杭州桐廬樓宇經濟發展調查與思考

桐廬縣統計局課題組

（桐廬縣統計局，浙江 杭州 311501）

杭州桐廬樓宇經濟發展調查與思考

桐廬縣統計局課題組

（桐廬縣統計局，浙江 杭州 311501）

樓宇經濟是商業樓或商務樓中的新經濟形態，能帶動區域經濟的發展。本文通過對杭州桐廬樓宇開發業主及入駐企業的調查，發現樓宇經濟發展與當初預定目標差距較遠，總體呈現管理難度較大、產業層次偏低、基礎設施建設有待加強等問題。建議理順管理體制、推進基礎設施建設、創新發展理念等促進桐廬樓宇經濟發展。

樓宇經濟；發展；調查

樓宇經濟是商業樓或商務樓中的新經濟形態，以商務樓為載體，通過招商引資、選資、留資，引入優秀企業，以開發、出租、售賣等多種形式與企業合作，從而產生稅源，帶動區域經濟發展的一種經濟形態。隨著杭州桐廬“迎春商務區”的基本落成，入駐桐廬的企業增多，因此發展其“樓宇經濟”，實現產業集聚，成為了多方關注的焦點。

近日，桐廬統計局聯合迎春商務區管委會對22幢樓宇及樓宇中正式營業且規模較大的企業逐一調查，基本摸清了樓宇開發商以及入駐企業的基本情況，并結合縣級相關部門提供的商務區塊企業入駐及納稅情況，進行比較分析。

一、基本情況

桐廬縣迎春商務區塊以縣城主干道迎春南路為主軸，南起高速入城口、北至富春江二橋，街區總跨度約5公里，規劃面積2000畝，目標成為浙江西部地區樓宇體量最大、最集中、產業集聚能力最強的現代化商務商業綜合體，由20家開發商投資建造，共規劃設計高檔商務樓22幢，其中26層以上樓宇20幢。規劃設計樓宇總建筑面積88萬平方米，總投資50億元，分兩期建設。至2012年3月底，有18幢約73萬平方米已竣工結頂，其中企業自用30322平方米，已入駐項目使用面積320081平方米，尚有379597平方米待出租或出讓。20家樓宇開發企業中，桐廬勵駿酒店有限公司的注冊資本最高，為11510萬美元，其次是杭州榮正大廈開發有限公司，注冊資本為1億元，其余企業均在在1000萬至5000萬之間。

截至2012年3月底，商務區塊共計簽約項目345個，注冊項目180個，入駐項目242個。從行業上分析，入駐企業主要集中在服務業行業，占總入駐企業家數的97%左右，有部分工業企業將企業總部搬至商務區；從企業來源上看，63.3%的企業來自縣內（桐廬法人新注冊公司或少量搬遷），36.7%的企業為招商入駐，主要來自杭州市區、上海、寧波、山東、富陽、建德等地。從單位類型上分析，除特殊行業如金融、保險等入駐時為一些分支機構外，其他以法人企業為主，沒有個體戶性質的單位入駐。2011年8月桐廬縣首個大學生創業園成立，截至2012年3月底，有31家企業入駐，為大學生畢業提供了極好的創業平臺。

由于樓宇建造的進度不一，從調查情況看，入駐企業家數最多的樓宇是：新青年廣場、浙富大廈、匯豐大廈。具體情況見表1。

表1 桐廬縣迎春商務區各樓宇入駐企業基本情況單位：個、平方米、萬元

二、調查問卷分析

此次受訪的35家企業入駐樓宇的時間集中在2010-2011年，65%是本地法人企業和本地法人新注冊企業，受訪企業中80%的企業是租用辦公場地使用。

調查結果顯示，對當前發展形勢研判中56.7%的業主認為當前企業業績一般，43.3%的認為當前經營形勢較好。入駐商務區塊后，47.4%的業主認為入駐以后享受到了更好的政府服務，同時也增加了企業的發展信心。業主對樓宇銷售或出租情況主觀感受差異較大：23.1%的業主認為比預期的好、46.2%的業主認為一般、30.7%的業主認為比預期的差。

從對政府扶持政策熟悉程度來看，71.1%的業主基本熟悉和了解、28.9%的業主了解較少。37%的業主認為當前商務區塊最需要解決的問題是應加大對現有企業的政策扶持力度、26%的業主認為應加快基礎配套設施建設、22%的業主認為應繼續加大招商引資力度、15%的業主認為需要改變現有商務樓銷售模式。

從入駐企業發展面臨的困難來看，排在前三位的是經營成本上升過快、資金短缺、用工短缺三個問題；企業認為造成困難的原因占比前三位的是政府扶持政策較少、同行業競爭和企業知名度不高。

三、存在的問題

目前，在桐廬縣委、縣政府的領導和相關部門的共同努力下，迎春商務區在項目招商、運行管理、業態培育等方面都取得了一定成效，但其處于“樓宇經濟”發展的初級階段，存在諸多問題。

1.樓宇產權與管理權分離，管理難度大。為了規避風險，加快資金回籠，多數樓宇建設方考慮更多的是如何盡快銷售樓宇，造成一幢樓宇有多個業主。產權發生轉移后，樓宇內部套間的租賃、買賣則由各業主自行通過中介渠道推向市場。樓宇產權與管理權分離，使樓宇的租賃、買賣等動態信息變得難以掌握，無形中增加了管理難度。部分樓宇存在商業、住房混用的情況，作為物業公司管理難度極大，樓宇的資源整合也很困難。

2.“三證”問題矛盾突出，影響深遠。當前商務區業主們最關心、反映最為集中的問題就是“三證”問題。對買斷商務辦公用房的業主來說，不能辦理 “三證”，就無法融資貸款，且部分開發業主要求一次性付清房款，導致企業發展壓力增大；預入駐企業與一些上市集團公司談合作意向時，由于不能辦理“三證”而無法洽談成功，以致于把一些“好、高、大”的企業拒之門外。

3.配套設施建設滯后，企業發展受阻。樓宇外觀設計精美大氣，但內在軟、硬件設施配套不足，樓宇的自動化、信息化發展尚未起步發展，隨著入駐企業增加，商務區塊整體配套設施滯后問題逐步顯現，導致企業無法健康發展。同時，樓宇整體對外宣傳的廣告設置、樓宇方位標識、樓宇內企業形象展示等都亟待完善，集聚發展仍需一個漫長的過程。

4.傳統產業主導發展，新興行業偏少。商務區塊的定位以及發展目標，以培育總部經濟、文化創意產業、企業研發中心、電子商務等高端信息產業。而從企業入駐的情況分析，科技含量較高的信息軟件業、研發中心、文化創意業單位很少，入駐的企業集中在商貿批發、文化娛樂、中高檔餐飲等一些傳統產業，呈現出商業業態少、層次偏低、氛圍不濃、集約功能差等問題，短期內較難形成具有競爭力和震撼力的區域商業中心。

四、對策建議

商務區的發展需要產業的積累和發展能量的積聚，因此需要通過強化領導管理、明確產業規劃、提升服務水平、夯實發展基礎等一系列強有力的舉措，合力推進目標的實現。

1.加強組織領導，理順管理體制。建議政府研究制定商務區塊發展的總體規劃和扶持政策，營造出上下聯動、協調推進、形成合力的政策扶持氛圍。同時，建立和實施與企業的溝通對話機制，對每家入駐企業能實時進行監測和跟蹤，對整個商務區塊的經濟效益、業態分布進行定期分析。

2.提高服務水平，共謀經濟發展。建議政府職能部門與開發業主保持緊密聯系，主動幫助樓宇業主提升、改造樓宇品質，加強信息互通，并免費提供招租信息，協助樓宇業主做好招商工作；做好樓宇的摸底調查工作，并建立檔案，對樓宇實現實時、動態的管理；建立健全商務區網站及樓宇信息管理系統，暢通網上辦事通道。

3.明確產業定位，創新發展理念。建議發揮產業特色，出臺優惠政策，促使一些根基扎實、發展潛力大、知曉程度高的“制筆”、“針織”等企業把研發中心、設計中心集聚至商務區，形成以工業設計為特色的“智囊團”，促進設計產業全面提升，逐步形成自有品牌，搶占市場份額。同時，加大扶持電子信息及互聯網相關產業，逐步促使商務區建設成為一個“高智能、高效益、低能耗”的經濟平臺。

4.加快軟、硬件設施建設，提升商務區品質。建議早日準許辦理“三證”，促進整個商務區的招商引資和企業自身業務的發展；改善交通情況，增加公交車次，加快生活性服務業配套設施的建設，并滿足入駐企業員工用餐、臨時生活用品的購買等生活需求。

課題組組長：毛振農

課題組成員：方君萍、姚健云

課題執筆人：陸 艷

（責任編輯：張巧燕）

10.3969/j.issn.1674-8905.2012.06.017