大城市近郊多業(yè)態(tài)混合居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究

王一磊 王 超 陳青長

(1.上海應(yīng)用技術(shù)學(xué)院城市建設(shè)與安全工程學(xué)院，上海 201418;2.山西省建筑設(shè)計(jì)研究院，山西太原 030013)

1 背景

城市規(guī)模的迅猛擴(kuò)大是當(dāng)前不可回避的現(xiàn)狀。隨著我國當(dāng)前城市化進(jìn)程的飛速發(fā)展，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)到2011年我國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到51.27%，除了各地小城鎮(zhèn)的數(shù)量迅速出現(xiàn)外，大城市已經(jīng)不可避免的將承接越來越多的城市人口。可見在大城市的近郊大規(guī)模的居住小區(qū)如雨后春筍般的出現(xiàn)，尤其是隨著軌道交通和城市快速路的延伸，這些迅速崛起的居住小區(qū)由于土地價(jià)值的極快提升使得其業(yè)態(tài)隨之復(fù)雜化和多樣化，出現(xiàn)了同一居住小區(qū)多業(yè)態(tài)混合的模式，隨之也帶來了諸多問題。本文研究的正是如何通過規(guī)劃設(shè)計(jì)來解決此類居住小區(qū)存在的問題，提升居住小區(qū)的品質(zhì)并緩解居民的困擾。

2 大城市近郊多業(yè)態(tài)混合居住小區(qū)特征

當(dāng)前，各大城市的總規(guī)修編都已經(jīng)注意要嚴(yán)格控制大城市中心城區(qū)的人口規(guī)模。例如上海中心城區(qū)當(dāng)前面積為600多萬平方米的面積上卻匯集了900多萬數(shù)量的人口，過于高的人口密度使得資源環(huán)境壓力過高，公共服務(wù)設(shè)施供給不足，為此到2020年上海的規(guī)劃建設(shè)用地只有20%多用于居住用地，上海中心城區(qū)的住宅總量會(huì)大量縮減。上海市城市總體規(guī)劃到2020年中心城區(qū)的人口數(shù)量將控制在900萬人內(nèi)，使得大量人口將轉(zhuǎn)向郊區(qū)。而居住人口的不斷轉(zhuǎn)移將對近郊的居住小區(qū)產(chǎn)生重組再生。由此來看，伴隨著大城市城市建設(shè)用地規(guī)模的不斷擴(kuò)展，大城市近郊必定會(huì)出現(xiàn)有特點(diǎn)的多業(yè)態(tài)混合居住小區(qū)，這些居住小區(qū)具有其自有的特征:

1)分布上呈現(xiàn)沿交通線的擴(kuò)散型。大城市近郊多業(yè)態(tài)混合居住小區(qū)有別于郊區(qū)單一獨(dú)立住宅小區(qū)。出于其居民的居住與通勤的最基本需求，這類居住小區(qū)需沿著從城市中心區(qū)擴(kuò)散外延的城市快速路周邊集中出現(xiàn)，又或者是具備城市郊區(qū)軌道交通沿線一定范圍內(nèi)出現(xiàn)。

2)建設(shè)地塊容積率要求高，住宅小區(qū)業(yè)態(tài)的形式豐富。一座城市的不同區(qū)位，其容積率一般從外圍郊區(qū)到中心城區(qū)顯現(xiàn)遞增關(guān)系。例如上海內(nèi)環(huán)內(nèi)城區(qū)的住宅容積率多在3.0以上，外環(huán)線附近也達(dá)到2.0以上，容積率在1.0以下的一類住宅建設(shè)用地已經(jīng)不再出現(xiàn)新增地塊。因此這類住宅地塊的開發(fā)往往存在著例如別墅與小高層混搭，多層住宅與高層住宅混搭等多種情況。

3)常見分期開發(fā)，同一小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)多樣化的業(yè)態(tài)與建筑。住宅小區(qū)內(nèi)存在前后不一致開發(fā)，新舊建筑并存等狀態(tài)。位于大城市近郊的住宅建設(shè)用地往往面積普遍較大，這就勢必導(dǎo)致開發(fā)商分期建設(shè)的手段的應(yīng)用。而往往前一期建設(shè)后不久，城市發(fā)展又導(dǎo)致地塊的價(jià)值提升，后期建設(shè)為追求經(jīng)濟(jì)效益導(dǎo)致住宅小區(qū)內(nèi)存在前后不一致開發(fā)，新舊建筑并存等狀態(tài)。

3 大城市近郊多業(yè)態(tài)混合居住小區(qū)存在的問題

3.1 多業(yè)態(tài)混合相互間的干擾

受到建設(shè)用地的規(guī)劃容積率所限，大城市近郊所分布的大中型居住小區(qū)內(nèi)混合復(fù)雜的業(yè)態(tài)布局，導(dǎo)致高建筑密度的業(yè)態(tài)往往干擾低建筑密度業(yè)態(tài)，比較常見的有小高層住宅與別墅住宅位于同一出入口的小區(qū)內(nèi)，大量的人車穿行于別墅前后導(dǎo)致別墅等本為追求安靜隱秘需求的住宅失去了其應(yīng)有的優(yōu)越性。再有，按大平層設(shè)計(jì)的帶電梯的多層住宅本也是較為高級品質(zhì)的住宅，但也往往由于在其同一小區(qū)內(nèi)的高層住宅的分布，導(dǎo)致通風(fēng)采光的環(huán)境受到干擾影響。除了住宅間的互相干擾問題，多業(yè)態(tài)還存在商業(yè)與居住建筑混合在同一小區(qū)內(nèi)。近郊住宅小區(qū)不同于中心城區(qū)的住宅小區(qū)的商業(yè)配套環(huán)境，由于生活需要必須在住宅建設(shè)同時(shí)開發(fā)配套的服務(wù)于小區(qū)生活的商業(yè)建設(shè)。商業(yè)建筑后部出入口常常共用住宅小區(qū)內(nèi)部道路，增加了住宅小區(qū)內(nèi)通行人員的復(fù)雜性，導(dǎo)致安全隱患。

3.2 分期開發(fā)建設(shè)導(dǎo)致的協(xié)調(diào)性與和諧性欠缺

由于分期建設(shè)協(xié)調(diào)不一致的缺點(diǎn)，前期的業(yè)主勢必覺得后期建設(shè)對其原有小區(qū)的生活環(huán)境產(chǎn)生了干擾，而后期的業(yè)主又往往不滿于前期建筑視覺上的影響。同時(shí)后期如果是大量提高建筑密度后，小區(qū)的生活服務(wù)配套又具有較大的壓力，這些都嚴(yán)重影響了社區(qū)的和諧性。

3.3 人口密度高，居民結(jié)構(gòu)復(fù)雜，環(huán)境品質(zhì)降低

出于居住成本的普遍考慮，大城市近郊交通線附近的居住小區(qū)受歡迎程度較高，因此居住人口多，居民組成結(jié)構(gòu)復(fù)雜。雖然已位于大城市的外圍，但也出現(xiàn)了小區(qū)內(nèi)停車難，環(huán)境不夠安靜，小區(qū)治安存在隱患等環(huán)境品質(zhì)降低的問題。

4 多業(yè)態(tài)混合居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)策略

4.1 合理規(guī)劃布局形式

不同規(guī)劃布局形式各有其特點(diǎn)，采用合理的規(guī)劃布局形式有助于緩解多業(yè)態(tài)混合后的互相間干擾問題:1)片塊式，能合理的進(jìn)行功能分區(qū)，將不同業(yè)態(tài)按類型劃分至各分區(qū)。2)向心式，可將高密度的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)規(guī)劃在小區(qū)的外圍，而中間向心部分規(guī)劃為低密度業(yè)態(tài)，這樣也能避免人車穿行影響低密度住宅的品質(zhì)。3)圍合式，適合于小區(qū)南部布置多層住宅，北部圍合高層住宅，有利于避免干擾。綜合采用規(guī)劃布局形式能有效制約多業(yè)態(tài)混合相互間的干擾。

4.2 利用好住宅小區(qū)道路

這里主要是要利用好居住組團(tuán)級道路，它是居住小區(qū)的支路，對居住組團(tuán)來說是主路，往往是人車混行，一般路面寬度為4 m～5 m。它的道路網(wǎng)在多業(yè)態(tài)混合居住小區(qū)不應(yīng)采用貫通式和環(huán)通式，因?yàn)閷τ诙鄻I(yè)態(tài)混合居住小區(qū)這兩種會(huì)給沿道路的住宅帶來過高的人流車流，嚴(yán)重干擾部分居民生活。而采用盡端式道路網(wǎng)則能有效分流不同業(yè)態(tài)的人流車流，好比按車輛類型劃分出的高速路車道一樣，不同業(yè)態(tài)的道路交通彼此獨(dú)立減小干擾。同時(shí)采用曲線形狀的路網(wǎng)用以減小車速，增加隱秘性，提升住宅小區(qū)環(huán)境質(zhì)量。

4.3 規(guī)劃好生活配套服務(wù)設(shè)施

生活配套服務(wù)設(shè)施應(yīng)布置于外圍，同時(shí)考慮到人流來自主要交通線的狀況，應(yīng)結(jié)合軌交車站和快速路方向布置服務(wù)生活的配套商業(yè)。目前近郊此類業(yè)態(tài)混合小區(qū)停車難的現(xiàn)象普遍出現(xiàn)，在郊區(qū)的住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置集中停車庫也是必要的。對于小區(qū)商業(yè)建筑，應(yīng)考慮在不影響消防通行要求的前提下，隔絕與小區(qū)內(nèi)部道路聯(lián)系，避免安全隱患。

4.4 分期開發(fā)注重協(xié)調(diào)性

鑒于大城市近郊居住小區(qū)分期開發(fā)產(chǎn)生的多業(yè)態(tài)混合特征，應(yīng)注重規(guī)劃設(shè)計(jì)每期的協(xié)調(diào)性。對于實(shí)在無法很好協(xié)調(diào)的，應(yīng)在不影響配套服務(wù)設(shè)施的前提下合理分割業(yè)態(tài)差異較大的前后期，避免產(chǎn)生干擾。同時(shí)在建筑立面風(fēng)格上要注重相近性，以求得小區(qū)風(fēng)貌的美觀協(xié)調(diào)。

4.5 完善景觀設(shè)計(jì)

完善小區(qū)步行功能，提供好游走、駐留、休憩、娛樂、觀賞、學(xué)習(xí)等景觀功能。通過小區(qū)景觀與綠化設(shè)計(jì)可巧妙的分隔不同業(yè)態(tài)，也可到達(dá)減少互相干擾的目的。此外挖掘小區(qū)內(nèi)涵與文化景觀品質(zhì)，使得即使在郊區(qū)也能有其高質(zhì)量有底蘊(yùn)的景觀設(shè)計(jì)。

5 結(jié)語

大城市近郊出現(xiàn)的這種多業(yè)態(tài)混合居住小區(qū)，是城市化進(jìn)程中不可回避的發(fā)展現(xiàn)實(shí)。它的出現(xiàn)是有其必然性的。通過仔細(xì)分析其成因與存在的問題，通過布局形式、小區(qū)道路、配套服務(wù)設(shè)施、景觀綠化與前后期協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)等方面的規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整就能較好的改變居住小區(qū)品質(zhì)，打造出舒適、安全、和諧的具有較高品質(zhì)的大城市近郊居住環(huán)境。

［1］王一磊.古城墻景觀元素在城市設(shè)計(jì)中的利用研究［J］.山西建筑，2011，37(11):4-6.