淺析稅收政策對房地產市場的調控

湖北財稅職業學院 邱益林

近年來，我國的房地產市場持續升溫，房地產價格走勢倍受關注。如何合理利用稅收政策，發揮經濟杠桿作用，促進我國房地產市場健康持續發展，是本文將要討論的主旨所在。

一、我國房地產價格上漲原因分析

從總體上看，房地產價格上漲是一種不可逆的發展趨勢。影響房地產價格上升的主要因素包括：一是作為不可再生資源的土地減少，導致土地價格上揚；二是城市化建設進程加快，商品房的需求量相應增加，這已成為一個全球化趨勢； 三是房地產投資和投機性力量拉動房地產價格上漲；四是建筑材料價格上漲和新建商品房品質提升；五是產業中各方力量的期待、炒作和有意抬升；六是其他因素，包括人口增加和政府政策改變等。

二、合理利用稅收政策，促進房地產市場健康發展

稅收利用杠桿原理，通過征稅增加購房支出，抑制市場中對住房的投機和炒作行為，使房地產價格水平保持合理正常發展。

(一)統籌安排房地產各稅種間的關系

站在稅制結構調整的高度，對課稅對象和征管方面進行全面統籌安排，建立一個規范、健全的房地產稅收體系。

1、規范稅費范圍，改變稅費不清的局面

根據稅、費、租合理負擔原則，從根本上避免政府部門通過其下屬機構實施強制服務而變相收費，消除稅費不規范、不合理的現狀。首先，土地出讓金實質上是地方政府以土地所有者的身份向受讓人收取的租金，應該將其正名為“地租”。其次，按照《城市房地產管理法》的規定收取的“土地閑置費”，實質上是一種罰稅，建議將其規范為“土地閑置稅”。

2、完善房地產現行稅種，促進房地產行業更好發展

首先，借鑒增值稅的做法，調整房地產行業現行營業稅的計稅依據。現行建筑業營業稅以收入全額作為計稅依據，應調整為以收入總額進行各種稅費扣除后的余額作為計稅依據；銷售不動產中，以各企業銷售環節中實際取得的凈收入計稅，即以每個企業相應環節新增加的收入額作為計稅依據。

其次，進一步改革土地增值稅。現行土地增值稅按增值率設計30%、40%、50%和60%共4 檔稅率，級距和稅率均等上升，扣除系數則以較大幅度遞增。應重新設計土地增值稅稅率，在級距上逐漸縮小，在稅率上逐步提高。同時，借鑒國外的做法，對5年以下的短期持有和超過5年以上長期持有的房地產在稅收上加以區別對待，以遞減的形式根據年限分別規定不同的“年限系數”。計算出土地增值稅應納稅額后，再乘以對應的年限系數，從而減少和消除房地產投機行為。

最后，開設遺產和贈與稅等國際上通用的必要稅種。國際上很多國家，在設定不動產相關的遺產和贈與稅時，根據不動產的價值限額，對屬于“豪宅”型的房產遺贈進行征稅，或者對同一戶主的房屋累計交易額和住房持有期限等因素登記備案，達到一定額度和期限進行征稅，達到有效抑制短期投機行為的調控目的。

(二)稅收政策對房地產不同環節的政策調控

一是適度調整房地產開發環節中的稅收導向。我國目前的房地產市場是典型的賣方市場，稅負向后轉嫁，且轉嫁性強。在開發環節中，應突出對高檔住宅、別墅等豪華住宅的稅收調控政策，相應開征消費稅。國家制訂出高檔住宅的標準，將其和別墅納入消費稅的征收范圍，按照當年的市場評估價格依5%至8%稅率按年征收。

二是改革房地產保有環節的稅收體系。首先，我國現行稅制在房地產開發環節稅種多、稅負重，而房地產保有環節和轉讓環節稅種少、稅負輕，稅負分布極度不均。應加大房地產保有環節的稅負，增加持有成本將有效減少投資或投機性購房，從而引導房價健康發展。其次，我國現行的房產稅按會計賬面原值相應確定計稅依據，城鎮土地使用稅根據土地等級實行定額稅率，兩稅均不能準確、及時地反映不動產的真實價值和土地級差收益，房地產沉淀其中的時間價值更是被忽略，由此導致房地產稅收收入與不動產的現有價值基本脫鉤，阻礙了稅收調節作用的發揮。最后，房產稅和城鎮土地使用稅的征收范圍狹窄，僅含城市、縣城、建制鎮和工礦區，沒有隨著時代變化而調整。隨著城市化范圍急劇擴大和鄉鎮企業的快速發展，一些發達地區和大型城市周邊的農村與城鎮的差別已大大縮小，有的甚至比城鎮還發達，應該將這一類型的農村也納入征稅范圍。

三是對房地產轉讓環節實行差別稅收政策。房地產市場中的需求在稅收上應區分為消費性和投機性兩類。對兩類消費實行差別稅收政策，對房地產市場的調控重點體現在對投機需求的抑制和引導上。對消費性需求實行輕稅負，對投機性需求實行重稅負。同時區分有償轉讓和無償轉讓，并考慮實際占有權屬時間長短，將這些因素納入差別稅收政策設計的制度之中，特別是在個人所得稅和營業稅的征收中體現出來，增加投機性需求的交易成本。

(三)嚴格執法、信息共享，加強房地產稅收征管

首先，建立房地產三級市場交易基準價格制度。稅務機關以該基準價格判斷納稅人提供的交易價格是否明顯偏低并有權據此核定相關各稅的計稅依據。其次，逐步完善房地產登記和評估機制，健全房地產市場信息發布制度，做好房地產市場信息化公開工作。再次，加強房地產稅收的征收管理。稅收征管部門大力聯合街道辦事處等社會組織，建立一張覆蓋面廣的社會協稅網絡，共同開展住房保有環節的稅收征管工作，加強對不動產出租行為的稅收監管，促使部分出租住房進入房地產二級市場流通，緩解城鎮住房供應。

[1]汪光燾主編.2006年中國房地產年鑒,中國建設出版社.2007

[2]周振華主編.2006年中國經濟分析,上海人民出版社.2007

[3]張暉明著.中國城市經濟和諧發展,上海社科出版社.2006

[4]姜濤.我國房地產稅收政策存在的問題及對策研究,經濟研究導刊.2009年第14期