試論如何有效構(gòu)建房建成本預(yù)控體系

中鐵十二局集團(tuán)建筑安裝工程有限公司 李平

在當(dāng)前社會(huì)中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是利潤(rùn)非常高的行業(yè)之一，因此大部分開(kāi)發(fā)商對(duì)成本控制根本談不到重視，但在現(xiàn)在房地產(chǎn)新政策加緊實(shí)施的嚴(yán)峻形勢(shì)下和經(jīng)濟(jì)適用房崛起，政府行為日益規(guī)范起來(lái)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加劇烈，這個(gè)行業(yè)的微薄利潤(rùn)時(shí)代馬上就要到來(lái)了，成本控制也就是成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們的最主要的心里想法，只有最有效的控制住成本，才能利潤(rùn)和房?jī)r(jià)兩者之間找到平衡，最終達(dá)到買方賣方的兩者互為盈利，也就達(dá)到廣大人民所期望的目的啦。結(jié)合現(xiàn)在社會(huì)發(fā)展形勢(shì)，淺談構(gòu)建房建成本預(yù)控體系，在房建構(gòu)成成本影響房建成本上做些淺顯的論述。研究房建成本是對(duì)房建本身的分析和研究。總的說(shuō)，房建開(kāi)發(fā)過(guò)程分五大階段:立項(xiàng)；前期策劃；設(shè)計(jì)規(guī)劃；項(xiàng)目施工；營(yíng)銷。其中前三部分是投資決策應(yīng)該重要分析的環(huán)節(jié)，對(duì)房建成本的預(yù)控起到非常重要的作用。

一、房建成本管理的構(gòu)成

房建成本管理不是設(shè)計(jì)的變更或是材料變化這么簡(jiǎn)單，怎樣在成本和開(kāi)發(fā)節(jié)奏之間找到平衡，那就需要構(gòu)建一個(gè)完整的合理成本管理體系，成本體系就是用統(tǒng)計(jì)好的數(shù)字和成本的表格來(lái)證明，這樣在以后的房建體系中就能做到有的放矢，本文對(duì)房建體系構(gòu)建的一些方法和步驟。

二、房建體系構(gòu)建

（一）立項(xiàng)

立項(xiàng)的成本控制主要根據(jù)其開(kāi)發(fā)形式不同而產(chǎn)生的區(qū)別。這個(gè)環(huán)節(jié)國(guó)家是有法律法規(guī)限制的，靈活度相對(duì)較小，其原則是最大力度的控制企業(yè)費(fèi)用且必須在國(guó)家劃定的范圍內(nèi)。立項(xiàng)的目的是控制土地的一些費(fèi)用如：容積率、拆遷費(fèi)、綜合費(fèi)用、配套費(fèi)等。

（二）前期策劃

現(xiàn)在，一般的小一點(diǎn)的開(kāi)發(fā)商是先有地，后考慮怎樣運(yùn)作項(xiàng)目，而先研究市場(chǎng)的一般都是大開(kāi)發(fā)商，先做好初步方案然后有目的購(gòu)地。前期策劃分析包括對(duì)市場(chǎng)調(diào)查、對(duì)客分析、項(xiàng)目的定位、產(chǎn)品本身定位和如何推廣等內(nèi)容。其中成本控制要著重于對(duì)成果本身的衡量和對(duì)成果衡量人的選擇，對(duì)策劃本身的費(fèi)用控制還在其次。好的策劃方案對(duì)以后的成本節(jié)約效果是顯著的，但它是隱性的，到以后才能體現(xiàn)出來(lái)。

（三）設(shè)計(jì)規(guī)劃

在設(shè)計(jì)費(fèi)用方面，有一種比較節(jié)約方法。如一個(gè)項(xiàng)目中的同質(zhì)產(chǎn)品，設(shè)計(jì)單位做出其中一個(gè)，別的復(fù)制就可以了。

規(guī)劃中成本控制具有相當(dāng)重要的作用和地位，雖然設(shè)計(jì)費(fèi)在整個(gè)工程成本的比例一般還沒(méi)到1%，但對(duì)整個(gè)工程影響相當(dāng)巨大，可達(dá)70%。工程是根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)施的，只有在規(guī)劃中控制成本才是實(shí)現(xiàn)控制關(guān)鍵的，可以減少以后由變動(dòng)照成的無(wú)故成本增加。科學(xué)討論，周密規(guī)劃，嚴(yán)格審批是這個(gè)環(huán)節(jié)中控制的基本原則。

既然規(guī)劃設(shè)計(jì)如此重要，公司應(yīng)該在組織結(jié)構(gòu)中建立造價(jià)控制部門，負(fù)責(zé)進(jìn)行審核、評(píng)價(jià)。經(jīng)過(guò)初步審核，做是否可行的分析，來(lái)評(píng)價(jià)方案帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益。雖然設(shè)計(jì)招標(biāo)的選擇方法非常不錯(cuò)，但實(shí)際中這樣做的很少，原因是費(fèi)時(shí)費(fèi)力。限額設(shè)計(jì)是效果又好，還相當(dāng)可行的好辦法，限額設(shè)計(jì)中包括外圍管網(wǎng)、樁基造價(jià)、電梯造價(jià)、鋼筋混凝土比例含量、會(huì)所造價(jià)、外墻造價(jià)、大堂造價(jià)、景觀等等分析。當(dāng)然，在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)應(yīng)該挑選相對(duì)信譽(yù)度好、水平又高的單位，設(shè)計(jì)費(fèi)可能會(huì)多些，但好的設(shè)計(jì)能減少材料耗費(fèi)、還更仔細(xì)、更科學(xué)，這樣就更多的降低了建筑成本。

（四）項(xiàng)目施工

有了好的設(shè)計(jì)就是成功的基礎(chǔ)，一定要控制好施工環(huán)節(jié)，這是我們要花費(fèi)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間工作的階段，把紙上的藍(lán)圖繪制成現(xiàn)實(shí)實(shí)物的階段。它包括選擇施工單位，設(shè)備采購(gòu)，材料采購(gòu)，施工過(guò)程等的控制。

施工單位一般有外包和自建兩種形式，可以優(yōu)先考慮自建這種模式。如果自己沒(méi)有建筑公司，看看能否用收購(gòu)方式成立自己的公司。現(xiàn)如今建筑商的實(shí)際上是“狼多肉少”，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，有些相對(duì)較小的已處于破產(chǎn)的邊緣的建筑公司，把這樣的企業(yè)收購(gòu)過(guò)來(lái)用他的資質(zhì)成本相對(duì)不會(huì)高的。成功收購(gòu)以后，再考慮資本金和增加它資質(zhì)，慢慢的做大做強(qiáng)。如果是外包，要按照工程特點(diǎn)考慮.如何計(jì)價(jià)，如何分派，如何發(fā)包，如何組織，這幾個(gè)要素，從這幾方面想辦法節(jié)約施工成本。

控制好自己的施工單位的施工過(guò)程。加強(qiáng)單位施工過(guò)程中的預(yù)算管理，實(shí)施評(píng)價(jià)。要求工程主管加強(qiáng)巡查，糾正錯(cuò)誤的施工作業(yè)。 如果工程是發(fā)包的，依靠監(jiān)理做好價(jià)格控制，造價(jià)控制要以合同管理為主要綱領(lǐng)進(jìn)行。在施工過(guò)程中，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更要嚴(yán)格控制。

設(shè)備和材料中，材料成本約占65%，所以材料一定要管理好。買方在建筑材料市場(chǎng)中占有絕對(duì)的主導(dǎo)地位，因此現(xiàn)場(chǎng)材料是可以做到庫(kù)存基本為零的。如果要獲得更低的價(jià)格那就要找到長(zhǎng)期的戰(zhàn)略伙伴。管理現(xiàn)場(chǎng)材料，應(yīng)建立實(shí)用且完善的進(jìn)、出管理辦法，并配合保安人員，保證材料不被偷盜。

（五）營(yíng)銷

前期策劃也是營(yíng)銷環(huán)節(jié)的一部分，在這個(gè)環(huán)節(jié)中主要是對(duì)銷售人的控制，相比之下費(fèi)用控制已經(jīng)微乎其微啦。項(xiàng)目成本的多少是由作策劃方案的人員水平?jīng)Q定的，從這就能看出人力資源的重要了，策劃所用的費(fèi)用也需要控制，對(duì)比下已經(jīng)微乎其微了，相對(duì)其它的根本不重要。這里說(shuō)說(shuō)銷售中對(duì)費(fèi)用、合同這兩種的控制。銷售費(fèi)用中有很多是與銷售有關(guān)的，如：售樓中心、樣板房推廣活動(dòng)、廣告、樓盤資料、宣傳、辦公費(fèi)用等。像員工的開(kāi)支，材料的成本都是銷售費(fèi)用，還有可能影響樓盤的銷售量。所以一定認(rèn)真研究市場(chǎng)，講究銷售策略和推廣辦法，讓推銷費(fèi)用發(fā)揮它最大的效果。廣告效果是難以評(píng)價(jià)其好壞的，按銷售額控制銷售費(fèi)用是最簡(jiǎn)單的方法啦。

（六）房建成本的分析

從房建成本分析方法看，主要有實(shí)際成本，通過(guò)對(duì)單一的案例的計(jì)算分析成本；標(biāo)準(zhǔn)成本，以兩個(gè)或兩個(gè)以上案例的統(tǒng)計(jì)來(lái)計(jì)算分析成本；作業(yè)成本，以總結(jié)歸納的法來(lái)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)推算成本，運(yùn)行成本，在運(yùn)作項(xiàng)目的同時(shí)來(lái)分析和控制成本，目標(biāo)分析，還沒(méi)啟動(dòng)項(xiàng)目前先做好目標(biāo)成本，幾種分析成本的方法。成本管理是從核算型延伸至控制性從而達(dá)到價(jià)值的創(chuàng)造性。在領(lǐng)導(dǎo)的角度，他只要此項(xiàng)目的一些指標(biāo)和目標(biāo)成本，他就可以做決策啦。

三、結(jié)束語(yǔ)

在長(zhǎng)期的實(shí)踐中得知，開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，他的資金支出數(shù)額相當(dāng)龐大，每降低一個(gè)點(diǎn)位所獲得的利潤(rùn)就能達(dá)到百萬(wàn)。所以成本的控制從來(lái)都被管理者放在項(xiàng)目實(shí)施階段。房建的成本控制是從策劃開(kāi)始，然后實(shí)施，到銷售完成，最后交付使用，這是一項(xiàng)系統(tǒng)性很強(qiáng)工作，需要各公司相互參與和配合，成本控制才能落到實(shí)處，降低成本才會(huì)成為現(xiàn)實(shí)，這才是真正房建成本預(yù)控體系。

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