地產企業會計處理問題探討及風險防范

重慶光華控股(集團)有限公司 唐宗榮

一、地產企業會計處理納稅問題探討

(一)收入方面會計核算在稅收方面存在的問題

會計準則與稅收法規在收入的確認上存在差異。其差異主要表現在預售銷售和按揭銷售，首先是預售銷售。房地產企業只有取得預售許可證之后才能夠正式投入市場銷售，該銷售所得價款為暫收款、預收款性質、不確定收入，待工程完全竣工之后才可以將預收賬款轉變為主營業務收入，即房地產所得實際收入，而稅法規定預收款同樣交納相應的稅務；其次是按揭銷售。銀行要求按揭款支付給開發商之后，由會計確定收入，而稅法規定首付款與實際收入日確認收入實現。

房地產開發企業開發的項目存在同項目、同樓棟、同時間銷售的商品房價格差異較大的情況，其主要原因是項目拆遷戶回購房價格較低。在進行該項目土地增值稅和企業所得稅清算時，可能會對偏低的價格進行調整。

房地產開發企業在原來取得的土地上，進行了兩種性質的項目開發。如一種是住宅開發，一種是酒店，這兩種性質的開發建設，為酒店的經營帶來了一定的困難。可以根據財稅[2009]59號文件規定采取公司分立的辦法，將酒店開發和住宅開發分拆開，酒店開發與住宅開發可分解開成不同的開發主體。

(二)成本費用方面會計核算在稅收方面存在的問題

房地產企業成本費用方面會計核算在稅收方面存在的問題主要表現在四個方面，第一，成本劃分不明確，即諸多成本開支沒有計入成本預算；第二，將違規發票入賬。第三，成本核算對象不明確，提前列支成本；第四，尚未按照房地產開發的產品對象設置各類明細核算科目。

房地產開發企業承擔政府保障房建設（限價房）以及公共設施建設（如公園等）換取周邊土地開發權。在與政府簽訂相關協議時，應考慮如何按照財務稅務規范性要求核算，目的是把真實的成本支出，按照符合稅務會計法規的要求進行核算。

二、房地產開發成本的核算及控制

(一)成本項目的設立正確劃分

成本項目，可以客觀地反映產品的成本結構，便于分析研究降低成本的途徑。按現行的房地產開發地產企業會計制度規定開發成本作為一級成本核算科目，地產企業應在該科目下，根據自己的經營特點和管理需要，選擇成本項目，并據此進行明細核算。成本項目不能太多，對于發生次數較少，特別是單筆發生的費用，應盡量合并。如各種配套費用支出，可設立一個配套費用“明細科目進行核算。而對金額較大并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。如土地費用、土建費用及設備費用，特別是土建費用，如是分合同發包的還應該按合同進行明細核算，以便能隨時了解工作量進度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。

(二)利用套期保值轉移鋼材漲價風險

在某一特定時期，期、現貨價格同時受共同的經濟因素影響和制約，兩者的價格變動方向一般是一致的，由于有交割機制的存在，在臨近期貨合約交割期，期、現貨價格具有趨同性。如某工程與承包方簽定合同時鋼材價格為4500/噸，根據施工進度計劃，6個月后要用鋼材3000噸，材設部應在合同簽定后按照4500元/噸到期貨市場采購鋼材3000噸，6個月后鋼材的價格漲到了6100元/噸，由于期貨價格與現貨價格的趨同性，到了交割期，鋼材的期貨價格與現貨價格差異不大，這樣可以在期貨市場將3000噸鋼材賣掉，獲得1830萬元，然后立即用這1830萬元到現貨市場采購3000噸鋼材，這樣不管鋼材漲價多少，采購這3000噸鋼材的實際成本為4500元/噸加手續費915元和保證金利息成本8.10萬元 （上期所鋼材期貨在購買時需要支付合約總值8%的保證金，占用資金108萬，另需支付手續費915元，為成交額的萬分之0.5，保證金利息暫按資金成本利率15%計算，3000×4500×8%×15%/2=8.10萬元）。

(三)項目的竣工決算

房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便地產企業結出經營利潤。可是現在房地產開發地產企業較普遍存在的現象是重視工程結算而忽視項目決算。如何解決這個問題，可以通過預提費用科目根據施工圖預算將尚未實施的工程預算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調整項目成本。設計變更和簽證這部分工程支出，在實施限額設計和管理良好的企業通常在項目總投資中所占的比例較小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。

三、完善房地產企業會計核算及加強內控的有效對策

(一)不斷完善房地產企業收入核算

房地產企業商品銷售主要包括四個步驟，即簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收以及辦理產權過戶手續。以上四個環節在房地產商品銷售收入確認過程中缺一不可，一旦出現四環節的缺失，勢必會給房地產企業帶來諸多風險。

(二)在房屋市場行情上漲時應關注企業內部的舞弊行為

在市場行情上漲時，房地產開發企業所開發的商品房也會進行調價，現場財務審核這時應關注認購書的簽訂時間及內容。簽訂的時間可以判定是按照調價前還是按照調價后的價格來確認收入，而填寫的內容則應包括認購人身份證號碼、聯系方式、聯系地址等，填寫不齊全的現場財務應不予辦理認購手續和收取訂金，同時房屋銷售認購應該實行實名制，認購與簽約人名字不一致時應提交相關證明并完善審批手續。

客戶認購的商品房因各種原因退訂，如不能辦理按揭、無法繳納合同首付款等，如此時進行調價，則退回的商品房是按何種價格進行再次銷售的應成為財務控制和關注的重點。

[1]孫毓宏.淺談成本核算方法對房地產開發企業利潤的影響及對策[J].中國外資,2011

[2]趙文閣,劉佳.房地產開發企業稅收籌劃問題及建議研究[J].現代商業,2008