淺談房地產企業成本控制

壹瓶房地產開發（北京）有限公司 郝蕾

任何企業要進行正常的生產經營活動并保持持續發展，良好的成本控制都是關鍵。房地產企業具有投資大，周轉期較長的特點，因此其成本控制對企業生存發展尤為重要。尤其在微利時代，房地產開發企業成本控制的戰略意義可能甚至比規模擴張更為重要。隨著房地產市場的競爭日趨激烈，有效的控制成本更成為企業在激烈的競爭中勝出的關鍵。

一、房地產企業成本控制存在的問題

雖然房地產企業大多已意識到成本控制對企業生存發展的重要意義，但是目前房地產企業成本控制仍存在諸多問題。

(一)成本控制的觀念比較落后，存在錯誤的認識

我國大多數房地產企業沒有實行全員、全要素、全過程和全方位的全面成本控制。隨著房地產企業的發展道路越來越精細化，全面成本控制才是房地產企業現代成本控制的核心。由于以前的整體利潤較高，因此，許多民企的老板只把目光盯住銷售額而忽視成本控制，缺少合理的規劃和利用。企業領導需求導向不明確，財務人員可有可無，競爭壓力往往只看見市場、營銷，而沒有賦予經營管理和企業決策的屬性。

(二)成本控制的管理體制不健全

企業沒有相應的成本控制的部門和規章，導致干多干少一個樣、干好干壞沒區別，這種對工作沒有考核或者獎懲不到位，給以后的成本控制工作帶來不可估量的損失。財務部門僅限于事后成本的核算，時效性相對滯后。沒有事前的預算，事中的監管。這種成本控制模式與現代的房地產管理的要求存在很大的一段距離。大部分房地產企業成本控制處于粗放狀態，不能及時準確地發現所存在的根本問題和原因，不能對癥下藥。許多房地產企業存在著開發周期過長的問題，開發周期和資金使用價值有著密切直接的聯系，由于開發周期長，企業不得不承擔著大量的費用，比如高額的貸款利息、放緩資金回籠等。一些企業的部分工程既沒預算也沒監管，只是由個別領導決定，隨性而干，且事后取不到正規的票據而不能入成本，造成大量的資金流失。

(三)企業的各個部門缺乏必要溝通，各自為政

房地產開發項目的管理是一個價值鏈的管理，但是很多企業往往都是各部門各管一段，沒有建立有聯系歷史成本的數據庫，造成只知其然，不知其所以然。將成本的核算與分析工作集中于財務部門，沒有強調其他部門的成本管理職責，各部門間關于成本控制缺乏有效的溝通，導致成本控制各環節相互脫節。前期沒有做好充足的規劃和測試，造成個別工程重復建造，加重了成本。工程部門的拖延，造成銷售部門已銷售的住房遲遲不能交付，產生大量的違約金。

(四)成本信息缺乏全面性、準確性、及時性

由于具體確定房地產開發企業分項成本難度大，再加上行業管理水平和會計人員水平有限等原因，致使財務指標縮水，成本反映不真實。一是工程核算的依據無法及時取得正式票據，即使取得的票據，也沒有人審查票據的真實性，導致成本核算缺乏準確性。二是成本核算對象的設立隨意性大，不能按照成本項目的核算內容來設置，導致經營決策失去了可靠依據。三是成本不進行分攤或隨意分攤，造成成本核算與實際經營的脫離，無法提供真實完整準確的成本資料。

二、改善房地產企業成本控制的措施和建議

針對當前房地產企業成本控制存在的問題，可以從以下方面采取措施，進行改進。

(一)樹立全員成本控制的正確認識

收入-成本=利潤，收入取決于房價，而房價是市場決定的，只有成本是掌握在自己手里的。成本是可以控制的，不單單是成本部門的問題，需要大家的參與。良好的成本意識是全面控制成本的先決條件。各級領導尤其要以身作則，為良好的成本控制系統營造好的環境。只有領導重視了，才能帶動其他人員，形成企業內部的良性循環，做到名副其實的全員成本控制。

(二)建立健全成本控制的部門和規章制度

企業應做到事前要預算，事中有監管，事后有評價，對項目運營的盈虧有著高度靈敏的顯示和反饋。在前期，要做好充足的調研和規劃，要確定相關技術的可行性，進行多次招標，設計方案要反復修改，得到最佳的性價比，不要因為自身的事務導致成本的增加。在中期，要綜合市場因素，不斷地進行調整，一旦成本確定，要具體化，嚴格把控質量關，將任務落實到具體的負責人。合理控制施工中的工程變更，發現問題及時溝通和解決。審核應嚴格執行有關規定，經辦人員不得隨意變通。減少浪費和預算誤差，降低成本。加強預見性，減少索賠的發生。嚴格合同審查制度，強化成本費用支出審批制度，重新核定審批職權范圍，實施獎懲制度。在后期，保證施工質量的同時，還要付款的資金到位，控制工期，協調好各部門的工作，千萬不要由于各種人為因素造成工程的延期。認真審核結算的資料，結算價與工程量是否符合等。在滿足項目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款的總額，縮短貸款的期限，控制貸款的利息。合理的加快開發進度，提前銷售環節，是降低財務成本和盡快回籠資金的最有效途徑。定崗定員，精簡機構，減少人員冗余情況出現。但對關鍵崗位和關鍵業務，不能過于減少，有必要充實人員。重視后評價工作，只有不斷地總結歸納，我們的水平才能不斷的提高。

(三)加強各部門的合作，共同控制成本

建立企業有聯系的歷史成本數據庫，加強企業內部各部門之間的溝通與協調。不但對以后的工作有便利性，而且能使各個部門彼此有監督性。提高在崗人員的專業素質，不能人浮于事，每一個人都應該嚴格貫徹公司的成本控制制度，做好自己的本職工作，為公司層層把關。只有實現了每個人都是成本控制主體，每個人都有成本考核目標，沒有人處在成本控制制度之外，才能實現成本控制的總體目標，才能從源頭上控制成本。一個企業的發展，離不開各個部門的努力，每個部門的工作又是環環相扣，一榮俱榮，一損俱損。

(四)完善房地產企業的成本信息和分析，為經營發展提供堅實的基礎

房地產企業開發成本是一個動態的過程，成本控制因而也是動態調整的過程。只有實現成本信息在企業內的共享，才能實現管理者對成本的實時動態的監控。首先，對于設計各階段的工作，按時對設計方案進行估算，做好各個部門的成本信息收集工作，每月發布項目動態成本信息并據以控制項目成本。其次，及時做出動態成本評估，準確分析成本動態信息并向公司管理層和相關部門通報。

(五)大力有效的規范和開展企業的內審

通過事前決策審計，對企業資金的投放、投資效益、使用率、投資風險等進行審計，保障企業的經濟利益。并且通過內部審計人員在企業經濟合同審計過程中的工作，將合同履行過程中的糾紛因素排除，減少糾紛發生幾率，降低企業不必要損失的出現。通過財務監督、財務信息分析等方式，對企業資金使用去向、資金使用合理性等進行審核檢查，維護企業的經濟利益同時，還可以及時發現企業內部營私舞弊、貪污盜竊、職務侵占等情況，充分的保障了企業的利益。能夠及時、準確的向企業管理者提供企業經濟活動報告以及內部查錯防弊信息，同時還能夠通過內部審計體系對企業管理體系進行內部控制的評測，找出企業管理與控制的缺陷以及存在的問題，并根據問題進行分析，提出意見與改進措施。

綜上所述，在當前大環境下，一方面，國家加強金融市場的宏觀調控，對資本市場各種違規行為加以整頓和規范，同時抑制房地產過度的市場需求；另一方面，一些實力雄厚的境外資金的涌入和集團型企業的不斷擴張，造成房地產行業的競爭非常激烈。房地產企業必須清楚的認識了解當前形勢，進行有效的成本控制，合理利用資金，進而在大潮中立于不敗之地。

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