開辟地產融資渠道 防范資金鏈斷裂

沈陽中匯達房地產有限公司 李華

開辟地產融資渠道 防范資金鏈斷裂

沈陽中匯達房地產有限公司 李華

近年來，隨著國家宏觀調控措施的加強，房地產企業普遍面臨資金鏈吃緊的的局面，如何防范資金鏈的斷裂，成為地產行業熱議的話題。本文從融資渠道的入手進行了探討。

宏觀調控 資金鏈斷裂 融資渠道

資金和土地是房地產行業發展的重點所在。最近幾年房產行業發展迅猛，大量資金向地產行業涌進，成為房價不斷攀高的重要原因。控制資金的涌入就可以有效地控制房價的攀高，所以房產調控政策中把緊收房地產企業的信貸資金和融資渠道作為了重點。資金鏈是企業命脈，如果出現斷裂，必將嚴重影響企業的生存與發展，所以加快對地產企業的融資成為重中之重。

一、資金問題是商業地產面臨的主要問題

土地和資金直接關系到房地產企業的生存與發展，沒有土地和資金房地產開發就寸步難行。近年來，隨著一系列宏觀政策的出臺，以及其它因素的影響，資金短缺問題已經成為我國房地產企業面臨的突出問題。不少開發商表示目前金融機構對房地產行業的信貸不斷趨緊，從銀行“幾乎貸不到錢”房地產企業直接融資的大門也已幾乎關閉。銀監會主席劉明康近日強調，銀行業金融機構要一以貫之地執行關于土地儲備貸款、開發商貸款和個人住房貸款的監管要求，嚴格落實房地產開發企業“名單式”管理，杜絕各類信貸資金違規流入房地產市場。一線城市實行了嚴格的住房限購政策，導致成交量普遍下滑。房地產企業的經營風險也逐漸增加，低迷的成交量導致企業資金回籠放慢，大量資金被“套”在項目上。現金流狀況惡化、資產負債率上升更成為普遍現象。由于前幾年的房地產企業的利潤比較大，大型的房地產公司在此期間積聚了大量的資金，在短暫時間內不會出現資金斷裂的狀況，但僅限于維持目前的經營狀況。那么對于中小企業而言，猶如進入寒冬，相比較而言，中小房企土地和項目儲備不多，周轉率較低，市場調整之際，它們面臨的資金壓力更大。房地產信貸從緊的趨勢不會改變。在溫州、杭州、上海等城市因為資金鏈的斷裂已經多次出現房產企業倒閉的情況。所以，綜上所述防止資金鏈的斷裂加緊融資，已經成為迫在眉睫需要解決的問題。

二、降價促銷求生存

房地產資金鏈會越來越緊張，這是近期毋庸置疑的問題，如何找到錢，如何先保生存后求發展，將成為房地產企業面臨的大挑戰。

目前唯一可控的就是企業自身的行為，在當前大量資金被套籠的局面下降價促銷是不錯的資金回籠手段。經我國房產界權威人士分析目前我國的房產大部分庫存壓力向中小企業傾斜，隨著新項目的不斷入市和滯銷情況的不斷加大，中小企業未來的房價將會有大幅度的降低。所以盡快的把庫壓房產促銷出去既可以取的現金維持生存又可以在避免將來房價大幅降低而造成更大損失。目前取得較好銷售業績的企業，大多采取合理定價、快速周轉戰略。中海集團先后在深圳、上海、重慶、南京等地啟動實質性的降價促銷，平均銷售價格較預期或前期下降幅度在10%至20%之間。這一銷售策略收到了立竿見影的成效。

三、擴大融資渠道

以前，我國地產商的主要融資渠道是銀行貸款，大中型房地產公司銀行貸款占整個投資的70%以上，更有一些實力弱小的企業，通過各種變通的辦法，使得實際銀行貸款占總投資額的90%以上。近年來在國家對金融的宏觀調控下,銀行縮緊信貸,房地產企業深感資金壓力。因此,迫切需要開辟新的融資渠道建立多層次的融資體系,為不同類型企業提供不同的融資場所,才能真正減少對銀行貸款的依賴。下面我們對新融資方式進行了分析，以供大家參考。

(一)房地產投資基金

房地產投資基金，是指個人或機構投資者將資金聚集起來，委托基金公司組建專門的產業投資基金，這種基金一般不直接從事具體的房地產開發項目。在全球范圍內，房地產基金在本世紀初的十年間發展迅速，在國家宏觀政策的背景下去年國內出現了將近30只大大小小的地產投資基金，基金的總規模達到了500多億元人民幣，預計到2015年，中國房地產金融市場管理的總資產將在9100億元人民左右。經過幾年的發展房地產投資基金在我國已初具雛形，但大力發展房地產投資基金還不夠成熟。具體分析它的優點是融資的品種比較豐富可以充分吸納社會的閑散資金，另外它在一個房地產企業的投資不會超過企業凈資產額的一定比例，因此企業不會喪失自主經營權，基金在募集、管理和變現能力上，都更具有安全性、規模性和成熟性。它的缺陷是我國房產企業存在的通病是財務不透明、信息不對稱、嚴重依賴銀行和高負債率，造成其在與基金的接軌方面缺乏系統性的準備和接口。房地產基金流動性較低，導致資金變現的能力降低，不確定性的風險增大。房地產基金不是一個實體公司，其重要的績效以及聲譽不容易為大家所了解，因而易造成信息不對稱，引起融資過程中的風險。

(二)房地產投資信托

房地產投資信托(REITs)是指信托公司通過制定信托投資計劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同。通過發行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進行房地產或者房地產抵押貸款投資，并委托或聘請專業機構和人員實施具體的經營管理的一種資金信托投資方式。它的優勢也比較突出，信托產品設計比較靈活能滿足多種不同項目對資金的渴求。對于房地產商而言，通過信托公司融資，可以不受企業自有資金不低于開發項目總投資30%的銀行貸款約束；再次，房地產投資信托將所有權和收益權相分離，可以免除雙重征稅。但房地產投資信托產品在實施過程中還存在一些問題，對于個人投資者來說，門檻比較高的項目融資很難做到。另外信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通，一旦需要進行轉讓，成本非常高。

(三)租賃融資

在這種方式下，擁有土地經營權的房地產開發商，將該土地出租給其它的投資者開發建設，以每年獲得的租金作為抵押，申請房地產項目開發的長期貸款；或者是開發商通過租賃方式獲得土地的使用權以后，以自己開發的房地產作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。這種融資方式使得房地產開發商不得不犧牲未來幾年內的租金收入，以滿足證券化的要求，這對企業來講是一筆不小的損失。目前我國物業證券化還缺乏獨立的評估體系，如何對房地產價值進行分割并出售給中小投資者等技術問題仍然難以解決。同時，物業證券化需要銀行擁有良好的信用，但中國商業銀行的巨額不良資產對物業證券化造成了負面影響。此外，證券法沒有對物業證券化做出單獨的規定和描述，這對于規范操作顯然是不利的。

(四)國際銀團貸款融資

國際銀團貸款是從雙邊貸款發展而來的融資方式，國際銀團貸款往往能夠滿足企業大部分融資要求：首先，該融資模式籌資金額大，貸款期限長。其次，與政府貸款和出口信貸相比，國際銀團貸款對于貸款用途沒有更多限制，比較適合房地產業這樣的投資行業；再次。國際銀團貸款是通過多家投資銀行聯手操作的，因而管理比較方便，也降低了貸款風險。國際銀團貸款的缺點主要有兩點：第一，國際銀團貸款對于房地產項目本身的前景和營利性要求較高，因而沒有好的項目將很難申請到國際銀團貸款；第二，多個投資銀行共同操作的做法，無形中會增加手續費和中間費用，使得融資成本提高。

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