探討房地產企業(yè)財務管控的核心要點

中天房地產公司 馮杰

房地產企業(yè)的財務管控包括很多方面，如財務預算管理、資金管理、戰(zhàn)略管理、融資管理等，這幾個方面屬于財務管控的核心要點。本文將對這幾個方面進行詳細的闡述與分析，希望有助于房地產企業(yè)的發(fā)展。

一、預算管理統(tǒng)領全局，必須進行全面預算

房地產企業(yè)財務管控中預算管理起著統(tǒng)領全局的作用，由此可見，對企業(yè)進行全面預算便顯得尤為重要。全面預算包括年度預算和月度預算，而年度預算的關鍵在于月度預算的執(zhí)行程度。其中，月度預算也是年度經濟目標與年度預算的分解，主要包括：費用的調控、資金的管理、同年度的預算相較出現(xiàn)的預計偏差以及月度預算的詳細分析報告等。月度預算能否按照進度嚴格去執(zhí)行并執(zhí)行到位，對于預先制定的年度目標與年底的預算是否順利實現(xiàn)有著巨大的影響。也就是說，如果月度的預算沒有順利實施到位，那么年度目標與預算有可能就完全達不到。在具體的預算管理操作中，一般可以根據以下三個方面展開全面預算的執(zhí)行：

在一個月結束之后，相關工作人員應該及時將月度預算達成的有關分析報告編制出來，可以利用曲線圖或者柱狀圖等方式，將結果呈現(xiàn)在大家面前，并計算出預算達成偏差，再結合月度預算的實施情況，進行年度預算達成偏差的預測。

當某些預算設置了一定的財務審批權限或者工作權限，對于這種情況，一般可以將預算內的支出交給相關單位的總經理進行處理即可。至于那些預算之外的支出，則應該相應的提高審批的權限級別，同時增加其審批流程，使得預算更加合理。

二、資金管理靈活周轉，實行管理化的統(tǒng)收統(tǒng)支

房地產行業(yè)在當前屬于資金密集型產業(yè)，為了最大化實現(xiàn)資金管理的靈活周轉，房地產企業(yè)一般都會實行管理化的統(tǒng)收統(tǒng)支。實行資金的統(tǒng)收統(tǒng)支，能夠確保資金的收支安全，同時也能最大化的提高收支資金的使用效率，能夠加速資金的流轉。實行統(tǒng)收統(tǒng)支管理模式，實現(xiàn)資金的靈活運轉，應該做到以下三點：

房地產企業(yè)集團的財務管理中心有必要為每個成員單位都設置一個相應的收入與支出賬戶，其中收入賬戶必須由房地產企業(yè)集團的財務中心統(tǒng)一進行管理，而支出賬戶在一定程度上可以由每個成員單位自行支配和處理，而房地產企業(yè)集團的財務管理中心在進行賬戶劃撥經費的時候應該按照每月的預算所需進行。這樣能夠促使房地產企業(yè)集團的資金管理實現(xiàn)“統(tǒng)收統(tǒng)支”，并且也能實現(xiàn)每個成員單位的“收支兩條線”的資金管理。

房地產企業(yè)根據自身的規(guī)模與業(yè)績增長需求，合理設置企業(yè)的“現(xiàn)金最高庫存量”與“現(xiàn)金最低庫存量”。按正常水平計算，現(xiàn)金最低庫存量大約應該占資金總量的8%，而現(xiàn)今最高庫存量應該根據相應的實際情況設定，一般而言設置為現(xiàn)金最低庫存量的兩倍最佳。為了能讓企業(yè)在現(xiàn)金最低庫存量的情況下也能最大限度使用資金，就要對資金進行定期的壓力測試，通過這種方式，能夠有效控制先進最低庫存量與現(xiàn)今最高庫存量，確保企業(yè)正常運營，也能將多余的資金投入到其他方面的經營中，提高資金使用率與收益水平。

三、戰(zhàn)略管理必須明確，合理設置業(yè)績規(guī)劃

一個房地產企業(yè)若要持續(xù)發(fā)展，必須保證公司業(yè)績的穩(wěn)定增長才行，對于那些每年業(yè)績只是“過山車”式的公司而言，很難得到市場與投資者的親睞。所以，房地產企業(yè)必須要有一個長期的業(yè)績規(guī)劃目標，并且要有一個科學的戰(zhàn)略計劃。要保障房地產企業(yè)的業(yè)績 “逐年連續(xù)增長”，就要重點關注以下兩個方面：

相關負責人應該緊盯企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Γㄆ谶M行企業(yè)發(fā)展所需“原材料”的梳理，查看是否充足。某些房地產企業(yè)，展現(xiàn)了一個外表華麗的財務報表，但是相關專業(yè)人士經過詳細的分析之后就會發(fā)現(xiàn)，這份報表的資產負債一欄中，“存貨”的數量出現(xiàn)了嚴重的萎縮，顯然發(fā)展的后勁根本就不足，無法跟上工業(yè)業(yè)績的增長所需。正常情況下，資產負債一欄上的“存貨”應該與利潤一欄上的“主營業(yè)務的收入”以及現(xiàn)金流量一欄里面的“銷售商品、提供勞務所獲的現(xiàn)金”的增長趨勢保持一致，而且增幅最好要更高一些。

相關人員應該提前做好預測工作，并且要平衡好每個年度資金的余缺情況，以此保障房地產企業(yè)能夠健康平穩(wěn)地運行。如果要想保證房地產企業(yè)的利潤年年都能增長，對于資金的缺口而言便是不可避免的問題，因此，要進行一個長年的業(yè)績規(guī)劃，做到財務的計劃周密詳實且可行，合理地推算出每年的資金余缺情況，然后有針對性地進行融資活動。

四、融資管理需要完善，實現(xiàn)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展

近幾年，由于受到土地取得的成本越來越高、房地產行業(yè)進入了升級期、法律法規(guī)的不健全、房地產金融市場匱乏等因素的影響，房地產企業(yè)的融資存在著壓力大和渠道單一等問題。因此，要實現(xiàn)房地產企業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，應該完善融資管理，逐漸完善房地產行業(yè)的金融市場，實現(xiàn)多元化的融資渠道。房地產企業(yè)應該借著當前金融體制改革的契機，參照國外成功的融資案例，結合國內現(xiàn)有的房地產行業(yè)金融業(yè)務的客觀情況，重點突破，帶動其他，步步到位，完善管理體系。要實現(xiàn)房地產企業(yè)融資渠道多元化，保障企業(yè)的長遠利益和可持續(xù)發(fā)展，企業(yè)就必須做到：第一，企業(yè)應該規(guī)范化的管理，達到上市公司的標準和要求；第二，企業(yè)要與金融和非金融機構保持一種良好的工作關系，隨時聯(lián)系，確保各種融資渠道時刻暢通；第三，企業(yè)要重視培養(yǎng)業(yè)務素質，熟悉不同種類的融資方式的區(qū)別。

五、小結

眾所周知，財務的管控是企業(yè)管理中的核心部分，如何做到財務的有效管控，是每一個企業(yè)必須慎重考慮及解決的難題。房地產作為一個特殊行業(yè)，它的財務管控不容忽視，只有將財務管控放在第一位，才能確保房地產企業(yè)健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。

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