整體傾斜多層住宅的檢測鑒定及處理方法

■ 代紅超 Dai Fangchao 陳利展 Chen Lizhan

0 引言

上海、寧波、溫州、天津、連云港、福州等沿海軟土地區，由于地基承載力較低、變形較大，如果建筑物采用天然地基上的淺基礎，地基易出現不均勻沉降，導致房屋出現整體傾斜。

以上海為例，該地區是典型的軟土地區，其淺層土厚約150～400m，屬第四紀沉積，是在反復的寒冷與溫暖氣候中，海侵與海退作用下，由河流、湖泊與海洋應力相互作用形成的；而20世紀70～90年代建造的多層住宅，普遍采用天然地基，由于房屋上部結構類型、地基基礎等原因，個別房屋在使用過程中產生整體傾斜現象。居民和房屋主管部門出于安全考慮，一般會提出對整體傾斜房屋進行房屋危險性鑒定，并根據鑒定結果提出處理建議。

1 整體傾斜房屋的結構類型及傾斜原因

出現整體傾斜的房屋一般為建于軟土地基上的房屋，建造年代多為20世紀70～90年代。該類多層住宅多為5～6層的砌體結構房屋，每幢房屋均包含多個單元，一梯三～四戶，房屋建筑平面呈長條形。

房屋豎向主要由縱橫砌體承重，預制多孔板樓（屋）蓋，部分房屋設有圈梁和構造柱；房屋基礎為鋼筋混凝土條形基礎或筏板基礎，基礎持力層一般位于粉質粘土等承載力相對較高的天然地基上。

造成房屋出現整體傾斜的原因主要為地基不均勻沉降。一方面，房屋附近地基荷載變化造成房屋下方地基產生不同的附加應力，主要類型為：①建筑物鄰近有基礎施工或其它機械設備振動，地基因震動而產生壓縮變形，局部下沉；②建筑物鄰近有基坑等大開挖工程，水土流失，造成地基滑移或沉陷；③建筑物鄰近地面大量堆積重物，使得土層壓密變形，帶動地基沉降；④建筑物鄰近交通要道，地基常年受到車輛振動而引起振密變形。另一方面，房屋建筑平面布局及上部結構荷載不均勻分布亦會造成房屋整體傾斜；當房屋修建在淤泥土質或軟塑狀態的粘性土上時，由于土的強度低、壓縮性大，房屋的絕對沉降量和相對不均勻沉降量可能都比較大，若房屋長高比較大、整體剛度差或上部結構荷載存在偏心分布時，易出現不均勻沉降。另外，設計、勘察等環節的疏忽也可能導致地基不均勻沉降，如地質勘察時未發現暗浜等。

2 整體傾斜房屋的檢測鑒定

根據委托方和居民的要求，對整體傾斜房屋的檢測一般包括房屋危險性鑒定。針對檢測內容，現場檢測一般包括房屋基本情況調查、房屋建筑結構圖紙復核測繪、房屋完損檢測、材料強度檢測、建筑變形測量，并應調查房屋所在場地的巖土工程情況，必要時應對場地巖土工程進行重新勘察。根據現場檢測結果和承載力驗算結果，按照《危險房屋鑒定標準》(JGJ 125-99 2004 年版)對被檢測房屋進行危險性鑒定。

住宅樓是居民生活休息的重要場所，考慮到其特殊性，房屋完損檢測在注重結構損壞的前提下，還應對建筑裝飾完損、設備完損進行全面檢測。在鑒定報告撰寫過程中需綜合考慮房屋正常使用性和適修性，從而給出一個科學、合理的鑒定結果。

2.1 鑒定中考慮房屋正常使用性

對于整體傾斜的房屋，若房屋整體性較好，即使上部結構傾斜比較明顯，房屋結構損壞仍可能較少，上部結構危險點很少甚至沒有危險點，根據《危險房屋鑒定標準》(JGJ 125-99 2004 年版)對房屋危險性鑒定結果為A級或B級。

但對于房屋整體傾斜較大，導致樓面嚴重傾斜、下水管道堵塞等損壞現象，影響居民正常使用的房屋，若僅根據房屋危險性鑒定結果判定不需要對房屋進行處理，則鑒定結果有失全面性，從而激化居民與政府部門或檢測單位間的矛盾，以致于不能從本質上解決問題。

因此，對該類房屋的檢測鑒定應該以人為本，站在居民角度全面考慮問題，從房屋安全性和正常使用性綜合分析、判斷，給出合理的鑒定結論和處理建議。

相關檢測鑒定案例如下：

上海市某小區居民住宅樓建于20世紀90年代，近期居民反映房屋出現整體傾斜現象，為確保房屋安全正常使用，根據居民和政府部門的委托，對該幢房屋進行房屋危險性檢測鑒定。

經調查，房屋為5層砌體結構，基礎為鋼筋混凝土筏板基礎，筏板厚度為400mm、雙層雙向配筋。經完損檢測，房屋上部結構損壞較少，主要為個別墻體出現溫度裂縫或窗角裂縫，上部結構未見危險點；經沉降監測，雖然房屋整體傾斜明顯，但目前房屋沉降速率較小，地基未達到危險狀態；經驗算，房屋墻體受壓承載力和高厚比滿足要求，地基承載力基本滿足要求。按照《危險房屋鑒定標準》(JGJ 125-99 2004 年版)進行房屋危險性鑒定，地基基礎、上部承重結構、圍護結構中危險構件百分數均為0%，房屋A級的隸屬度最大，房屋危險性等級綜合判斷結果為A級。

但由于房屋地基不均勻沉降導致房屋整體向西傾斜率平均值約13‰，樓面傾斜明顯；房屋陽臺落水口位于陽臺東側，房屋傾斜造成樓面東高西低，陽臺廢水無法排除，出現積水現象(圖1)；房屋沉降造成下水管道變形，出現排水不暢、倒泛水等損壞現象，一層住戶自行設置簡易管道直接把廢水通過外墻排出(圖2)。

為全面反映問題，按照中華人民共和國標準《民用建筑可靠性鑒定標準》(GB 50292-1999)對房屋正常使用性進行評級。屋整體向西傾斜嚴重，影響正常居住，且陽臺、廚房間和衛生間下水管道排水不暢甚至不能使用，房屋正常使用性評級為Css級。根據《民用建筑可靠性鑒定標準》(GB 50292-1999)第3.3.2條的規定，應采取措施進行處理。

2.2 鑒定中考慮房屋適修性

圖1 房屋陽臺樓面東高西低、樓面積水

圖2 房屋下水管道變形，一層住戶自行設置簡易管道排水

房屋出現整體傾斜的主要原因為地基基礎的不均勻沉降，由于地基基礎沉降，造成房屋室內外高差較小甚至出現小于0的情況。若上部結構危險點不多，根據《危險房屋鑒定標準》(JGJ 125-99 2004 年版)進行危險性鑒定評定為整幢危房的可能性一般較小，主管部門根據鑒定結果對房屋進行處理的時候，往往會偏向于糾偏加固處理方法。

但由于房屋沉降較為明顯，一層室內標高較低，采用抬升法進行糾偏的可能性比較小，特別是對于鋼筋混凝土條形基礎的房屋抬升法糾偏難度更大；若采用迫降法糾偏會造成房屋進一步下沉，從而很難解決一層室內外高差小、排水不暢等問題。另外，由于發生傾斜的房屋建造年代久遠，房屋建造標準較低，可能需要對上部結構或基礎進行局部的加固處理，進行糾偏加固工作量較大。

若鑒定報告綜合考慮房屋安全性和適修性，在適修性方面給出一個客觀評價，則在房屋主管部門決策方面起到更好的作用。

相關檢測鑒定案例如下：

上海市徐匯區某住宅小區一幢居民樓建于20世紀90年代，建筑平面呈長條形，東西向6單元組合，一梯三戶。房屋為6層砌體結構，基礎為鋼筋混凝土條形基礎，基底寬度主要為3200mm、3400mm。在房屋平改坡時，發現房屋存在整體向北傾斜現象，為此，委托檢測單位對上述房屋進行安全性鑒定。

經強度檢測，房屋砌筑磚和砂漿強度較低，未達到原設計強度等級要求。經完損檢測，房屋主要存在墻體開裂、梁墻交接處開裂、局部混凝土構件澆搗質量差等結構損壞現象及墻面粉刷大面積龜裂、墻面瓷磚空鼓開裂、平頂與梁墻陰角開裂、平頂預制板拼接縫等建筑裝飾損壞現象；墻體裂縫主要為不均勻沉降裂縫，梁墻交接處裂縫為溫度收縮裂縫，其余損壞基本為建筑裝飾損壞。對基礎進行開挖檢測，部分墻下條形基礎存在混凝土酥松、澆搗質量差等損壞現象(圖 3)。經變形測量，房屋地基基礎有嚴重不均勻沉降現象，房屋平均向北傾斜率約20‰，超出《危險房屋鑒定標準》(JGJ125-99 2004版)規定的限值10‰ ；入口處地坪與室外地面高差介于-100.35～+40.55mm，小于《住宅設計規范》（GB 50096-1999 2003版）規定的限值+0.10m；單元門廳凈高介于1.934～1.975m，小于《住宅設計規范》(GB 50096-1999 2003 版)規定的限值2.0m。

圖3 房屋局部區域基礎混凝土芯樣照片（混凝土酥松、澆搗質量差）

根據現場檢測結果和承載力驗算結果，按照《危險房屋鑒定標準》（JGJ125-99 2004 版）綜合評定，房屋的危險等級評定為C級。

考慮到房屋下沉較為明顯，且局部條基混凝土質量較差，按照中華人民共和國標準《民用建筑可靠性鑒定標準》(GB 50292-1999)第10節對房屋進行適修性評估。房屋地基基礎有嚴重不均勻沉降現象，房屋整體向北傾斜嚴重超標，室內外高差和單元門廳凈高不滿足規范要求，上述問題難以修復。另外，房屋部分基礎混凝土酥松，局部區域混凝土強度低于C15，加固有一定的難度。

對房屋糾偏加固修復費用和新建房屋費用分別進行了估算（表1，費用估算均參照檢測鑒定報告出具時的費用估算標準），加固以及修復費用為新建造價的52%（均為土建費用）。

綜上，不但需要對房屋糾偏，地基、基礎加固，上部結構承載力不足的構件進行加固，而且還需處理由于房屋下沉導致的門廳凈高不足、污水管倒泛水等相關問題，加固以及修復直接費用為新建造價的52%，房屋適修性評級為Cr級，適修性較差。

3 整體傾斜房屋的處理方法

對房屋出現的整體傾斜現象，應根據房屋沉降發展速率、傾斜率大小、房屋完損情況等因素全面分析、判斷，并應綜合考慮房屋正常使用性和適修性。

當采用糾偏加固進行處理時，可根據房屋基礎類型采用迫降法或抬升法進行處理，由于整體傾斜房屋沉降較為明顯，對于基礎整體剛度較好的房屋建議盡可能采取抬升法進行糾偏加固。

當房屋整體傾斜率遠大于《危險房屋鑒定標準》(JGJ125-99 2004 版)規定的限值10‰，房屋危險性評級為C級，且適修性評級為C～D級，或房屋危險性評級為D級時，可采用落架大修、拆除重建等措施進行處理(表2)。

表1 費用估算表

表2 房屋整體傾斜處理方法

4 結語

在對整體傾斜房屋進行檢測鑒定過程中，應從房屋安全性、正常使用性及適修性等方面進行全面分析、鑒定。出現整體傾斜的多層住宅建造年代較久，房屋一般為砌體結構、天然軟土地基，發生傾斜的原因主要為房屋鄰近區域地表荷載變化、房屋上部荷載分布不均勻等引起的地基不均勻沉降；整體傾斜房屋的完損檢測在注重結構損壞的前提下，還應對建筑裝飾完損、設備完損進行全面檢測。在鑒定報告撰寫過程中需綜合考慮房屋正常使用性和適修性，從而給出一個科學、合理的鑒定結果；對房屋出現的整體傾斜現象，應根據房屋沉降發展速率、傾斜率大小、房屋完損情況等因素全面分析、判斷，并應綜合考慮房屋正常使用性和適修性，提出合理的處理建議。