住宅產業化先行者

單素敏

盡管種種原因導致政策層面推動不力，仍有少數企業在住宅產業化領域探索，從技術引進到產品研發，從部品標準制定到構件生產投資，幾乎要以一己之力打造一條產業鏈。

這期間遭遇過諸多困惑和質疑，幸運的是，他們沒有成為“先烈”，而是站在了行業的前端。

如今，來自政策和市場的雙重影響，使得越來越多的企業走向住宅產業化之路。

“操之過急”還是“恰逢其時”

作為全國乃至全世界蓋房子最多的房地產企業，萬科在“怎樣蓋房子”這樣的基礎性問題上，比國內同行們更有前瞻性。

萬科董事長王石認定，住宅產業化是必然趨勢，也是“萬科唯一出路”，因此1999年就確定了住宅產業化的發展戰略。然而，技術落后、國家標準缺失、產業鏈沒有形成……很長一段時間，萬科的住宅產業化之路形單影只。

1999年，國務院發布住宅產業化綱領性文件《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》，萬科成為第一個也是唯一響應的開發商——當年即成立了公司的建筑研究中心。但在此后八年中，“大部分時間都在考慮如何吃螃蟹”，直到2007年，第一個工業化住宅項目上海新里程20號、21號樓開工，萬科住宅產業化的技術和理念，才真正從實驗室走向市場。

在此期間，萬科做了很多“本來應該由政府來做的事”。比如2003年啟動標準化項目，開展設計模塊化并建立了成熟產品庫。在標準化工作的基礎上，2004年成立工廠化研究中心，經過調研，從輕鋼結構、木結構和預制混凝土結構三種住宅體系中選擇預制混凝土結構（PC）進行技術研究。

之后在2005年建造的一號實驗樓上使用了PC結構、外墻、整體式廚房、衛生間和輕鋼外墻、屋頂以及ACL（蒸壓加氣輕質混凝土）外墻板，“對各種工業化建筑體系進行了一次全面的檢驗。”曾參與萬科一號實驗樓建設的資深建筑業人士楚先鋒說。

2006年，萬科的產業化基地在東莞啟動，2007年其PC技術進入實戰，在國內第一個工業化生產的商品住宅——上海新里程項目兩棟樓的建造過程中，又分別對香港的PC技術和日本的PC技術作了比較，認為后者更適合中國國情。

然而，經過近十年的摸索和實驗，2009年，首個全PC技術應用項目上海金色雅筑卻效果不佳。漏水、墻體變形、房屋不隔音、瓷磚開裂等，許多報道和批評直指萬科PC技術。

“住宅產業化險些被害慘了。”中國建筑標準設計研究院執行總建筑師劉東衛向《瞭望東方周刊》回憶，“PC有一定的技術瓶頸，當時又沒幾個建筑隊伍懂這種施工工藝。”

更多的困難則來源于成本和產業鏈配套的缺乏。

工廠化、流水線的批量生產，本來應該達到降低成本的效果，但因為構件生產、運輸、吊裝等設備昂貴，而住宅產業化規模較小，工業化住宅建安成本反而“比傳統建筑方式平均增加40%”，王石在2007年的一檔電視節目中說。

此外，制約住宅產業化發展并且一直為行業詬病的是，部品部件標準化、通用化、系列化沒有形成，無法實現工廠化生產，上下游產業鏈缺失。萬科只能按照自己制定的企業標準向構件生產商、部品提供商定制“專用化”材料，但能夠滿足要求的構件廠商、部品商以及工業化施工技術人才少之又少。

對市場和消費者而言，除了“像搭積木一樣”的蓋房方式聽起來神奇而有趣，住宅產業化的房子并沒有更多吸引力。萬科集團副總裁毛大慶曾透露說，為了推銷工業化的產品，2008年萬科北京的兩棟工業化住宅樓“價格比非工業化的樓更便宜”。

與此同時，有人懷疑萬科標準化將成為國家標準制定的依據而最終造成壟斷；還有人認為國內住宅產業化發展時機不成熟，萬科“盲目突圍”、“操之過急”。

王石卻堅稱萬科推行住宅產業化“恰逢其時”。

住宅產業化與傳統建筑方式相比，可實現節能環保、減少垃圾和污染，這與國家推行綠色低碳、可持續發展戰略目標一致。工業化還可以節省人力、縮短工期提高效率、保證房屋質量等等，會成為未來的企業核心競爭力。

萬科的“深謀遠慮”正在被證實。經濟轉型和產業升級的迫切性使得政府對住宅產業化的重視和支持力度越來越大；對企業自身而言，房地產業如今正在經歷深度調整，房屋質量重新成為消費者最為關注的問題，建筑業則面臨越來越嚴重的用工荒……工業化的優勢愈加凸顯。

分散的力量

上世紀70年代末、80年代初曾出現過一波住宅產業化的發展熱潮，帶動了一批大型構件廠的出現，但是由于技術、經濟等原因，這場住宅產業化運動中斷，構件廠也逐漸凋零。

堅持做住宅產業化的企業大多也和萬科面臨同樣的困境，因為產業鏈缺失，沒有房地產商大規模使用他們的產品，“逼得像北新建材、海爾、遠大住工自己開發房地產，以便大規模推廣應用自己的住建產品。”

遠大住宅工業有限公司是國內第一家以“住宅工業”行業類別核準成立的工業企業，1996年就開始探索住宅部品的產業化，同年與日本鈴木合作發展整體浴室。

1999年，遠大引進日本鋼結構，建成了我國第一座以工業化生產方式建設的鋼結構集合住宅。

“遠大是住宅產業化做得最完善的企業。”住建部住宅建設及產業現代化技術專家委員會專家開彥告訴《瞭望東方周刊》。目前，遠大住工已應用工業化集成技術，成功制造出超過500萬平方米的綠色建筑。

在上海世博會上，八層高的遠大館僅用一天時間建成。當時，遠大館新聞中心主任伏廣旭說，使建筑成為一種標準化工業產品，不僅實現了五倍節能、六倍節材，建筑垃圾只有1%。

2012年6月落成于湖南湘陰的30層大廈“T30酒店”，建成入住僅用了48天。該酒店用鋼量比常規建筑少10%～20%，混凝土少用80%～90%，建造成本比常規建筑低10%～30%。

2012年，長沙“天空城市”引起廣泛關注。遠大集團子公司遠大可建科技有限公司與長沙市望城區人民政府簽訂戰略協議，規劃建設220層大樓。endprint

838米，比當時世界第一高樓迪拜塔還要高10米。更引人矚目的是建設時間：七個月。而迪拜塔歷時五年半。

中國建筑界“空心樓蓋”知名專家、湖南省工商聯副主席邱則有對本刊記者介紹說，遠大集團的技術核心為全鋼結構模塊化建造，“高樓建造團隊已經準備了七八年，七個月是指全鋼結構模塊的拼裝時間，這部分程序并不難，時間足夠。如果加上工廠加工、建筑骨架搭建等，時間就遠遠不止了”。

類似遠大這樣從部品商擴展成集成商，或者萬科這樣從開發商直接參與到上下游產業鏈的企業也不在少數。

2006年6月建設部下發《國家住宅產業化基地試行辦法》（建住房[2006]150號）文件，確立了開發企業聯盟型（集團型）、部品生產企業型和綜合試點城市型三種產業化基地類型。其中，北京北新建材集團、天津三建公司等主要從事鋼結構的住宅產業化、青島海爾主要從事家居集成的住宅產業化、南京棲霞建設主要從事創建新型環保節能型住宅、溫州正泰集團主要從事電器業的住宅產業化，等等。

截至目前，全國先后批準建立了50個國家住宅產業化基地。但是在開彥看來，各個產業化基地的建設“與全行業產業鏈的打造沒什么關系”——企業各自單兵作戰，部品標準仍然缺乏通用性。

城市突圍

2014年5月9日，北京市通過了“國家住宅產業現代化綜合試點城市”評審，此前與北京一同申報試點城市的還有上海、青島、廈門、濰坊、煙臺、聊城、南通、南京市江寧區、常州市武進區、吉林等17個城市。

從2006年建設部《國家住宅產業化基地試行辦法》發布以來，由政府主導的住宅產業現代化試點城市僅有深圳、沈陽、濟南三個。2013年10月由住建部牽頭的《國家住宅產業現代化綜合試點城市（區）發展規劃及評價標準》討論稿公布，“計劃到2015年，在全國培育20個左右試點城市（區），其中，東部地區發展10個左右，中西部各發展5個”。通過試點城市整體帶動住宅產業現代化發展。

盡管住宅產業化十幾年間推行緩慢，但各地政府一直不乏動力。

住建部住宅產業化促進中心副主任文林峰對本刊記者分析，建設資源節約型、環境友好型社會的需要，使越來越多的地方政府把建筑產業化作為建設領域節能減排的重要抓手，但行動上卻明顯滯后，“缺乏明確的政策引導和相關的產業支持政策，如增加的稅收成本等，如何進行減免；對于全裝修住宅，增加的裝修價格如何與房價控制目標相協調等。”

北京市曾在2010年出臺《關于推進住宅產業化的指導意見》并制定《關于產業化住宅項目實施面積獎勵等優惠措施的暫行辦法》，萬科北京項目中糧萬科長陽半島祥云灣4號至7號產業化住宅樓，成為第一個獲得3%面積獎勵的項目。

除了北京，自2011年以來，上海、重慶、山東、吉林等省市政府也出臺了關于“加快推進住宅產業化”相關的指導文件。

萬科2007年曾對首個面世的工業化住宅上海新里程項目作了節能測算：假設全行業推行PC建造方式，到2012年，行業總體節約的能耗相當于葛洲壩發電站三個月的發電量，節約的用水能造11.5個西湖，減少的木材相當于0.8萬公頃森林。

然而，直到今天，在這個全世界最大的房地產市場中，高能耗高污染的傳統建筑方式仍是主流。

遠大住工集團總裁唐芬曾向媒體表示，中國住宅產業化的發展空間極為廣闊，就目前參與的大型企業集團來看，“根本談不上存在競爭這回事”，與日本、美國等發達國家80%以上的工業化率相比，中國的住宅產業化才剛剛起步。

在開彥、劉東衛等專家看來，中國住宅產業化的發展道路幾經中斷，如今更應該警惕的是“為了產業化而產業化”。endprint