論我國住房保障法律制度的完善

王清春

(安徽財經大學 法學院，安徽 蚌埠 233041)

我國自從1998年取消福利住房制度以來，停止住房實物分配，將居民的住房問題推向市場解決。政府將本應承擔的住房保障角色推給了市場，由于市場機制的自身缺陷，產生“市場失靈”現象，造成高房價與廣大中等和低收入家庭的購買能力不足之間的矛盾，導致住房市場供求失衡，無法滿足廣大中等和低收入家庭的基本居住需求。雖然，我國目前已經建立了以經濟適用住房制度、廉租住房制度、公共租賃住房制度和住房公積金制度為主要內容的住房保障制度。但是實踐證明，我國要想實現廣大中等和低收入家庭的住房權的目標就必須要有完善的住房保障法律制度。住房保障法律制度雖然在我國已經初步建立，但是進展卻相對滯后，沒有將住房保障提高到國家立法的高度，不能為住房保障制度的發展提供有效的支持。在完善住房保障法律制度的過程中，需加強政府在住房保障制度的主導作用，要求國家承擔起住房保障的職責，切實履行住房保障義務，促進我國住房保障制度的完善。

縱觀世界其它國家的住房保障歷史，無不都是立法先行，然后再提出住房保障的目標、對象、規劃、具體措施等并配套相關的法律保障住房保障法律的實施效果。

1 制定專門的住房保障法

住房作為人類生存最基本的物質生活條件之一，人人有權享有。公民的住房權更應該得到國家憲法、法律的保障和保護。在我國加快改革開放發展、增強國力的同時，要逐步建立起社會保障體系，保障社會弱勢群體的權益，解決廣大中等和低收入家庭的基本住房需求問題，這是我國深化住房制度改革的必然要求，也是建立和完善住房保障制度的重要內容。要建立和完善住房保障制度的前提就是要完善我國的住房保障法律制度，要立法先行，做到有法可依、依法辦事。

1.1 制定專門住房保障法的必要性

縱觀世界上各國的住房保障制度發展歷程，都有一部專門的住房保障法，還有相關的配套法律，構成了完整的住房保障法律體系。但是從我國目前情況來看，還沒有一部專門的住房保障法，這與住房保障制度的發展不相適應。我國的住房保障立法層次低，配套法律法規不完善，法律體系不健全。所以我國目前的當務之急就是抓緊制定專門的住房保障法，通過立法形式，建立健全住房保障制度，為我國的住房保障制度的發展提供良好的法律環境。

改革開放以來，我國的綜合國力和政府財力已經大大增強，貧富差距逐步拉大，面對著高房價、低收入，廣大中等和低收入家庭無法自力購買住房，而我國尚未建立住房保障法律制度。筆者建議:第一、我國應該在《憲法》中規定住房權的基本人權地位，將住房權寫進憲法，增加對住房權的專門規定，為住房權提供憲法保護，豐富和發展我國的人權保障事業。第二、全國人大或者是全國人大常務委員會應制定專門的《住房保障法》，用以統領我國單行的住房保障法律、法規、條例以及實施細則。據了解《住房保障法》在2008年11月已經被列入11屆全國人大常委會五年立法規劃，住房城鄉建設部住房保障司負責該法的起草工作。2010年11月，住房和城鄉建設部表示，住房保障法的起草已列入國務院2010年立法計劃，并已形成基本住房保障法征求意見稿。

1.2 確立住房保障法的基本原則

由于我國人口數量多、資源匱乏等問題，應該根據自身具體國情，結合外國在住房保障法律制度方面的先進經驗，在制定我國住房保障立法時應遵循以下以下原則:

(1)公平原則

住房保障作為社會保障制度的重要組成部分之一，是公共產品和公共資源在公共領域內的分配。涉及到分配問題，要求在有關的住房保障立法中充分體現公平原則，做到緩和社會不公平、創造公平和維護公平的目的。

(2)適度保障原則

縱觀國外的住房保障法律制度，雖然都明確了政府的責任，但是這種責任是有限的。政府通過對收入的再分配，幫助廣大中等和低收入家庭解決住房問題，滿足其基本住房需求，實現了住房的適度保障。我國目前是一個發展中的國家，經濟不發達，廣大中等和低收入家庭所占的比重較大，政府要保障的對象和范圍比較廣。所以，我國必須建立覆蓋面適度的住房保障制度。雖然我國政府財政對住房保障的支持能力有限，但是仍然在住房保障方面進行了較大的財政投入，在低水平的住房保障基礎上建立較高水平的住房基本保障。

(3)公開原則

住房保障是一種社會福利產品，要求住房保障制度要公開、透明執行。在住房保障的保障性住房分配上應遵循公開公平原則，即住房保障的對象、住房條件、收入水平等都必須采用一定的形式向社會公示，接受社會的監督，防止權力的腐敗和不公正現象的發生。堅持實行公開原則，增加住房保障制度的透明性，維護住房保障的公平。

(4)因地制宜原則

縱觀國外的住房保障法律制度，都采用各種不同形式的住房保障手段。這是因為住房保障有多種形式，分別適用不同的住房保障發展階段的要求。我國的經濟適用住房、廉租性住房、公共租賃住房和公積金制度都屬于住房保障，但是它們保障的對象是不同的，是分層次的。再加上我國地域遼闊，各個地方的具體情況不同，各地區之間的經濟社會發展水平和政府的財政收入差異較大，所以在建立住房保障制度的具體方式上應該根據當地的實際情況，合理規劃，因地制宜，促進當地住房保障制度的發展。

2 強化政府責任

解決廣大中等和低收入家庭的住房問題，是政府的責任，是促進社會發展、和諧和穩定的要求，符合我國社會主義國家的本質要求。因為住房權是最基本的人權，人權保障是社會主義國家的本質要求。

2.1 強化政府主導作用

政府是一個國家經濟的宏觀調控者和社會管理者，肩負著促進社會全面發展的責任，所以應承擔廣大中等和低收入家庭的住房保障責任。由于我國人口數量多、各地經濟發展不平衡，導致廣大中等和低收入家庭無法通過自力解決住房問題，必須加強政府的主導作用，通過政府履行住房保障義務，解決居民的住房問題。但是在我國的住房保障法律的規定中，缺乏對政府責任的規定，很不利于住房保障的建設。因此，需要通過法律的形式明確各級政府的具體職責，明確其住房保障的主體地位。建議將住房保障建設作為各級地方政績考核指標，將住房保障工作納入各級地方政府工作目標，制定考核辦法，進行考核，加強問責制。

2.2 加強政府干預

因為市場機制無法解決廣大中等和低收入家庭因支付能力不足而無法解決的住房問題，尤其是在當前城市化進程加快而居民的收入水平普遍較低等原因從而出現的住房緊張的情況下，沒有政府強有力的干預，就不可能緩解尖銳的住房矛盾。

政府的住房政策是建立在充分利用市場機制配置住房資源的基礎上，政府干預住房市場是市場經濟國家不可避免的選擇。我國政府應該成為構建住房保障制度的主體，要在市場機制無法發揮作用或者是無法充分發揮作用的情況下引導市場，是對市場機制的補充和選擇，而不是完全取代或者是破壞市場機制的運行。政府在進入住房市場時，要避免扭曲市場信息和破壞市場在住房資源配置中的基礎性功能。因此，我國政府要對住房市場進行干預，發揮市場機制在供應與配置住房資源中的作用，保障廣大中等和低收入家庭的住房權。

3 健全監督機制

住房保障法律制度的有效實施，離不開健全的監督機制。為了保證我國住房保障法律制度的公開、公正、透明，必須建立多渠道的監督體系，對住房保障項目的建設質量和住房保障對象實施監督。

3.1 加強對住房保障建設項目質量的監督

國家權力機關要制定相關的住房保障項目住房質量的法律，做到有法可依;加大對住房保障項目的建設情況進行監督，審議各級政府的財政預算和預算執行情況的報告。國家住房保障行政部門要加強對參與住房保障項目的建設方的質量意識和責任意識，建立和完善住房保障項目工程質量終身負責制，將住房保障項目的質量問題消除在萌芽狀態，保障住房保障法律制度的實施。

提高建筑企業的質量意識，建立企業誠信制度。通過企業的誠信制度，政府可以選擇資質較好的建筑企業參與住房保障項目建設，保證住房保障項目的建設質量。對不講誠信的建筑企業，嚴厲查處，并向社會通報，禁止其再涉足建筑行業。

3.2 加強對保障對象的監督

加強對住房保障對象的監督，要求加強個人收入監管和建立個人信用制度。只有合理界定住房保障對象，才能保障住房法律制度的公平，合理的配置住房保障資源，杜絕住房保障投機現象的發生。筆者認為:我國必須要全面建立個人收入監管制度，將個人的身份證號與作為永久的納稅號碼，建立個人收入檔案。在個人申報收入方面，低于不報、瞞報、少報的，一旦發現，應該加大處罰力度，并將其計入個人收入檔案，督促個人誠實申報收入。建立個人信用制度，保證住房保障法律制度的有效實施。個人信用制度包括個人資信檔案登記制度、個人信用風險預警機制、個人資信評估制度等。通過個人信用制度，國家可以掌握全社會每個經濟人的活動狀況，準確反映其經濟情況，減輕住房保障管理機構的審核成本，確保住房保障資源的合理有效使用。加大法律處罰力度，保證住房保障的公平。對于捏造事實、故意隱瞞收入和財產，騙取住房保障補貼和住房的，應重點打擊，依法追究其刑事責任并承擔經濟賠償。

4 完善住房公積金制度

隨著社會的變化，現行的《住房公積金繳交辦法》已經不適合當前經濟和社會發展，應該對其重新規定。

4.1 擴大住房公積金的繳交范圍

(1)重新規定住房公積金的繳交范圍

將進城務工的農民工和城市自謀職業者納入住房公積金繳交范圍，使其享受到住房公積金制度的低息購房貸款，解決其住房問題。為進城農民工建立住房公積金制度，有利于改變城鄉二元結構，轉移農村人口，推進城市化進程，使進城農民工享受到改革和發展帶來的成果，有利于農民工盡快融入城市，促進城市經濟的發展。

(2)降低住房公積金的征繳比例

國家應該修改《住房公積金管理條例》，明確規定職工和單位的住房公積金的最低和最高繳存比例，使住房公積金真正發揮作用。降低住房公積金的繳存比例，可以減輕經濟效益不好的企業和收入較低的職工的經濟壓力，使他們享受到住房公積金的優越性。

4.2 改革住房公積金使用辦法

嚴格規定住房公積金的使用范圍，將重點向繳納住房公積金的廣大中等和低收入家庭傾斜，僅對定第一套房購買者發放住房公積金貸款。住房公積金管理機構要將各地的結余住房公積金及時結算，集中上存到國家的專門機構統一管理運作，增加住房公積金的收益。另外，縮小住房公積金的支取范圍。

對于支取本人住房公積金的，只允許對購買、建造第一套房自住的職工。凡不是購買首套房或者是不購買住房的職工，只能等到退休后或者是法律規定的其他情形才可以一次性支取其住房公積金。這樣才符合住房公積金制度建立的目的，使住房公積金制度為住房保障制度發揮更大的作用。

5 結語

建立健全住房保障法律制度是國家履行其住房保障義務的重要舉措，完善我國的住房保障制度并使其走上法制化的軌道，對于解決住房問題、促進社會穩定有重要的現實意義。因為我國住房保障制度的發展歷程比較短，所以住房保障法律制度還不完善。有關的住房保障法律制度建設現在也處于探索階段，本文以住房保障為切入點，從經濟法的角度論述了我國的住房保障法律制度，要求強化政府職責，切實履行住房保障義務，對住房市場進行適度干預，并對我國住房保障法律制度提出了一些筆者的見解。

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