土地收益率與土地增值稅計算方法

魏麗娟，邱洪君

(1.林甸縣林甸鎮人民政府水利站，黑龍江 林甸 166300;2.林口縣三道通鎮林口水利站，黑龍江 林口 157600)

日光、空氣、水是地球生命的源泉，土地則是地球生命的載體，可以說，人類所有的衣、食、住、行都離不開土地。自20世紀70年代末期我國開始實施改革開放以來，國民經濟突飛猛進的發展。能源、交通、水利、房產開發投資歷年加大，占用土地也越來越多，國家不得三令五申地加大對占用土地資源的法律性限制，特別是對基本農田的保護。而水利工程建設中，興建水庫必然要有淹沒、灌溉排水工程也必然要占用土地。土地賠償與移民工程現已占居水利樞紐工程建設總投資的一半上下。因此，水利工作者要從戰略上、政策上和工程選址工程定線優化上做好方案比選。以下概要闡述土地收益率與土地增值稅的計算方法以及淹沒區賠償調查內容。

1 農用土地收益率計算方法

土地收益率是單位土地面積提供的農產量、產值或收入。單位面積生產的農產品愈多，取得的收益愈大，其收益率大，經濟效益愈好。土地收益率的主要指標有:

1.1 單位面積生產的農產品數量

1.2 單位面積的農業產值

這是一個價值量指標，它綜合表明在單位土地面積上的投入和多種經營收益的大小。計算公式為:

1.3 單位土地面積的農業總收入(或收益)，是農業經濟效益高的表現

計算公式為:

(注:有關城市農用建筑地或開發區及其它城市公共用事業用地則在不在此計算方法之列;1畝=666.7 m2。)

2 土地增值稅計算方法

土地增值稅是以納銳人轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據的一種稅。為了規范土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益，國務院于1993年12月13日發布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，規定從1994年1月1日起施行。

2.1 土地增值稅的納稅人及征收范圍

凡是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，都是土地增值稅的納稅人，具體包括機關、團體、部隊、企事業單位、個體工商業戶及國內其它單位和個人，外商投資企業、外國企業及外國機構、華僑、港海澳臺同胞及外國公民。

土地增值稅的征收范圍包括轉讓土地使用權、地上的建筑物及其附著物。其中，國有土地，是指由國家法律規定屬于國家所有的土地;地上建筑物及其附著物是，是指建于地上的一切建筑物、構筑物、地下地下的各種附屬設施及附著于該土地上的不能移動或一經移動即遭損壞的種植物、養殖物及其它物品。

2.2 土地增值稅的計稅依據

土地增值稅的計稅依據為納稅人轉讓土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的收入減除規定的扣除項目后的余額。其中，轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其它收入;扣除項目包括:

1)取得土地使用權所支付的金額。

2)開發土地的成本、費用。

3)新建房及配套設施的成本、費用或者舊戶及建筑物的評估價格。

4)與轉讓房地產有關的稅金。

5)財政部規定的其它扣除項目。

2.3 土地增值培的稅率及應納稅額的計算方法

土地增值稅實行四級超率累進稅率;

1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

2)增值額超過扣除項目金額50%但未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

3)增值額超過扣除項目金額100%但未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

土地增值稅應納稅額的計算公式為:

土地增值額=轉讓收收入總額-扣除項目金額

應納稅額=土地增值額×適用稅率

如果土地增值額超過扣除項目金額50%以上，即同時適用二檔或二檔以上稅率的，則需分檔計算應納稅額。

例:某單位轉讓房地產的收入為400萬元，其扣除項目金額為200萬元，則應納稅額按以下方式計算;

1)土地增值額=400-200=200(萬元)

2)土地增值額與扣除項目金額之比為200/200×100%=100%

3)適用稅率分別為30%和40%

4)應納稅額=100×30%+100×140%=70%(萬元)

應納稅額按人民幣計算，如果轉讓收入為外國貨幣的，應按國家外匯管理機關規定的外匯牌價折合人民幣繳納稅款。

2.4 土地增值稅的減免規定

考慮到我國房地產業的特殊情況和人民居住條件較差等因素，國家規定，對納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，給予免征土地增稅照顧。此外，對因國家建設需依法征用、收回的土地、地上建筑物及其附著物，也給予免稅照顧。

2.5 土地增稅的納稅期限及納稅地點

納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報手續，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。

土地增值稅由納稅人所在地稅務機關征收。土地管理部門、房產管理部門應當向稅務機關提供有關資料，并協助稅務機關依法征收土地增值稅。

3 水庫淹沒區實物及土地賠償計算內容

3.1 淹沒實物指標統計表

其表頭內容包括:市縣場;(村、屯);淹沒及影響戶數(戶);淹沒及影響農業人口(人);勞力(人);房屋(分為磚房、一面青、土草房);手壓井(眼);圍墻(延米);畜舍(處、m2);雞、鴨舍(處);菜窖(處);廁所(處);果樹、分為結果(棵)、幼樹(棵);零星樹林(棵);大口井(眼);機井(眼);房基礎(處);牛奶降溫槽(m3);個人煤井(處);塑料大棚(處);清儲窖(m3)等。

3.2 水庫淹沒土地統計表(單位為公頃)

表頭欄第一大項為單位;第二大項為耕地，包括:水田、旱田、菜田、開荒地、合計;第三大項是林地，包括:人工林、天然林、灌木林、防護林、合計以及防護林株數;第四大項是草地;第五大項魚池;第六大項為宅基地。

3.3 水庫區耕地狀況統計表(土地詳查數，單位為666.7 m2，即俗稱畝)

表頭第一大項是單位;二項為人口;第三大項為淹沒前耕地狀況，其中包括:耕地總面積、納稅面積、開荒面積、人均面積;第四大項是淹沒后耕地面積，其中包括:淹沒耕地面積、剩余耕地面積、人均耕地面積。

據以上詳查后，可按向上級上報的設計報告和實際批復文件，根據國家頒布的賠償標準做出概算列入投資或造價之中。

[1] 林聲，顧元杰，龍春滿.中國工程師技術方法全書[M].沈陽:遼寧科學技術出版社，1994.

[2] 黑龍江省水利水電勘測設計研究院.黑龍江省三江平原撓力河龍頭橋水庫工程初步設計[R].哈爾濱:黑龍江省水利水電勘測設計研究院，1994.