淺談居住區綠地率

趙華瑩，王 林

（天津市河西區綠化監理所，天津 30061）

當今的都市生活倡導綠色、休閑、健康的生活理念。人們在買房置業時，也越來越多的考慮環境因素、休閑因素。于是開發商在銷售廣告中開始注重宣傳開發樓盤的環境效果以及綠化指標。在城市園林主管系統內其實對綠化指標有一些相關的規定。這些規定主要是從“綠地率”指標上進行考核。

1 綠地率的概念

百度百科：綠地率指居住區用地范圍內各類綠地的總和與居住區用地的比率。《石家莊市城市園林綠化管理條例》：各類綠地面積占建設用地總面積的比例。《天津市城市綠化異地補建綠地代建費管理辦法》：建設項目的綠地率（%）＝（建設項目規劃可用地的配套綠地面積÷建設項目規劃可用地面積）×100%。《上海市綠化條例》：建設項目綠地面積占建設項目用地總面積的配套綠化比例。

2 開發商在宣傳綠化指標上的誤區

2.1 混淆名詞，用“綠化率”說話

項目規劃指標中相應的有“綠地率”指標，而且“綠地率”指標的計算有很嚴格的標準。而大多數的開發商在宣傳時往往用“綠化率”這個詞，來混淆概念。

開發商所說的“綠化率”是在使用園林管理部門的“綠化覆蓋率”的概念（綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比）。“綠地率”是用綠化的占地面積來計算的，而不能用投影面積。比如一棵樹的投影很大，但它的占地面積卻很小。

2.2 “兼容并包”的計算方法

即使不偷換概念，為了計算出一個漂亮的“綠地率”，有的開發商利用兼容并包的計算方法提高宣傳數字。

計算綠地率時，對綠地面積的計算要求非常嚴格。《城市居住區規劃設計規范》（建設部GB 50180—93）上所說的綠地面積指的是“綠地應包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內的綠地），其中包括滿足當地植樹綠化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋頂綠地，不應包括屋頂、曬臺的人工綠地。”另外還規定：“宅旁綠地地界應從與住宅地基的距離1.5m處起算；院落式組團綠地地界應從宅間小路路緣1m處計算。”另外如在地下建筑頂部建設綠地，應滿足當地植物覆土條件，如不滿足即使是綠地也不能計算在內。如地下車庫等，這些設施的地表覆土一般達不到3m的深度，在上面種植大型喬木，成活率較低，所以計算綠地率時不能計入“綠化面積”中。

屋頂綠化等裝飾性綠化地，按目前國家的技術規范，也不算正式綠地。《天津市城市綠化異地補建綠地代建費管理辦法》也明確規定：垂直綠化、陽臺綠化、屋頂及室內綠化不計入綠地率指標。

隨著車輛的增多，好多小區會建設草皮磚停車位，在園林主管部門綠地率考核的工作中對草皮磚面積計算一般也不是按照100%來統計。

總之，并不是小區內所有的綠化都計算在綠地面積內。

2.3 變化多端的分母

再看分母部分——用地總面積。一般來說園林主管部門認定的面積是《建設用地規劃許可證》上的用地總面積。如果規劃總用地周界為城市道路、居住區道路、小區自然路時，其邊界的起始點應畫至道路中心線。所以用地總面積應該包括可用地面積、后期整理用地面積等地類面積的總和。如圖1：用地總面積=可用地面積+整理用地面積+道路面積。

開發商在計算“綠化率”時有的僅僅計算“可用地面積”。更有甚者，在后期整理面積中往往會有部分街邊的公共綠化，開發商將這部分綠化面積計算在綠化面積內，計算綠化率時，如果用可用地面積計算，分母部分相應縮小，“綠地率”則會進一步提高。

比如：某項目規劃用地總面積為120m2，其中后期整理面積為10m2且全部為綠化，道路面積30m2，可用地面積80m2，可用地范圍內綠化為30m2。

有些開發商會這樣計算：

通過如上分析，您看到的開發商在廣告中提及的數字，從計算方法上，也許就是一個數字游戲。

3 不達標的項目屬于不合格項目

其實當前好多城市建設項目的規劃綠地指標不達標，并非無法管理，也并不是無法可依的。《天津市城市綠化條例》就規定對于不達標的建設項目收取“異地補建綠地代建費”；《石家莊市城市園林綠化管理條例》規定征收少建綠地補償費。不管是異地補建綠地代建費還是少建綠地補償費都將用于安排補償綠化的建設上。太原、鄭州、荊州、大慶等城市還推行了“綠色圖章”制度，如果不經園林主管部門審核綠地率達標，不加蓋“綠色圖章”。沒有綠色圖章的項目不得進入銷售、交付使用環節。

總之，當您買房置業時除了關心容積率、車位率、得房率等指標時，是否也應關心下“綠地率”，因為這也是關系到切身生活舒適程度的“率”。隨著各地市法律法規的健全和行業規定的規范，相信這些問題必將得到規范和解決。

［1］天津市第十四屆人民代表大會常務委員會第十四次會議，天津市城市綠化條例［內部資料］.2004.9.14.

［2］石家莊市政府86號令，石家莊市城市園林綠化管理條例［內部資料］.1997.5.4.

［3］天津市城市綠化異地補建綠地代建費管理辦法［內部資料］.津政發2007-25.2007.4.29.

［4］GB 50180—93，城市居住區規劃設計規范［S］.

［5］上海市第十二屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議通過，上海市綠化條例［內部資料］.2007.1.