淺議業(yè)主委員會(huì)的社區(qū)參與及管理

眭占菱

（南京師范大學(xué)法學(xué)院，江蘇 南京 210097）

淺議業(yè)主委員會(huì)的社區(qū)參與及管理

眭占菱

（南京師范大學(xué)法學(xué)院，江蘇 南京 210097）

社區(qū)各種功能的實(shí)現(xiàn)需要業(yè)委會(huì)以及其他社區(qū)組織的積極參與，業(yè)委會(huì)的社區(qū)參與能更有效地保障業(yè)主的切身利益的享有和社區(qū)事業(yè)的發(fā)展。將業(yè)主委員會(huì)納入社區(qū)管理范疇，可以保證、督促業(yè)委會(huì)行為的合法性、規(guī)范化，發(fā)揮業(yè)主自我管理和行政管理相結(jié)合的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

業(yè)主委員會(huì)；社區(qū)參與；管理

城市社區(qū)承載了許多社會(huì)管理、服務(wù)功能。社區(qū)各種功能的實(shí)現(xiàn)需要業(yè)委會(huì)以及其他社區(qū)組織的積極參與。廣泛而主動(dòng)的社區(qū)參與，能更有效地保障業(yè)主的切身利益的享有、實(shí)現(xiàn)，并可以積極推動(dòng)社區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化、娛樂(lè)等事業(yè)的全面發(fā)展和進(jìn)步。業(yè)委會(huì)參與社區(qū)活動(dòng)，當(dāng)然需要地方政府的支持、幫助和監(jiān)督，將業(yè)主委員會(huì)納入社區(qū)管理范疇，是一種很好的法律規(guī)則和社會(huì)管理創(chuàng)新措施。

一、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)范圍

業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)閉會(huì)后代表全體業(yè)主行使職權(quán)的組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)選舉，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門備案，開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)的非法人組織。《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，業(yè)委會(huì)有執(zhí)行大會(huì)決定和決議，監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用，調(diào)解糾紛等職權(quán)。業(yè)主委員會(huì)除了負(fù)責(zé)召集和主持業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況，草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程草案或修訂草案并報(bào)業(yè)主大會(huì)通過(guò)這些基本職責(zé)外，業(yè)主委員會(huì)主要權(quán)利包括：（1）決定權(quán)。業(yè)主委員會(huì)有權(quán)決定選聘或解聘物業(yè)管理公司，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定物業(yè)維修基金的使用，設(shè)備的維修保養(yǎng)或更新，需動(dòng)用物業(yè)維修基金時(shí)，必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的同意；決定物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算及審批重大開(kāi)支；決定物業(yè)內(nèi)公用部分的開(kāi)發(fā)使用及處理，等等。（2）審查權(quán)。對(duì)提交到委員會(huì)的提案進(jìn)行審查，如管理費(fèi)預(yù)算，每月、季、年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表，管理公司的每月及年度工作報(bào)告和工作計(jì)劃等。（3）監(jiān)督權(quán)。行使監(jiān)督權(quán)是業(yè)主委員會(huì)的重要職能，主要表現(xiàn)在對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的監(jiān)督，監(jiān)督管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否嚴(yán)格履行委托管理合同的職責(zé)；監(jiān)督各項(xiàng)費(fèi)用支出是否合理得當(dāng)；監(jiān)督物業(yè)工作能否達(dá)到目標(biāo)；同時(shí)，業(yè)委會(huì)也應(yīng)當(dāng)監(jiān)督業(yè)主認(rèn)真履行管理公約，監(jiān)督業(yè)主遵守各項(xiàng)管理規(guī)章，監(jiān)督共用設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)地的使用與維護(hù)等。

業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主自治組織，在享有業(yè)主賦予的各項(xiàng)權(quán)利的同時(shí)，其活動(dòng)必須遵守國(guó)家法律法規(guī)和政府管理部門的有關(guān)規(guī)定，支持配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展工作，做業(yè)主的宣傳、教育、說(shuō)服及督促工作。業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主公布宣傳各項(xiàng)管理規(guī)章，教育業(yè)主自覺(jué)遵守管理公約及規(guī)章，說(shuō)服業(yè)主理解有關(guān)管理收費(fèi)，督促業(yè)主按規(guī)定繳納管理費(fèi)及其他應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用。

業(yè)主大會(huì)決定對(duì)業(yè)主具有約束力，單個(gè)業(yè)主反對(duì)的不能獲得支持。但是以下幾方面有特別規(guī)定：一是“集體決策”制度。根據(jù)《物權(quán)法》第76條“雙重多數(shù)決”規(guī)定，對(duì)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決策，必須達(dá)到業(yè)主人數(shù)和其專有部分占建筑物總面積的2/3才能通過(guò)。二是業(yè)主的“撤銷權(quán)”。業(yè)委會(huì)決議侵害業(yè)主合法權(quán)益，《物權(quán)法》第78條，受侵害業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。撤銷權(quán)期限自知道或應(yīng)當(dāng)知道起1年。三是決議的“相關(guān)性”。業(yè)委會(huì)決議必須與物業(yè)相關(guān)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第19條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定、活動(dòng)。四是政府的“撤銷權(quán)”。業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)決定違反法律、法規(guī)的，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

二、業(yè)主委員會(huì)的社區(qū)參與

社區(qū)各類組織及居民，在自覺(jué)自愿的基礎(chǔ)之上，可以通過(guò)多種渠道參與到社區(qū)公共事務(wù)的管理、服務(wù)之中。業(yè)委會(huì)基于其廣泛的代表性，可以在社區(qū)各項(xiàng)事務(wù)中與地方政府、自治組織形成合力，積極影響社區(qū)決策、推動(dòng)社區(qū)發(fā)展，為社區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)文化的全面發(fā)展，為業(yè)主權(quán)益的維護(hù)、實(shí)現(xiàn)，創(chuàng)造更有益的條件與空間。

在傳統(tǒng)的社會(huì)交往模式下，社會(huì)資源分配、各種利益及訴求的兌現(xiàn)，多離不開(kāi)國(guó)家的統(tǒng)一政策調(diào)度及自身所在的單位的配置。地方的居民社區(qū)的社會(huì)文化功能多被人們忽略甚至輕視。隨著改革步伐的前行，原來(lái)由企業(yè)、政府承擔(dān)的職能開(kāi)始向社區(qū)轉(zhuǎn)移，社區(qū)越來(lái)越成為社會(huì)發(fā)展、秩序穩(wěn)定的最現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。業(yè)委會(huì)作為社區(qū)直接與百姓聯(lián)絡(luò)的社會(huì)組織，也是最能夠?qū)⒕用駨摹肮ぷ鲉挝坏娜恕弊兓癁椤吧鐓^(qū)的人”之載體。因此，業(yè)委會(huì)參與社區(qū)管理與服務(wù)，最能夠?qū)崿F(xiàn)人的資源恰當(dāng)配置，滿足社區(qū)發(fā)展的多元利益要求與其他社會(huì)事業(yè)、社會(huì)穩(wěn)定需要。從業(yè)委會(huì)自身發(fā)展利益需求看，業(yè)委會(huì)也要從單純的“小區(qū)管物”擴(kuò)展到“社區(qū)問(wèn)事”。業(yè)主委員會(huì)能夠代表業(yè)主解決與改善生活環(huán)境、提高生活質(zhì)量有關(guān)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，體現(xiàn)社區(qū)各小區(qū)居民的利益訴求。業(yè)主委員會(huì)參與社區(qū)活動(dòng)，事實(shí)上拓展了反映、體現(xiàn)社區(qū)居民民意的平臺(tái)，居民可以就社區(qū)中大家關(guān)心的事務(wù)提出意見(jiàn)和建議。

社區(qū)作為人們最重要、最基礎(chǔ)的生活領(lǐng)域，社會(huì)轉(zhuǎn)型的各種現(xiàn)象和矛盾都深刻地表現(xiàn)于其中。總體來(lái)看，現(xiàn)在的居民的主動(dòng)參與精神和責(zé)任意識(shí)還比較淡漠，人們對(duì)社區(qū)的認(rèn)同感、參與的熱情還不夠充分，某些地區(qū)的政府對(duì)公共事務(wù)的包辦也會(huì)影響人們對(duì)社區(qū)參與的積極性。

近年來(lái)，隨著部分地區(qū)的社區(qū)改革實(shí)驗(yàn)，大量的業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)始參與社區(qū)事務(wù)活動(dòng)，承擔(dān)起了為社區(qū)服務(wù)的職能，并取得滿意的成效。

業(yè)委會(huì)參與社區(qū)管理服務(wù)，最重要的是處理好業(yè)主委員會(huì)與社區(qū)居委會(huì)及其他社區(qū)管理機(jī)構(gòu)的關(guān)系。居委會(huì)作為地方群眾自治組織，有著深厚的群眾基礎(chǔ)及豐富的社區(qū)工作經(jīng)驗(yàn)，在社區(qū)各項(xiàng)事務(wù)方面仍發(fā)揮主要作用。業(yè)主委員會(huì)參與社區(qū)活動(dòng)，特別是涉及社區(qū)管理、服務(wù)方面的事務(wù)往往離不開(kāi)居委會(huì)的多方支持。

業(yè)主委員會(huì)的出現(xiàn)和發(fā)展是我國(guó)城市社會(huì)制度變遷和發(fā)展的結(jié)果，這既是城市社區(qū)發(fā)展的客觀要求，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的客觀要求。而真正實(shí)現(xiàn)城市社區(qū)參與，離不開(kāi)社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的發(fā)展和成熟，離不開(kāi)業(yè)主委員會(huì)規(guī)范而有序的運(yùn)作。

三、地方政府對(duì)社區(qū)中業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)

近年來(lái)，一些地區(qū)在社區(qū)建設(shè)工作上取得了許多有益的經(jīng)驗(yàn)，如南京建鄴區(qū)實(shí)行的“一委一居一站一辦”工作舉措獲得了社會(huì)各界的肯定，在全省乃至全國(guó)均有一定影響。這種政府引導(dǎo)、各社會(huì)組織積極參與的社區(qū)管理模式建立，同時(shí)為業(yè)委會(huì)參與社區(qū)建設(shè)、管理提供了有效的制度及物力、人力保障。

物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。這種指導(dǎo)監(jiān)督權(quán)力主要表現(xiàn)在以下幾方面。

一是首次大會(huì)組織、指導(dǎo)權(quán)。專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)報(bào)送籌備首次大會(huì)的材料。政府收到籌備申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次大會(huì)籌備組。籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府代表和居委會(huì)代表組成。其中，業(yè)主代表不少于籌備組人員的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府代表?yè)?dān)任。業(yè)主代表由街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或居委會(huì)組織業(yè)主推薦。名單公告后，業(yè)主有異議的，由街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府協(xié)調(diào)解決。

二是違規(guī)行為的糾正權(quán)。如果業(yè)委會(huì)未依法組織召大會(huì)定期會(huì)議或臨時(shí)會(huì)議，政府可責(zé)令限期召開(kāi)，逾期仍不召開(kāi)的，可在政府指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開(kāi)；對(duì)擅自使用業(yè)主大會(huì)印章、業(yè)委會(huì)印章，政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告；業(yè)委會(huì)委員資格終止或任期屆滿后，拒不移交資料、印章、財(cái)物的，其他委員、新一屆業(yè)委會(huì)可以請(qǐng)求公安協(xié)助移交；業(yè)委會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，房地產(chǎn)行政主管部門或者街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉，逾期仍不組織的，政府指導(dǎo)和監(jiān)督，組織換屆選舉工作。

三是業(yè)主大會(huì)召開(kāi)權(quán)、業(yè)委會(huì)召集權(quán)。業(yè)委會(huì)不按時(shí)組織業(yè)主大會(huì)，經(jīng)20%以上業(yè)主書(shū)面提議，政府應(yīng)責(zé)令其限期組織召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，由政府組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。其他任何單位和個(gè)人不得組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。三分之一以上委員提議召開(kāi)業(yè)委會(huì)，不召集的，政府可指定業(yè)委會(huì)其他委員召集業(yè)委會(huì)。

四是居委會(huì)的業(yè)委會(huì)代行權(quán)。因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)或委員不足二分之一的，新一屆業(yè)委會(huì)產(chǎn)生之前，居委會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

五是決定的撤銷權(quán)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)決定違法，房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。當(dāng)然，撤銷權(quán)一般僅適用于嚴(yán)重侵害業(yè)主權(quán)益或影響穩(wěn)定的決定。

此外，政府部門還有社區(qū)聯(lián)席會(huì)議的召集權(quán)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可以召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府召集，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問(wèn)題。

[1]徐泓，眭鴻明.淺論業(yè)主委員會(huì)在社區(qū)管理中的作用[N].江蘇商報(bào)，2011-12-7.

[2]劉宇洋.業(yè)主委員會(huì)在促進(jìn)社區(qū)參與中的作用與不足[J].改革與開(kāi)放，2011，（8）.

[3]劉安.社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的發(fā)展和城市社區(qū)自治[J].社會(huì)學(xué)研究，2006，（1）.

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1673-0046（2012）5-0066-02