房產項目竣工階段的成本控制運行機理

杭州市房地產聯合開發總公司 王鋒

成本控制是房地產開發企業管理中十分重要的工作。在目前宏觀政策的調控下，銷售價格受到壓制，其成本控制的重要性顯得更為重要。從房產開發實務來看，基于開發流程可以將成本控制可以分為五個階段，分別為：決策階段的成本控制、設計階段的成本控制、招投標階段的成本控制、施工階段的成本控制和竣工階段的成本控制。

竣工階段作為成本控制的最后一個環節，是對過程結算的一次總盤點，在成本控制中占據著重要的位置。理論上竣工階段的成本控制是在匯總進度款結算的基礎上適當進行查漏補缺工作，而實際上由于過程結算深度不足，竣工結算變成了對合同過程結算各項內容的一次大掃除。因此在竣工階段的成本控制共可以分為三個階段，分別為竣工結算、竣工結算審核和工程造價對比分析。

一、竣工決算

(一)進度款結算時暫定工程量核定

(1)專業分包工程造價，多數情況下必須在竣工結算后才能最終確定，然后以此為基數，計算相應的總承包服務費。

(2)按當時條件只能作定性的工程變更，因工期緊，多工種配合，必須根據工程實際情況進行施工收頭，最終反映在竣工圖上的工作量。

(3)未納入進度款的變更工程量。

(二)合同單價調整

工程發生大額變更，使承包商有利潤缺損或超額利潤的狀況，由于進度款結算時精確度不足未能判定單價調整條件是否符合，則須在竣工階段完成。

由于定價條件不成熟，合同實施階段只能暫定單價進行操作，必須竣工后在結算時重新核定。

(三)經濟獎懲

項目工程施工合同中，針對工程質量、進度、安全、文明等目標，一般按達成情況做出相應規定，高于目標值有獎，低于目標值將扣減履約保證金或追加損失賠償，多數情況下在竣工結算時算總帳。

(四)保修金留置

保修金是承包商對保修責任的一種擔保形式，通常情況下，按竣工結算的5%以內扣留，保修期滿后退付。有些承包商考慮簡化操作，用一定額度的金額在向發包人（或物業公司）買斷一般維修責任，其額度可按建筑面積計，若是住宅也可按套數計，則保修金在竣工結算后扣除買斷費用后與工程尾數一并支付。

二、竣工結算審核

(一)竣工決算審核方法

1、全面掃描法

結算審核操作者應對送審結算所有內容逐項審核：工程量分別清點或列式計算；檢查單價套用、核定招標后新增內容的單價；檢查管理費率、規費、稅金及其基數的計算；所有結算內容（包括匯總）的計算應重新上機生成，防止算術誤差。

2、先否定后肯定法

結算審核操作者對送審結算形成初稿時，應先全部剔除存在懷疑的造價內容并在初稿的審核說明中作出文字意見，在結算談判對帳過程中確認了有關證據后核定相關費用。

3、經驗指標法

結算審核操作者和校審人員在做校審復核工作時，因時間和效率的制約不能采用全面掃描法，建議采用以往積累的經驗指標復核結算指標。

(二)編制竣工結算書

竣工結算書的編制是一項技術綜合、政策性較強的工作，必須堅持實事求是、公平公正地原則，根據相關依據進行編制。結算審核主要審查結算內容是否屬實，依據是否有效完整，計算是否正確，工程簽證管理是否混亂，如果不重視結算審核工作，結算工程量大于實際工程量，就會導致工程成本增加，為確保項目工程造價合理，使結算工程程序化，理順結算審核工作，應做好以下工作：

規范竣工圖編制。竣工圖應按工程實際情況編制，承包人要按當地工程竣工檔案編制規定來編制竣工圖。開發商應指定工民建專業經驗豐富的技術人員，認真驗收由承包人移送來的竣工圖及其施工技術文件資料，控制工程款支付比例在90%左右，以督促承包商按照有關規定編制竣工圖。

選擇專業技術力量強、保證審價質量的社會審價單位，指派有施工單位多年工作經歷的造價專業人員配合審價，因為他們既有施工現場的實踐經驗，熟悉施工工藝，又有造價專業知識，容易與審價單位和承包商做到互相溝通。

工程管理人員注重對施工圖紙、設計變更、現場簽證、技術核定程聯系單、報價等資料的收集、保存和整理，以備竣工結算審計時完整地交與結算審計人員。

三、工程造價對比分析

在工程造價對比分析時，可先對比整個項目的總概算，然后將建筑安裝工程費、設備工器具費和其他工程費用逐一與竣工決算表中所提供的實際數據和相關資料及批準的概算、預算指標、實際的工程造價進行對比分析，以確定竣工項目總造價是節約還是超支，并在對比的基礎上，總結先進經驗，找出節約和超支的內容和原因，提出改進措施。在實際工作中，應主要分析以下內容：

(1)主要實物工程量。對于實物工程量出入比較大的情況，必須查明原因。

(2)主要材料消耗量。考核主要材料消耗量，要按照竣工決算表中所列明的三大材料實際超概算的消耗量，查明是在工程的哪個環節超出量最大，再進一步查明超耗的原因。

(3)考核建設單位管理費、措施費和間接費的取費標準。建設單位管理費、措施費和間接費的取費標準要按照國家和各地的有關規定，根據竣工決算報表中所列的建設單位管理費與概預算所列的建設單位管理費數額進行比較，依據規定查明多列或少列的費用項目，確定其節約超支的數額，并查明原因。

綜上所述，房產公司可以在竣工階段從竣工結算、竣工結算審核和工程造價對比分析三方面對進行成本控制，從而降低開發總成本，提高項目利潤，優化資源配置，提高房地產企業的市場競爭力。