six cases assigned by“given fixed public house,bidding on the price of land”procurement rule

定理4說(shuō)明，在一定條件下，地方政府可以通過(guò)在掛牌和招標(biāo)方式之間進(jìn)行選擇，以實(shí)現(xiàn)控制地價(jià)或促進(jìn)保障房開(kāi)發(fā)的目的，而且表2中的案例分析表明這一條件在現(xiàn)實(shí)中通常是成立的。因此，若地方政府的主要目標(biāo)是降低地價(jià)，招標(biāo)方式是更好的選擇；若主要目標(biāo)是促進(jìn)保障房建設(shè)，掛牌方式則要優(yōu)于招標(biāo)方式。

4 結(jié)論及政策啟示

根據(jù)本文研究，當(dāng)?shù)胤秸畯谋Ｕ戏拷ㄔO(shè)中獲得的邊際收益高于土地出讓收入增加的邊際收益時(shí)，無(wú)論從地方政府角度或全社會(huì)角度來(lái)看，“限地價(jià)，競(jìng)配建”的掛牌方式都要優(yōu)于普通掛牌方式，因?yàn)槠洳粌H能夠控制土地價(jià)格，還有效激勵(lì)了開(kāi)發(fā)商對(duì)保障房的建設(shè)。中央政府可將保障房建設(shè)作為對(duì)地方官員政績(jī)考核的一項(xiàng)重要指標(biāo)，有效地激勵(lì)地方政府在土地出中同時(shí)注重土地出讓收入和保障房的建設(shè)規(guī)模。但這樣一來(lái)地方政府從土地出讓中獲得的收入會(huì)大幅度降低，進(jìn)而對(duì)地方政府的財(cái)政收支帶來(lái)壓力，因此中央政府在必要時(shí)需對(duì)積極實(shí)施這一出讓規(guī)則的地方政府進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼。

更重要的是，如果能夠?qū)ε馁u的起始價(jià)進(jìn)行限制，在“溢價(jià)率超50%的地塊交易須上報(bào)”這一政策的輔助下，“限地價(jià)，競(jìng)配建”掛牌方式可發(fā)揮預(yù)期的作用，實(shí)現(xiàn)中央政府控制地價(jià)并促進(jìn)保障房建設(shè)的初衷。只有設(shè)定合適的起始價(jià)，地方政府以溢價(jià)率低于50%為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置地價(jià)上限時(shí)，才可保證開(kāi)發(fā)商愿意針對(duì)保障房配建面積進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。

“限地價(jià)，競(jìng)配建”掛牌出讓與“定配建，競(jìng)地價(jià)”招標(biāo)出讓相比各有優(yōu)劣，因此地方政府可根據(jù)中央政府在不同時(shí)期針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取的調(diào)控政策重點(diǎn)選擇合適的出讓方式。當(dāng)降低地價(jià)為迫切之需時(shí)，地方政府應(yīng)更多采用“定配建，競(jìng)地價(jià)”的招標(biāo)方式；當(dāng)促進(jìn)保障房建設(shè)為政策目標(biāo)時(shí)，“限地價(jià)，競(jìng)配建”掛牌出讓則是一個(gè)更好的選擇。隨著政策重點(diǎn)的轉(zhuǎn)向，“限地價(jià)，競(jìng)配建”的掛牌出讓規(guī)則在北京市土地市場(chǎng)上應(yīng)運(yùn)而生。但與此同時(shí)，控制地價(jià)仍然是中央政府賦予地方政府的一項(xiàng)重要任務(wù)，因此從長(zhǎng)期來(lái)看，這兩種出讓方式各有優(yōu)勢(shì)，將共同存在于中國(guó)的土地市場(chǎng)中。

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