綠色建筑項目的技術經濟分析

王會恩

（酒泉職業(yè)技術學院，甘肅 酒泉735000）

1 引言

2012年3月29日在第八屆國際綠色建筑與建筑節(jié)能大會上，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長仇保興強調，“綠色建筑作為建設領域一種發(fā)展趨勢在中國已經不可逆轉，而且發(fā)展會越來越快”。本文通過對綠色建筑項目的造價、成本節(jié)約的分析，得出綠色建筑項目實施的合理性和經濟性，并將其所帶來的經濟效益作為綠色建筑項目技術經濟評價的關鍵內容，為投資決策者在方案選擇上提供科學的參考依據。

2 綠色建筑項目經濟效益分析

下面從綠色建筑項目的造價、成本節(jié)約角度來分析綠色建筑項目實施的合理性和經濟性。

綠色建筑的發(fā)展要在市場經濟中運行，必須由市場配置資源，就必然導致綠色建筑的外部經濟性和不經濟性。外部性指某一經濟主體的活動對于其他經濟主體產生的一種未能由市場交易或價格體系反映出來的影響，從而導致資源配置不能達到最大效率，即不能達到帕累托最優(yōu)。在市場經濟中，不論是開發(fā)商還是消費者作為“理性經濟人”都謀求自身利益的最大化，并不會考慮社會收益和成本，加之信息的不對稱、不完全的市場競爭等因素的存在，市場對資源的有效配置難以實現，這種情形就是外部性。外部性分為外部經濟性和外部不經濟性。一般來講，對于外部不經濟的產品，市場會生產過度，而對于外部經濟的產品，市場又會生產不足。綠色建筑就是典型的外部經濟性產物，而非綠色建筑就是外部不經濟性產物。

假若投資商采用綠色建筑項目，不僅會增加初始投資成本還會延長投資回收期，進而增加建筑成本，隨著國家抑制房價相關政策的陸續(xù)出臺，開發(fā)商不會輕易增加任何的開發(fā)成本，生產節(jié)能、環(huán)保的綠色建筑產品就很難成為開發(fā)商的自覺行為。據估算，即使生產了綠色建筑，每平米大約會增加100元左右，而這些增量的成本費用只能通過提高銷售價格實現，消費者最終成為這些增量成本的承擔者，作為個體消費者也更不會愿意去購買價格相對昂貴的綠色節(jié)能建筑住宅。這也就是綠色建筑項目不愿和不能被廣泛接受和推進的現實原因。這實際上就是社會無償享受了綠色建筑的外部效益，但卻“無人買單”，從而讓綠色建筑產品的有效供給不能滿足社會需求，整個社會也就不能達到帕累托最優(yōu)。非綠色建筑產品所造成不經濟性的外部成本將由社會來承擔。主要表現在：一是人類的居住環(huán)境日益受到各種因素的污染，比如甲醛、SO2產生的酸雨、噪音、粉塵污染等；二是資源的消耗，建筑生產中大量消耗的土地資源、水資源等都是有限，必然危機子孫后代的發(fā)展。

2.1 綠色建筑項目施工技術造價分析

本文以甘肅省第一家綠色小區(qū)——蘭州鴻運潤園一期工程為例進行說明。該工程采用了外墻外保溫、屋面保溫和防水、中空玻璃、活動性遮陽、太陽能光熱系統、地板采暖、人工濕地中水等綠色施工技術方案為造價分析內容，見表1所示。

表1 綠色施工技術造價分析

2.2 綠色建筑項目成本節(jié)約分析

我們可以通過項目的成本節(jié)約率比較來說明（圖1）。圖中橫軸表示綠色建筑措施，縱軸表示成本節(jié)約（百元／萬元），從以上經濟性分析可以看出，綠色施工措施對綠色建筑項目的積極意義，采取太陽能系統、外墻外保溫、地源熱泵、活動硬遮陽等措施可以有效的節(jié)約成本，提高企業(yè)的項目經濟效益，有利于吸引投資商開發(fā)綠色建筑項目。從長遠來看，發(fā)展綠色建筑對于開發(fā)商還是購房者都是經濟和合理的，也是未來發(fā)展所必須的。

圖1 項目成本節(jié)約率

3 綠色建筑項目技術經濟分析

一般來講，綠色建筑初始投資額與傳統建筑項目相比相對要數額大一些，但在運營過程中所體現出的資源節(jié)約和經濟效益又能大大彌補初始階段所增加的投資額，所以要通過對綠色建筑與傳統建筑的相互比較來實現。我們假設折現率與項目壽命周期相同的情況下，用技術經濟指標來評定綠色建筑項目各方案在經濟上的合理性和優(yōu)越性，最終選擇出最優(yōu)方案。

3.1 增量投資凈現值（△NPV）

指按設定的折現率（一般采用基準收益率i）計算的項目全壽命周期內綠色建筑項目與傳統建筑項目凈效益的差值。

△NPV＝NPVgb－NPVb

當綠色建筑中的技術措施或設備所產生的效益無法或是很難用貨幣直接計量時，我們可以假定它們各自的收益相同，對費用進行比較，以全壽命周期費用最小的原則來選擇最佳的方案。

△NPV＝（Bgb－LCCgb）－（Bb－LCCb）

可得△NPV＝LCCgb－LCCb

式中：△NPV——增量投資凈收益；Bgb——綠色建筑項目的全壽命效益；Bb——傳統建筑項目的全壽命效益；LCCgb——綠色建筑項目的全壽命費用；LCCb——傳統建筑項目的全壽命費用。

增量投資凈收益（△NPV）是評價方案盈利能力的主要經濟指標。當△NPV＞0時，表明綠色建筑項目的方案相比于傳統建筑項目更加經濟、合理，故該綠色建筑項目方案可行；當△NPV＝0時，說明該綠色建筑方案有待改善；當△NPV＜0時，說明該綠色建筑方案不可行。當有多個綠色方案可選時，一般來說，要選△NPV值最大的作為可選方案。

3.2 增量收益費用比率（△BCR）

指按設定的折現率（一般采用基準收益率i），計算的項目全壽命周期內綠色建筑所獲得的增量收益現值與增量費用現值的比值。

式中，△St——綠色建筑第t年所增加的相關收益；△Ct——綠色建筑第t年所增加的相關費用。

當△BCR＞1時，表明綠色建筑方案相對于傳統建筑方案更經濟可行；當△BCR＝1時，說明該綠色建筑方案有待改善；當△BCR＜1時，說明該綠色建筑建筑方案一般不可行。操作中，即使△BCR只用來說明在資金有限的情況下的資金利用效率，也不能作為是否接受綠色建筑方案的主要指標。

3.3 增量內部收益率（△IRR）

增量內部收益率是指在項目全壽命周期內，綠色建筑項目和傳統建筑項目各年的增量凈現金流量的現值之和等于零時的折現率。

假若我們只計算出綠色建筑項目和傳統建筑項目的內部收益率是無法比較哪個方案更優(yōu)的，而且即使是內部收益率都高于基準收益率ic，也不能夠說明內部收益率大的方案就好。因此，需要計算差額內部收益率，這就是增量內部收益率（△IRR），這是兩個方案凈現值相等時的折現率。當ΔIRR大于基準收益率ic，說明初始投資大的方案優(yōu)于初始投資小的方案，即綠色建筑方案相對于傳統建筑方案增加的投資是可行的；反之，當ΔIRR小于基準收益率ic，說明初始投資小的方案優(yōu)于初始投資大的方案，即綠色建筑方案相對于傳統建筑方案是不可行的。增量內部收益率評價準則與凈現值評價準則的結論完全一致。

3.4 增量投資回收期（△TP）

增量投資回收期，就是用經營成本的節(jié)約或增量凈收益來補償增量投資的年限，是反映增量投資收益盈利能力的指標。實際上就是比較綠色建筑與傳統建筑增量收益回收綠色建筑初期增量投資所需要的時間。根據是否考慮資金時間價值，分為增量靜態(tài)投資回收期和增量動態(tài)投資回收期。一般來講，增量投資回收期小于基準投資回收期時，投資大的方案為優(yōu)選方案；反之，投資小的方案為優(yōu)選方案。

3.4.1 增量靜態(tài)投資回收期（△TP）

增量靜態(tài)投資回收期是在不考慮資金時間價值的條件下，以項目的凈收益回收其全部投資所需要的時間。投資回收期可以自項目建設開始年算起，也可以自項目投產年開始算起，但應予注明。

3.4.2 增量動態(tài)投資回收期（△TP＊）

把投資項目各年的凈現金流量按基準收益率折成現值之后，再來推算投資回收期。

式中，△TP＊——動態(tài)投資回收期；ic——基準收益率。

4 結語

從工程技術經濟的角度對綠色建筑項目進行評價分析，對開發(fā)商、建筑設計人員以及政府決策部門都有重要的現實意義。從整個綠色建筑評價的角度來講，需要考慮的因素還很多，綠色建筑的技術經濟評價分析還需要做進一步完善。

［1］ 魏后粦.對綠色建筑經濟發(fā)展前景的探討［J］.科技資訊，2008（35）：72.

［2］ 曹 申，董 聰.考慮中國國情的綠色建筑評價體系研究［J］.四川建筑科學研究，2010（5）：255～258.