城市轉型重構過程中理性看待小產權房

杜建華

0 引言

當前，中國城市發展已進入全面轉型的新階段，要從根本上改變傳統的城市粗放發展模式，并以發展模式轉型為主線，全面推進城市經濟社會和生態的轉型，并圍繞城市發展轉型推進城市制度和空間轉型，今后中國城市城鎮化將從加速向減速轉變，但城市化應從追求速度向追求質量轉變，把城市化快速推進和城市化過程中質量的提升結合起來，走集約創新融合和諧綠色特色之路。

2001年山西省運城市撤地設市，運城城市建設進入發展快車道，城市面貌日新月異，城市發展中也出現了很多問題，其中城中村改造中的小產權房成為制約城中村改造，影響城市發展的重要因素，現在就從城中村改造現狀，小產權房產生的根本原因和解決對策等方面淺談自己的認識:

所謂的小產權房，也叫鄉產權房，是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發。

小產權房最大的優勢是價格便宜，只有相同位置商品房價格的40%～60%，而且買賣不需要繳納契稅、物業費等使用費低廉。

小產權房正因為價格比較便宜，受到廣大購房者的青睞。2007年對小產權房新聞報道非常多，主要集中在北京、河北等地，這也引起了國務院的重視。其實小產權房各個地方或多或少都存在，只是以前沒有被大眾所關注。2007年通過媒體集中報道出來，而且這些地方小產權房比較集中，問題比較嚴重，公開向社會銷售。小產權房產生的根本原因是城市人口急劇增加，城市房價過快攀升，導致部分有購房需求的群體買不起市場上的商品房，只能退而求其次，去買小產權房。在用經濟實力說話的今天，這些中低收入者選擇小產權房，更多是無奈，而不是不懂法律。只有買到能夠滿足自己居住需求的房屋，才能安居樂業，居民的幸福指數才會提高。

1 小產權房產生的原因

1)中國住房制度。

中國住房制度改革的四個階段:a.1978年～1993年，住房實物分配制度改革階段。b.1994年～1998年，住房實物分配向住房市場化改革的過渡階段。c.1999年～2004年，住房市場化全面推行階段。d.2005年～2011年，房產調控階段。黨中央國務院重視解決城市居民住房問題，城市廉租房、經濟適用房制度不夠完善，政策措施還不配套。2007年國發[2007］24號國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見。1999年～2007年間，城市居民住房問題沒有得到足夠重視，小產權房在此期間增長迅猛。

2)中國土地制度。

中國土地所有權分為:國有土地與集體土地。土地根據用途分為農用地、建設用地和未利用地。所以集體土地也可以分為三種:集體農用地、集體建設用地、集體未利用地。城市化進程速度加快，城市二元土地制度存在，制約了城市化進程，各地政府由于自身財力問題，不能對城市規劃區內集體土地進行及時統征，也無力安置城中村農民的就業問題，也是小產權房產生的一個重要原因。

3)財稅制度。

1994年，實行分稅制改革，地方財政收入占全國財政收入比例在45%～50%之間，使地方財政收入僅能滿足基本需求，無力提供公共品，特別是縣鄉財政陷入困境。各地政府只有對出讓土地來獲取保障性住房基礎設施等公共品建設資金。面對市場經濟下的高房價，小產權就有它存在的環境。

2 結合中國現狀提出解決措施

1)我們進一步深化住房制度改革，完善住房供應體系的過程中，應充分重視城市存量住宅的作用，將其作為城鎮住房供應體系的一個重要環節，通過加強城鎮存量住宅的綜合整治和環境改善，進一步加強城鎮低價住房的供應，并建立包括新建普商品住房、經濟適用房、政府公共租賃房(合廉租房)，以及各類城鎮存量住房在內的多層次城鎮住房供應體系。能夠根本上消除“小產權”房存在的土壤。

2)我們必須改革土地制度，將集體土地納入國有土地當中，允許農村土地流轉使用和建設，堵不是最好的辦法，疏才是解決問題的根本。在政策引導之下，允許土地流轉，符合城市規劃的條件進行程序建設。

3)進一步完善和深化財稅體制改革，完善配套措施，合理分配地方政府一定的財力，讓地方政府可根據各自的條件，推進各地的城市化進程。讓各地政府有財力、有能力完成好中央保障性住房建設的任務，為“小產權”的退出打好基礎。

加快保障性住房的建設，首先合理確定保障性住房的適用人群，建立完善的準入和退出機制，讓保障性住房為真正需要住房的城市居民解決“住”的問題。

[1]國發[2007］24號，國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見[Z］.

[2]中華人民共和國土地管理法[S］.

[3]楊 進，張迎春.關于改革農村土地征用制度的思考[J］.經濟體制改革，2006(2):24-26.

[4]謝子遠.中國財政支出結構存在的問題及改革取向[J］.浙江萬里學院學報，2005(4):19-20.

[5]樓繼偉.深化財稅體制改革 完善公共財政體制[J］.中國投資，2005(8):53-54.