淺議物業公司財務內控與財務風險防范

西安西電后勤資產管理中心 李妙花

一、物業公司內控的主要內容

內部控制制度是保護企業資產安全，保證會計資料真實完整，及時發現、糾正錯誤和防止舞弊的有效管理手段。就物業公司財務內控而言，主要內容是：

(一)收入控制

作為物業公司主營收入，物業管理費的收繳內控制度和流程設置應合理規范。從費用標準制定到正確記載、及時收取、足額交納、分項核算等流程應環環相扣，對不相容職務進行有效相分離，加強制約和監督。

(1)資金完整性控制。資金完整性控制主要包括發票和收據、銀行對賬單、往來賬核對控制和業務量控制。

(2)資金安全性控制。資金安全性控制主要包括賬實盤點控制、庫存限額控制和崗位分離控制。

(二)庫存物資和材料控制

要建立健全庫存物資和材料的管理制度，明確崗位職責和權限。主要包括：確定合理存量；加強采購量的監督和控制；批量采購由財務部門、采購部門、審計監督部門和使用部門等共同參與，保證采購過程的公開透明；小零星采購要經有關部門對質量、價格、供應商等進行篩選、審核，按規定授權審批。

(三)費用支出控制

包括物業運行成本的控制和物業代收代付如水電費支出的控制。其中的水電費支出往往金額較大，且易受管線漏耗、計量總儀表等因素影響，在支出環節應建立總表用量查驗、復核審批制度，以便及時發現漏點，將支出控制在合理平穩狀態。

二、完善物業公司內控，防范財務風險

物業公司要完善內部會計控制，防止出現會計信息失真、財務風險等各種經濟犯罪活動的發生。完善物業公司內部財務制度是加強公司內控、防范財務風險的重要內容。其次，物業公司還要規范財務基礎工作，加強物業管理資金的運行和籌措管理，真正做好公司內控和防范財務風險的工作。

(一)建立健全物業公司財務管理制度

首先，物業公司加強內部審計工作，建立完善的內部會計管理體系。物業公司應該合理地設置各個崗位和部門，建立崗位和部門責任制，優化內部組織結構。其次，物業公司要建立會計評價和考核機制，建立科學完整的執行和決策監督機制。再次，物業公司要結合自身經營特點，制定規范的財務活動規則。

制定收費人員工作細則，對日常收、交費工作進行指導與約束。積極推行收費信息化，將計費、收費、統計報表、上交總部財務等流程中的關鍵控制點鑲嵌于收費軟件中，合理分配操作權限，并定期不定期對小區收費工作進行檢查，實現有效二級財務控制。

(二)建立規范的財務基礎工作

物業公司的財務信息是降低公司服務成本，獲得經濟效益的重要因素。而準確、真實、完整、及時的財務信息又需要科學的、規范的財務基礎工作做保障。

(1)物業公司要加強對原始記錄的控制和管理。統一規劃原始記錄的內容、方法和格式，要明確傳遞、反饋、保管和匯集原始記錄的要求，要建立完整的責任制，保障原始記錄的正確、真實和及時。

(2)強化定額管理，嚴格制度并執行公司內部的物資定額、勞動定額、人員定額、費用定額、工時定額和考核辦法。

(3)規范公司物資的購進、領用、入庫和維修等各個環節，加強計量驗收的管理工作，增收節支。

(4)物業公司應加強財務預算管理。建立健全財務預算制度，做好財務預算過程中的檢查和考核工作，制定明確的財務預算方法和編制程序，確保公司經營目標的順利實現。

(5)物業公司要做好財產清查工作，加強財產管理，定期開展財產清查活動。只有加強財產清查管理才能加速資金周轉，促進公司財產的有效管理，提高物業公司的經濟效益。

(三)加強物業公司資金運行和籌措管理

物業公司的物業管理收入都是向使用者或業主收取的管理費用，所以公司資金的籌措要堅持經濟效益和社會效益相統一的原則。此外，物業公司的資金要合理、有計劃的使用，把資金用在有必要的管理項目上，使資金使用情況更加透明、公開。同時，物業公司還要進行科學的投資，積極防范財務風險，注重科學投資模式的選擇，盡可能地進行中短期投資，加強對投資項目的可行性研究。加強對投資項目的控制和管理，做好監督工作，實現物業公司價值的最大化。

(四)進行全面財務分析，保證資金的合理利用，防范財務風險

物業公司的主要收益來自兩個方面，一個是通過向客戶提供物理管理，取得管理費；另一個是物業公司開展各種經營活動，進行分散化和多元化的投資。物業公司要想防范財務風險，加強內部控制，就要進行有效的財務分析，促進物業公司的發展。

物業公司的財務管理部門要對公司的財務狀況進行評價分析，了解公司的負債、資產水平，判斷的經營風險，確保資金合理運作。物業公司的財務分析還要分析公司的管理效率，及時了解公司的運作情況，檢查財務制度，防范經營風險。同時，物業公司在財務分析過程中，還要注重財務預測和計劃，制定有效的方針政策，對資金、成本和利潤進行預算、預測。

三、結語

物業公司加強內部控制，建立完善的內部財務控制體制，建立健全財務管理制度，真正做好物業公司防范財務風險的工作。物業公司做好內控工作，能使公司合理運用資金，防止資金的浪費和流失，避免出現財務風險，促進物業公司健康、穩定發展。

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