關于住房保障供后管理工作的思考

■ 施風蕾 Shi Fenglei

住房保障供后管理是指保障性住房供應分配后一系列管理工作的統稱，包括保障對象的資格管理、保障對象入住后的社區管理、保障房小區的物業管理、保障對象的退出管理等一系列管理工作。住房保障供后管理工作具有管理主體多元化、管理內容復雜化、管理手段綜合化等特點。隨著各級政府部門住房保障工作力度的加強，隨之產生的供后管理問題亦日益凸顯。

1 當前住房保障供后管理工作的現狀及主要問題

據對已入住保障性住房小區開展的實地調研發現，現階段住房保障供后管理工作存在重視程度不夠、管理機制不順、管理難度較大和管理手段缺乏等突出問題。

1.1 重視程度不夠

當前，各級政府紛紛從穩增長、促轉型、惠民生的角度，高度重視保障性住房的建設和供應工作，并積累了一定的工作經驗和有效做法。如各地一般均能足額、及時地完成保障性住房建設任務指標，也大多將公平分配視作保障性住房的“生命線”，普遍建立了分級審核、多次公示的工作機制，較好地實現了分配過程的公開、公平和公正。相比較而言，住房保障的供后管理工作相對較為滯后，這固然與住房保障工作起步較晚，目前處于保障性住房集中建設供應階段不無關系，但在客觀上也反映了社會各界，尤其是有關職能部門對住房保障供后管理工作認識不夠、重視程度有待增強等問題。

1.2 管理難度較大

住房保障供后管理工作較一般社會管理工作而言，管理難度大大提高，主要是因為其具有管理周期較長、管理內容較多、管理對象特殊、社會關注度高等特點。

住房保障供后管理工作貫穿于保障對象享受住房保障政策的全過程，管理周期較長。以經濟適用住房為例，住房保障對象購房入住后，資格管理、物業管理等工作要貫穿于住房保障對象居住使用的全過程。這客觀上拉長了管理周期，給供后管理工作帶來一定的挑戰。

住房保障類型較為多樣，既有租賃型的保障性住房，也有出售型的保障性住房，不同類型的保障性住房的供后管理要求也不盡相同。在管理內容方面，住房保障供后管理工作既涉及對物的管理，如對保障性住房小區、保障性住房房屋質量及維修等的管理；也涉及對人的管理，如對住房保障對象的資格管理、日常巡查、退出管理等等；同時還涉及綜合管理，如保障性住房小區的社區管理和服務等內容。紛繁復雜的管理內容，客觀上增加了住房保障供后管理工作的難度。

住房保障供后管理對象較為特殊，多數為社會中低收入群體，其文化程度和綜合素質有待提高；部分對象還有殘疾、重大疾病等特殊困難，需要政府部門進行針對性的幫扶和救助；甚至部分對象也存在人戶分離現象。這客觀上要求住房保障管理部門在管理手段和方式上進行必要的創新。

社會各界高度關注住房保障供后管理工作。當前部分住房保障對象存在違規出租、轉租、出售保障性住房等現象，若不能對這些違規行為進行及時查處，不但影響住房保障工作秩序，而且還會在一定程度上引發其他社會群體對住房保障制度和政策的質疑。

1.3 管理機制不順

住房保障供后管理工作是一項綜合性較強的工作，根據管理職責或者內容需要，涉及眾多管理部門，如保障對象原所在區域和屬地化區域的政府部門、物業公司、專業管理機構等部門。各部門管理職責如何劃分，尤其是在部門職責有所交叉或者交集的情勢下，如何有針對性地開展協調和配合工作，成為影響住房保障供后管理工作有效開展的重要方面。

我國香港和新加坡等地的管理經驗表明，有效開展住房保障售后管理工作，需要建立一支專業穩定的供后管理人員隊伍。但目前住房保障工作卻面臨著人員隊伍缺乏、人員結構不合理、經費不落實、編制無保證、缺乏相應工作經驗等諸多問題。

1.4 管理手段缺乏

國家層面尚在積極探索開展住房保障相關立法工作，目前作為執法依據的多為單項的政府規章、政府規范性文件等。管理依據的缺失，造成相關管理手段單一，目前多集中于以民事法律責任為主，對違規行為，尤其是惡意違規行為，缺乏有效的行政處罰和司法處置等手段，客觀上造成違法成本較低、守法成本偏高等不合理現象，不利于引導誠實守信氛圍的形成。

2 關于住房保障供后管理工作的幾點建議

住房保障供后管理工作需要經歷一個從無到有、逐步完善的過程。當前，較為緊迫的是要結合住房保障售后管理工作的特點，有針對性地開展相關工作，逐漸形成完備的住房保障供后管理制度安排。

2.1 加強相關立法工作

隨著住房保障分配供應工作的深入推進，應當抓緊解決住房保障立法的“裸奔”問題。一方面，國家層面要加大對住房保障基本制度立法工作的推進力度，在條件許可的情況下，可以考慮先進行住房保障售后管理工作的專項立法，為各地進行相應配套安排提供依據；另一方面，各地可在《立法法》許可的范圍內，結合本地住房保障工作實際，積極進行地方立法的探索，如制訂地方性法規、政府規章等，從而為國家層面進行統一立法提供有益經驗。同時，要通過提升立法等級，改變當前住房保障供后處理手段過于單一的現狀，結合不斷完善的信用制度和體系，形成對違規行為查處的高壓態勢，堅決查處騙購騙租、變相福利分房、利用職權侵占以及違規轉租、轉售保障房等違規行為。

2.2 建立有效的工作機制

2.2.1 建立有效的管理機制

當前，最為迫切的是要明確住房保障供后管理工作各類主體及其職責分工，形成工作合力。重點處理好住房保障對象原所屬區域和保障性住房小區所在區域政府管理部門的關系，建立專門的協調機構，落實屬地化管理機制的職責，形成不同部門之間有效的協作和配合機制。

2.2.2 建立動態的監管機制

要及時發現和查處住房保障對象違規行為，形成日常管理和動態監管相結合的工作機制。一方面，建章立制，從制度層面要求住房保障對象誠信申報，享受住房保障政策期間，保障對象有足以影響資格的重大情況發生變化時，應當主動及時向住房保障管理部門申報，并定期向住房保障對象申報家庭情況，配合住房保障機構依法開展的資格復核等工作；另一方面，要借鑒其他國家和地區的工作經驗，建立專門的供后管理執法工作隊伍，如考慮采取政府購買服務的方式，針對一定數量的保障對象，配備一名專職管理人員，充實完善管理執法工作隊伍。

2.2.3 建立符合實際的退出機制

一是要強化住房保障對象不符合條件應當主動及時退出保障性住房的要求，對于應當退出而不退出的對象通過民事、行政、司法等手段進行嚴肅查處，提高違規行為成本。二是要建立柔性和有梯度的退出機制，做好相關保障性住房政策的銜接，當住房保障對象不符合相關申請條件，但仍然可以享受其他住房保障政策時，通過一定的方式轉化為其他住房保障的受益對象；對于部分確有正當理由暫時無法退出的對象，給與一定的過渡和寬限期，期滿后仍無法退出并愿意承擔市場租金的，在房源充足時候亦可以允許繼續使用保障性住房。

2.2.4 建立針對性的幫扶機制

加強供后管理的最終目的是為了提高管理服務質量，更好地服從、服務于住房保障對象的需求，提高住房保障對象的滿意度。相關政府部門，尤其是屬地化的政府部門應當針對住房保障對象的特點，加強保障性住房小區公共服務職能，不斷提高服務水平，努力實現公共服務的均等化，增強住房保障對象的歸屬感。如針對住房保障對象和保障房小區的不同特點，建立促進就業、老年人關懷、殘疾人幫扶、文化培訓機制等，重點解決好就業、醫療、教育、購物等基本工作和生活需求，幫助住房保障對象實現安居樂業。

2.3 創新管理方式方法

實踐證明，傳統的管理方式方法已經難以適應住房保障供后管理工作實際，現階段有必要及時創新供后管理工作的方式和方法。

(1)充分發揮物業公司、居委會等專業機構的職能，發揮專業社會組織的獨特作用。要完善物業服務企業的選擇、評價和退出機制，選擇信譽度好、責任感強的企業從事保障房小區物業服務工作，并加大對物業服務企業的監督考核，要求物業服務企業配齊人員，提高服務質量，并對物業服務企業引入淘汰機制。同時，物業服務企業等專業組織在獲取住房保障對象的第一手信息和動態方面具有無可比擬的優勢，住房保障機構和專業巡查機構等可以將一定的輔助管理職能委托物業服務企業等實施，由被委托對象定期向住房保障機構和專業巡查機構報告住房保障對象的相關情況等有償服務。

(2)給與必要的財政補貼，保證住房保障供后管理工作的可持續發展。住房保障工作是政府的民生工作，同時，住房保障對象的支付能力相對較差，為更好地體現住房保障工作的公益性，應當不斷加大政府對住房保障工作的投入力度。一是給與物業服務企業必要的補貼，保證物業服務企業的正常運營，不斷提高服務質量；二是加大對外圍配套等的投入力度，重點解決公共服務的均等化問題，增強保障性住房小區的生活便利度，提高入住率；三是建立有效的財政轉移支付辦法，提高保障性住房小區屬地化管理部門的積極性，實現權責利相統一。

(3)完善住房保障信息系統，實現信息共享。要利用信息技術，整合房地產開發建設、供應分配、交易登記、后期管理等各環節基礎數據，搭建和整合相關管理信息平臺，并實現與其他政府部門信息的共享，提升預警提示能力，努力實現保障性住房和住房保障對象信息的全覆蓋、動態更新和有效利用。

2.4 引入社會監督

住房保障供后管理的有效開展，離不開相關信息的公開，更離不開社會各方面的廣泛參與。應當充分發揮廣大人民群眾、新聞媒體的監督作用，暢通舉報投訴渠道，拓寬住房保障對象違規行為的發現渠道，建立有效的糾錯機制，及時把不符合條件的住房保障對象及時清退出住房保障體系；住房保障管理部門應當主動將住房保障對象違規行為及其查處情況向社會公開，接受社會監督，并引導誠實守信的社會氛圍。此外，還要充分發揮居民委員會、業主委員會等居民自治組織的作用，引導建立住房保障對象的志愿者服務組織，提高住房保障對象參與供后管理工作的積極性和主動性，提升住房保障對象自我管理和自我服務的水平。

3 結語

住房保障供后管理工作是住房保障工作的最后一環，也是極為重要的一個方面。做好住房保障供后管理工作，不斷提高住房保障供后管理工作的規范化程度，有利于提升住房保障整體工作水平，增強住房保障對象的歸屬感；有利于建立嚴格的退出機制，保證保障性住房這一社會公共資源得以公平分配，維護社會公平正義。從一定程度上說，住房保障供后管理工作開展的成效如何，關系到住房保障工作能否持續健康發展。