廣州“限售”高價房

吳凡

廣州市對中心城區個別異常高價住宅項目限制預售規模和控制交易節奏，更像是為了達成短期調控目標而采取的臨時措施。

從地鐵獵德站出來，就是廣州珠江新城的正中。東邊，是一大片住宅和珠江公園；往南看，被稱作“小蠻腰”的廣州塔就在不遠的珠江對岸；向西，就是珠江新城中央商務區的商務金融辦公區域。

這一帶是廣州房價最高的區域，其中的幾個高價住宅項目，也是廣州市國土資源和房屋管理局（以下簡稱“廣州市國土房管局”）最新的房地產調控措施一“限制預售規模和控制交易節奏”的重點實施對象。

9月24日，廣州市國土房管局在微博上發出正式回應，之前“廣州對高價樓盤采取‘限售措施”的傳聞被確認屬實。

如此“限售”

“這附近的房價大概3萬左右，那邊頤德公館和花城灣都是5萬以上，如果要限，這兩個肯定要被限的。”合富置業雋峰苑分行高級物業顧問楊小鋒指了指西邊不遠的兩處新盤說。

“中海花城灣·央璟”位于在地鐵獵德站十字路口的西南角上，面向珠江公園，背靠規劃中的沿河特色小街，穿過小街可以直抵沿江大道。

位置優勢如此明顯的“中海花城灣·央璟”還把銷售中心對外開放的日期定在了十一黃金周之前的9月16日，開發商中海地產更是在宣傳中喊出了“迎戰黃金周”的口號。

但是，來自廣州市國土房管局信息平臺“陽光家緣”網的信息顯示，直到9月28日，“中海花城灣·央璟”項目才拿到了全部房源A5、A6、A7三棟樓中A5棟的40套房的預售證，根據規劃，這三棟樓的總房源數量應該在450套左右，并且，這三棟樓的建設進度也一致，大約都在2014年6月入住。如此算來，開發商拿到預售證的房源不到總房源數的十分之一。

“中海花城灣·央璟”是中海花城灣項目的二期，該項目的一期曾分兩次于2006年和2007年拿到預售證，分別是“自編B1—B3棟”和“自編A1—A3棟”，值得注意的是，開發商這兩次都是拿到了全部房源的預售證。

“陽光家緣”網的數據顯示，10月1日至15日，“中海花城灣·央璟”共售出6套房，其中1日至7日沒有賣出一套房，“限售”的威力可見一斑；而這6套房的均價是36125元/平方米，而同期廣州市平均商品房成交價只有11439元/平方米。

雖然遠遠高過廣州市平均房價，但實際上，中海花城灣還拖了它所在的整個天河區的“后腿”，10月1日到15日，天河區共賣出75套房，均價37093元/平方米。

還有更貴的樓盤。在中海花城灣東邊不遠、由珠江實業開發的“頤德公館”就是其中之一。10月上半月，“頤德公館”有3套房售出，均價達到46625元/平方米。

和“中海花城灣·央璟”不同的是，“頤德公館”早在2011年就拿到了全部預售證，不存在無法進行預售的問題，但是據該項目一位不愿透露姓名的銷售人員告訴《中國新聞周刊》，他們被要求“控制交易節奏”。“我們這里最小的房子也有175平方米，加上價格高，如果某一個時間段網簽很多的話，房價一下就上去了。”他說。

在這種情況下，官方信息很可能顯示的不是樓盤完整真實的交易情況。與“陽光家緣”網上慘淡的只售出6套的數據不同，在“中海花城灣·央璟”的銷售中心，《中國新聞周刊》記者獲悉，A5棟已經全部售出，目前在售的是A6棟。在售樓處的展示欄上，也有一份四頁A4紙的中海花城灣A5棟銷售情況表，在這張表上，A5棟的售價在5萬元/平方米左右。

中海地產客戶主任李珊珊向《中國新聞周刊》介紹，A7棟將在2012年年底開始銷售，她是負責“中海花城灣·央璟”的大約15名銷售人員之一，這顯然不是一個15天只賣出6套房的樓盤應該有的配置；而之所以把A7棟的預售放在年底，更多是“出于開發商自己的銷售節奏，和‘限售關系不大。”

因何“限售”

盡管廣州市國土房管局對《中國新聞周刊》提出的關于限售措施實施標準的問題未予回答，但如果把超過均價5萬/平方米作為“限售”標準的話，廣州市這一次的房地產調控范圍并不大。搜房網的數據顯示，廣州市的樓盤中，達到5萬均價的只有8個，而北京有45個。

不妨就以這兩個城市做一個對比。在人口上，根據北京市統計局、國家統計局北京調查總隊發布的《北京統計年鑒2012》，2011年，北京市的常住人口為2018.6萬人，戶籍人口1277.9萬人；而廣州市公布的第六次全國人口普查核定數據結果，在2010年11月1日零時普查標準時點上，廣州常住人口總數為1270.19萬人，外來常住人口為475.98萬人。

收入方面，《2011年廣州市國民經濟和社會發展統計公報》顯示，2011年廣州市城市居民人均可支配收入34438元；《北京統計年鑒2012》顯示，北京城鎮居民2011年人均可支配收入是32903元。

在兩城市人均收入不相上下的情況下，均價超過5萬元/平方米的高價樓盤的比例，卻和人口數量之比相背離，如果以北京為基準，廣州的高價樓盤遠少于應有數量。

平均商品住宅成交價格的對比也顯示，廣州市國土房管局對廣州房地產市場“理性的、健康的、可控的”總體評價基本客觀。《中國新聞周刊》記者根據“陽光家緣”網的數據測算得出，截至2012年10月15日，廣州市商品住宅成交均價為12039元/平方米，同期北京市的數據是20403元/平方米。

不過，在價格較低的情況下，同樣的價格波動所對應的幅度就會較高，如果北京和廣州的房價都上漲200元/平方米，那么根據前述數據，北京對應的漲幅就是不到1%，而廣州就要接近2%，雖然2012年各地并沒有像前一年一樣被要求公布一個具體的房價調控目標，但從數字的角度看，這應該是廣州市對高價房實施限制措施的原因之一。

另一方面，開發商和購房者對于珠江新城區塊房價上漲趨勢的一致判斷，也是造成廣州市“房價異常上漲”的原因之一。

珠江新城十年的建設過程，是自西向東發展的。根據珠江新城總體規劃，在6.44平方公里的面積上，住宅用地共有86塊，絕大多數位于商務金融辦公區域的東邊，這些區域中，越是靠西和臨江的地塊優勢越明顯。手握優勢地塊這種稀缺資源的開發商必然希望能夠將利益最大化，而購房者也會對這些優勢地塊的房價產生上漲的預期，根據追漲的心理，越早購買越實惠，于是就出現了甫一開盤就大量成交的現象，這也倒逼廣州市政府對該區域高價樓盤出臺更為嚴格的“限售”措施。

“數字游戲”不應成常態

在上海易居房地產研究院副院長楊紅旭看來，當前中央調控房地產的態度非常堅決，7月以來反復強調防止房價反彈，屬于調控重點區域的一線城市皆不敢掉以輕心。短時間內，限售高價房的確是穩定房價的有效措施。

特別是在各主要城市公布明確的房價調控目標的2011年，暫緩發放高價房預售證，是很多城市為達標私下采取的應對舉措。2011年，是樓市調控新政實施的第一年，當時，廣州制訂的房價調控目標是，房價變動幅度低于同期的區域生產總值和人均可支配收入的增幅。

當年年底，根據廣州市國土房管局統計，該市市轄十區新建商品住宅網上簽約面積同比減少15.2%，簽約均價同比僅增長2.5%，低于同期GDP和居民可支配收入的增幅，實現了年初確定的房價控制目標。

2012年，廣州市并未像2011一樣公布當年明確的房價調控數字目標，但是廣州市國土房管局表示，將繼續加強房地產調控，并表示將探索采取優化“限購”政策、扶持商業地產投資、規范住房租賃市場等系列措施保持房地產市場健康穩定。

但是，到了今年4月份，當北京、上海樓市步入下行通道時，廣州樓市卻迎來一次小陽春，當月，該市有超過四成的新盤成交價格出現上漲，其中有的樓盤漲幅超過了30%。這也引發了廣州國土房管局的警覺。于是，在五一假日，傳統的樓市成交黃金時段，廣州部分高檔樓盤出現了“被限售”的情況。只不過，當時的“限售”并未公開化。

事實上，今年以來，除廣州外，濟南、深圳、西安、沈陽、武漢、成都、北京、上海等地，都傳出過政府對房價進行分片區限制、同時暫停發放高價房預售證的消息。但是，廣州第一個把這樣的調控措施公開化了。

廣州國土房管局相關負責人對《中國新聞周刊》表示，近期中心區域高價項目成交增多，導致總成交量中占比提高，造成全市均價結構性上漲。同時，最近珠江新城等中心城區個別高端高價住宅項目定價偏高，且經過前期的儲備，開盤后出現大量集中網簽情況，推動了全市均價異常上漲，造成市場的不正常波動，誤導市場預期。因此，對珠江新城等中心城區個別異常高價的住宅項目暫時采取適當限制預售規模、控制交易節奏的措施是必要的。

但是，在房地產業內人士看來，這樣的調控措施也存在明顯的弊端。

“限售”多是短期行為，為達到一時之目的，或者某一個數字指標而使用，被“限售”的高價樓盤不會因為被采取這樣的措施而降價。開發商和政府之間仿佛形成了一種默契：政府需要完成目標時，就對開發商采取各種措施；目標達成之后，開發商就恢復常態，用政策手段干預，而非引導市場理順供求關系，追求短期的調控效果，顯然也和中央對于房地產市場的長期調控目標不符。